熊本市の不動産売却・買取はセンチュリー21東洋不動産,センチュリー21東洋不動産

Q. 　マンションの査定は、どのようにして行なっている んですか？

A.　居住用のマンションであれば、一般的には 取引事例比較法で金額を算出します。
取引事例比較法とは、同じマンション内など 出来る限り、近い条件のマンションでの
成約 事例と比較して計算します。

Q. 　一戸建てのように、土地と建物に分けて算出しないんですね。

A.　マンションの場合、敷地部分は基本的には共用 部分が多く、分けて算出はしません。
また同じマンション内の事例でも、面積や階数バルコニーの向きが違えば
日当たりや眺望 も変わってくるので、価格も変わってきます。

Q. 階数が高くなるほど、価格も高くなるのです か ？

A.　多くのマンションでは、そうなりますが  エレベーターがないマンションや
すべての階に 留まらないエレベーターが設置されている マンションでは、安くなることもあり得ます 。

Q. 　そういうケースもあるのですね。 その他は何かありますか？

A.　管理状況もポイントです。 管理会社に委託されている場合や、自主管理 といって
マンションの所有者で管理している場合もあります。また長期修繕計画と いう将来的に
マンションをどのように修繕 していくかの、計画および それに向けたし積立金がしっかり出ている かを
ポイントになります。

Q. 　修繕というのは、外壁の塗り直しをしたりと か、そういう事ですか？

A.　それも一つですね。 マンションの年数が経つと、劣化していき ますので外壁の塗り直しや
給排水管の修繕 が必要になります。 もちろん、費用が発生しますので、そのため の
計画や積立ができていないと、思わぬ ところで多額の一時金が発生してしまう 可能性があります。

Q. 　急に言われても、困って しまいますよね 。
管理会社が入っていれば、そういうことを やっていただけるんですね。

A.　基本的には 大丈夫かと思いますが、自主管理の場合は そういった計画がしっかりしていない 可能性もあり
注意が必要です 。

Q. 　だから金額に影響されるんですね 。
まだ新しいマンションを売却する場合同じ マンション事例がないこともありますよね

A.　そうですね。同じマンション内で事例がない場合は、できるだけ近い条件のマンションで の
事例を探すのですが、新しいマンション ですと事例が見つけにくい場合もあります 。

Q. 　その場合はどうするんですか？

A.　基本的には、 極力近い事例もとに算出するのですが、別の 方法で算出することもあります 。
査定においては、根拠を示すことが必要に なっており、成約事例を必要とされていない ため
そのマンションが、新築で販売された 金額をもとに、そこからの相場の増減率を 計算して
算出する場合があります。

Q. 　なるほど、 売却する側として、納得できる根拠があれば いいですね。
居住用のマンションの場合、実際に売買された 事例をもと価格が算出されることが多く
同じマンションやできるだけ条件の近い マンションの事例が、選ばれているんですね。
ありがとうございました 。

★今回のポイント★

・マンションの査定には一般的に「取引事例比較法」が使用され、同じマンション内または似た条件の物件を比較して価格を算出する。
・管理状況も重要で、管理会社に委託されている場合や所有者が自己管理している場合がある。長期修繕計画と積立金の存在も考慮される。

