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相続不動産の評価

Ｑ．相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？

Ａ．建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。

Ｑ．評価額と違うのでしょうか？

Ａ．同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。

Ｑ．路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

Ａ．倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。

Ｑ．路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？

Ａ．そうです。

Ｑ．では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？

Ａ．まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。

この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

Ｑ．予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

Ａ．まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

Ｑ．数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？

Ａ．それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

Ｑ．路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？

Ａ．次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けて下さい。

例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で

15,000,000円となります。

Ｑ．以外に簡単ですね。

Ａ．これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。

Ｑ．税理士さんに相談すれば良いのですか？

Ａ．いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

Ｑ．調整をしていないと言う事ですか？

それでは使い勝手が悪い土地の場合、

多く相続税を払っている事になりませんか？

Ａ．そう言う事になります。

ですので、多くの土地を相続する場合には、

土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。

Ｑ．次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

Ａ．まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

Ｑ．倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？

Ａ．倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

良く分かりました。有難うございました。

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★今回のポイント★

相続税評価額
・建物の場合　固定資産税通知書に記載された評価額と同じ
・土地の場合　固定資産税通知書に記載された評価額と同じではない
　　　　　　　路線価地域か倍率地域で計算方法が変わる
　　　　　　　※路線価地域＝国税庁の公表価格×土地の面積
　　　　　　（実際には、土地の間口や地形は様々なので使い勝手等を考慮して価格を調整する）
　　　　　　　※倍率地域＝土地の固定資産税評価額×国税庁ホームページ「財産評価基準」一般の土地の対象地の宅地の倍率
いずれにしても、専門家に相談してみるのが一番です。

これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。

相続について

相続について解説しています。

Ｑ．相続対策とは相続税対策の事でしょうか？

自筆証書遺言

自筆証書遺言について解説しています。

Ｑ．自筆証書遺言とは何でしょうか？
Ａ．簡単に申し上げると、遺言書の①全文　②日付　③氏名　を全て直筆で記載し、
押印した物を自筆証書遺言と言います。

Ｑ．印鑑は実印でないといけないのでしょうか。
Ａ．印鑑は署名と同じ名前の物であれば、実印でなくても大丈夫です。

Ｑ．相続財産が沢山有る人は全部直筆で記載するのは大変ですね。
Ａ．そうですね、特に土地等は住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトした物に署名、捺印をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。

Ｑ．それだと作成はかなり楽になりますね。
Ａ．はい、そうです。

Ｑ．自筆証書遺言のメリットとは何でしょうか？
Ａ．自分一人で手軽に書けるという事と、費用が掛からないという事が一番大きなメリットです。
又、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るという事もメリットだと思います。

Ｑ．逆にデメリットは何でしょうか？
Ａ．①要件を満たしておらず無効になってしまう事
②死後、発見されないケースが有る事
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた物であるのかという、紛争の元になってしまう事
等が挙げられます。

Ｑ．要件を満たさないとはどう言うケースが有りますか？
Ａ．例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、或る程度不動産や相続について知識が無いと難しいケースも有ります。

Ｑ．成程、そう言うケースはややこしそうですね。
Ａ．余程不動産や相続に詳しい人でないと難しいかも知れません。

Ｑ．要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？
Ａ．『検認』と言う手続きが家庭裁判所で必要になります。

Ｑ．検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断して貰うのですか？
Ａ．検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。

Ｑ．検認が必要無い遺言書も有るのですか？
Ａ．公正証書遺言や法務局に於いて保管されている自筆証書遺言等は検認の必要は有りません。

Ｑ．法務局で自筆証書遺言を保管して貰えるのですか？
Ａ．令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートしました。

この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。

この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！

★今回のポイント★

• 「自筆証書遺言」とは、遺言書の全文を日付と氏名を直筆で記載したもののことを指します。
• 印鑑については、実印でなければならないのは、所名と同じ名前の家印鑑だけであり、相続財産目録はパソコンで作成しても有効です。
• 自筆証書遺言のメリットは、手軽に作成できることと費用がかからないことです。
• 一方、デメリットとしては、要件を満たさないと無効になったり、後々紛争のもとになったりする可能性があることが挙げられます。
• 公正証書遺言や法務局に保管されている自筆証書遺言は、兼任手続きが不要であり、法務局の実質少女良い言語保管制度を利用することで自己管理のリスクや煩わしい検認手続きが不要となります。

これからも不動産売却について発信してまいります。
困りごと・ご質問等お気軽にセンチュリー21東洋不動産までお問い合わせください。

相続対策として不可欠の、公正証書遺言について解説しています。

公正証書遺言

今回は、住み替え時等に売って買うことを同時に行う際の【引き渡し猶予】についての動画です。

売却費用

今回の動画は、不動産会社へ支払う仲介手数料についてです。
どのタイミングで仲介手数料がいくらかかってくるのか説明いたします。

今回は、住みながら自宅を売却するとき、内覧に来られた時のお客様対応についての動画です。

収益還元法

賃貸中物件の査定方法を解説しています。


　私の賃貸に出している東京のマンションについて
査定する場合は、どの様にするのでしょうか？

　はい。収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行っております。

　「収益還元法」について、もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか？

　はい。不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。

　先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で、査定金額が算出されます。