不動産を売却する際には、できるだけ高く査定してもらいたいものです。ここでは、不動産査定時に高く査定がつくポイントについてご紹介します。

立地条件

不動産査定において、最も重要なポイントの一つは立地条件です。

• 駅から近い
• 交通機関が充実している
• 商業施設や学校などが近い
• 治安が良い
• 閑静な住宅街である

など、好立地の物件は高く査定される傾向があります。

物件の状態

物件の状態も、査定額に大きく影響します。

• 修繕履歴がきちんとある
• リフォームがされている
• 設備が新しい
• 日当たりや風通しが良い
• 清潔に保たれている

など、状態の良い物件は高く査定される傾向があります。

周辺環境

周辺環境も、査定額に影響します。

• 公園や緑地が多い
• 騒音が少ない
• 日当たりが良い
• 眺望が良い
• 治安が良い

など、良好な周辺環境の物件は高く査定される傾向があります。

その他

上記以外にも、以下のポイントが査定額に影響を与えることがあります。

• 間取り
• 築年数
• 面積
• 駐車場の有無
• ペットの飼育可否

まとめ

不動産査定時に高く査定がつくためには、立地条件、物件の状態、周辺環境などのポイントを押さえることが重要です。売却を検討している方は、これらのポイントを参考に、事前に準備しておくと良いでしょう。

不動産査定を依頼する前に

不動産査定を依頼する前に、以下の準備をしておくとスムーズです。

• 必要書類を揃える
• 周辺の相場を調べる
• 修繕履歴やリフォーム履歴をまとめる
• 掃除をして物件をきれいにする

これらの準備をすることで、より高く査定してもらえる可能性が高くなります。

不動産会社選び

不動産査定は、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。複数の査定結果を比較することで、より客観的な査定額を知ることができます。

不動産会社を選ぶ際には、以下のポイントを参考にしましょう。

• 経験豊富な担当者が多い
• 地域に精通している
• 査定料無料
• アフターフォローが充実

など、信頼できる不動産会社を選びましょう。

不動産売却を成功させるために

不動産売却を成功させるためには、早めに準備を始めることが重要です。売却を検討している方は、早めに不動産会社に相談し、アドバイスを受けるようにしましょう。

建築基準法では、建築物の敷地は原則として道路に2m以上接していなければなりません。しかし、すべての道が建築基準法上の道路に該当するわけではありません。そこで、建築物の建築前に、その敷地が接している道路が建築基準法上の道路に該当するかどうかを判定する必要があります。これが「道路判定」です。

道路判定が必要なケース

以下のいずれかに該当する場合は、道路判定が必要です。

• 都市計画区域内にある建築物の敷地
• 建築基準法第42条第1項に規定する道路に2m以上接していない建築物の敷地
• 道路の位置指定を受けていない道路に接している建築物の敷地
• 私道に接している建築物の敷地

道路判定の手順

道路判定は、以下の手順で行います。

1. 建築基準法上の道路の定義を確認する
2. 該当する道路が建築基準法上の道路に該当するかどうかを判断する
3. 道路判定が必要な場合は、市区町村役場に道路判定を申請する
4. 市区町村役所による道路判定の結果に基づいて、建築計画を進める

道路判定のポイント

道路判定のポイントは、以下のとおりです。

• 建築基準法上の道路の定義は、道路の種類や幅員、用途等によって異なります。
• 道路判定は、市区町村役場によって行われます。
• 道路判定の結果は、建築許可の判断材料となります。

まとめ

道路判定は、建築計画を進める上で重要な手続きです。建築物の建築前に、必ず道路判定が必要かどうかを確認し、必要であれば市区町村役場に道路判定を申請するようにしましょう。

公課証明とは

公課証明とは、固定資産課税台帳に登録されている土地や家屋などの固定資産に関する情報が記載された証明書です。正式名称は固定資産課税台帳登録事項証明書です。

公課証明に記載される情報

公課証明には、以下の情報が記載されます。

• 土地・家屋の所在地
• 地番
• 地目
• 面積
• 評価額
• 課税標準額
• 税相当額
• 所有者名
• 住所

公課証明の用途

公課証明は、以下の用途で利用されます。

• 不動産の売買
• 不動産の贈与
• 不動産の抵当権設定
• 相続手続き
• 固定資産税の納付
• ローン申し込み
• 補助金の申請

公課証明の取得方法

公課証明は、市区町村役場で取得できます。

申請に必要なもの

• 本人確認書類
• 登記簿謄本
• 固定資産税納税通知書
• 手数料

取得費用

公課証明の取得費用は、市区町村によって異なりますが、通常、1通あたり300円～500円程度です。

まとめ

公課証明は、不動産に関する様々な手続きで必要となる書類です。必要に応じて、市区町村役場で取得しましょう。

下通アーケード内の銀タコの隣に手羽先屋さんがオープンしました。なんと生ビール180円と超お安い。はす向かいの下通と西銀座通りの角には新時代という伝串やさんがあり、そこも連日盛況です。下通アーケード内に人気の居酒屋さんがあるのは、地元の不動産屋としては、人が集まりうれしいことです。コロナ禍では飲食店も元気がなかったのですが、5類に移行して居酒屋の皆さんにも笑顔が戻ってきているようです。皆さんも下通、新市街の居酒屋を応援してね。