・新しいマンションの場合、同じマンションの取引事例がない場合は、新築価格から市場変動などの要因を調整して査定されることがある。

Q. 　自分が持っている戸建てを、売却しようと 思っているのですが、少々形が変わっており
接している 道路から細い敷地があり、家が建って いる土地なのですが、こういった土地は
価格 は高くないと聞いたのですが、本当でしょう か？

A.　いわゆる旗竿地ですね。 旗のような形の土地なので、このように呼ば れております。
価格が高くないという点に ついては、一般的にはそのようには言われております。

Q. 　そうですか。うちの場合どのような査定方法 になるのでしょうか？

A.　通常土地の査定価格は 、取引事例比較法で計算します。
取引事例比較法とは、売却する不動産と条件 が近い不動産の、過去の成約事例をいくつ か選んで
平均坪単価を算出し、算出された単価に売却する不動産の広さをかけて、計算 する方法です ・

Q. 　では、うちも取引事例比較法で計算するの ですか？

A.　はい、同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、

旗竿地は特殊なので、条件が近い事例はそれ ほど多くありません。

Q. 　では、どのような査定を していくのでしょうか？

A.　旗竿地の場合には、 路線価を使って計算します。

Q. 　路線価ですか？ニュースで聞いたことがある のですが、どんなものですか

A.　路線価とは、国税庁が毎年7月から8月に 公表するその年の1月いっぴ時点における
主要な道路に面した、1平米あたりの土地 価格を公表するもので、相続税や贈与税を 計算するときに
活用されます。

Q. 　国税庁ですか。知らなかったです。

A.　そうですね。あまり馴染みがないかもしれ ませんね。
路線価は、国土交通省が発表する公示価格の8 割程度に設定され、その公示価格を
1.1 から1.2倍したものが実勢価格の目安 といわれております。
つまり路線価を1.3から1.5倍にすれ ば、およそ相場価格がわかるということに なります。

Q. 　では、路線価で土地面積をかければ、査定金額 がわかるということでしょうか？

A.　はい、ですが 土地の評価は奥行きの長さによって影響し ます。
奥行きが極端に短い場合や、長い場合は 一般的な土地と比べて利用価値が低いとさ れております。
そのため路線価を計算する ときには、 まず奥行価格補正率を掛け算しなければ なりません。

Q. 　奥行価格補正率とは何でしょうか ？

A.　はい、奥行価格補正率とは、その宅地から 奥行き距離に応じて、奥行価格補正率表に 定められている補正率です
正確な表現でいいますと、道路から奥行の長 さに応じて、路線価を調整するための補正率 のことをいいます

Q. 奥行価格補正率を使って、どのように計算 するのでしょうか？

A.　1 ㎡あたりの路線価格 =路線価 ×奥行価格補正率で計算します

Q. 　これでやっと査定金額が出るんですか？

A.　いえこれは路線価での計算方法ですが、旗竿 地の場合間口が狭小な宅地などや
不整形 地の計算をしなければなりません。

Q. 　まだまだ あるのですね。 二つの違いを教えてください。

A.　まず間口が狭小な宅地などは、1㎡あたりの路線価格に、間口狭小補正率と奥行長大補正率を
を掛け算して計算します 。間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額 を減額するための補正率です
奥行長大補正率とは、間口の割に 奥行きや長い土地の相続税評価額を減額 する 補正率のことをいいます。
どちらも旗竿地のような、特徴のある土地に 対して補正を行うために
地区や距離によっ て、数値化されております。

Q. 不整形 地の計算は どうですか？

A.　不整形地は1平米あたりの路線価格に、不 整形地 補正率を掛け算して計算します 。
不整形地補正率は、崖地割合に応じて定められますが、崖地とは不整形地全体を囲む ような
正方形や長方形の土地 、想定整形地ですねを想定した場合に、
その 想定整形地のうち不整形地以外の土地を 言います 。
また、不 整形地 補正率の適用については、不整形地補正率 かける、間口狭小補正率と
奥行長大補正率と間口狭小補正率のいずれか有利な 方で計算します 。

Q. 　わかりました。 不整形地の場合も路線価格に対して補正率 を掛けていき
調整を図るのですね 。
うちの土地の場合はどちらを利用したら いいでしょうか ？

A.　そうですね。一概には言えませんので、計算し た結果評価額が高い方を
選びたいところで ありますね。

Q. 　その金額で売れますか？

A.　そうです ね、残念ながらこの方法で計算した査定価格 で、売れるわけではありません。
ここから過去に売れた旗竿地と比較したり、 現在、周辺で売り出されている土地の販売価格を
考慮のうえ、査定価格が決まっていき ます。
詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ねいただくと、近隣事例も熟知しているの で
より正確な査定金額が出るかと思い ます。

Q. 　わかりました。ありがとうございます。

★今回のポイント★

• ・通常の不動産評価方法は「取引事例比較法」で行われ、過去の類似取引を参考に価格を算出する。
• ・旗竿地のように類似事例が限られている場合、評価の基準として「路線価」が使用される。

これからも不動産売却について発信していきます。