相続放棄は相続開始から３カ月が時効

時効とは

相続税の申告の時効（除斥期間）は原則５年

相続税の時効は、相続税の申告期限から５年です。（相続開始日から数える場合は、５年１０カ月）

相続税の申告後に、申告漏れや計算ミスが見つかった場合、ただちに修正申告書を提出し、相続税が不足しているのであれば、修正申告書を提出する日までに
不足分の納付を済ませなければいけません。
ただし、申告漏れや計算ミスが見つかった日が、相続税の申告期限から５年以上経過していた場合、時効のため、修正などができなくなります。

したがって、５年以上経過している相続分に関しては、税金が発生していたとしても支払う義務はありません。
ただし、納付すべき相続税を故意的にごまかしたり、不正をはたらいたりして悪意がある場合は、時効が７年になります。

相続税還付の時効は５年

相続税還付とは、相続税の申告後に財産評価や計算の誤りにより、相続税を多く支払いすぎた分が返還されることをいいます。
この場合、税務署に更正の請求書を提出し、相続税の還付金を受け取ることになります。

更正の請求によって還付が認められる期間は、相続税の申告期限から５年です。（相続開始から数えると５年１０カ月）

相続放棄の時効は３カ月

相続放棄は、相続開始後３カ月が時効です。
相続が開始されたら、３カ月以内に遺産を相続するかしないかを決めなければいけません。

遺留分侵害額請求の時効は１年

遺留分侵害額の請求権は、相続があったことを知ってから１年以内に申立てなかった場合、請求権は時効によって消滅します。
また、相続が開始してから１０年が経つと、遺留分の侵害があったことを知っても知らなくても、請求権は消滅します。

遺産分割請求権に時効はない

遺産の分割は、この時期までに完了させなければならないといった時効はありません。そのため、相続人間で遺産分割協議をすることなく、何年も経過してしまうケースも少なくありません。

ただし、遺産の分割をしていないといくつかのデメリットが生じます。

遺産分割をしないままでいる場合のデメリット

団体信用生命保険で返済される住宅ローン

いわゆる「団信付き」の住宅ローンであれば、被相続人の死亡とともに完済となるため、債務控除は認められません。

墓地や仏壇などの購入費用

墓石や墓地、仏壇や神棚などは葬儀と直接関係しないため、購入費用の債務控除はできません。

保証債務

保証債務の場合、債務者が返済できないときに保証人が借金を肩代わりします。ただし、被相続人が保証人になっていたとしても、債権者から請求されるとは限りません。また、請求に応じて借金を肩代わりした場合でも、肩代わり分を債務者へ請求（求償といいます）できるため、確実な債務にはなりません。

以上の理由から、保証債務の債務控除は原則として認められないため、連帯債務のケースと勘違いしないように注意してください。

未確定な債務など

金額が未確定の債務や、裁判で争っている最中の債務は債務控除の対象外です。

相続人負担となる費用など

• 遺産分割の交渉で必要となった弁護士費用

• 相続財産の調査費用（弁護士報酬なども含む）

• 相続税申告で必要となった税理士費用

• 遺言執行者への報酬

• 戸籍謄本や住民票などの取得費用

• 相続財産の管理費用

• 相続登記に係る司法書士報酬や登録免許税

  時効が成立した未払い飲食費　
   被相続人に未払いの飲食費があっても、時効が成立していれば債務控除はできません。
  以前は1年で時効成立となっていましたが、民法改正により、2020年4月1日以降は5年で時効成立となります。

銀行などからの借入金

住宅ローンなどの借入金は、残債額が債務控除の対象になります。夫婦連帯名義のローンであれば登記情報から持分がわかるので、登記事項証明書を確認しておきましょう。個人からの借金も債務控除できますが、借用書や返済状況を確認し、借入れの実態があったかどうかを調べるようにしてください。状況によっては、税務署から贈与とみなされる可能性もあるので要注意です。

連帯債務

夫婦間や親子間の連帯債務も債務控除できますが、基本的には被相続人の負担額が明確な場合です。また、負担額が不明確な場合でも、弁済不能な連帯債務者の債務を被相続人が負担し、求償しても弁済の見込みがなければ、被相続人の負担額のみ債務控除できます。

生活費や医療費などの未払金

被相続人の生活費には電気やガス、電話料金などがあり、亡くなる前の使用分は未払いの生活費として債務控除できます。また、被相続人が入院先の病院で亡くなったときや、死亡前に手術を受けていた場合も、未払いの医療費として債務控除が認められます。なお、生前の医療費については、被相続人が負担していれば医療費控除の対象になり、相続人負担であれば、所得税の計算で医療費控除の対象になります。ただし相続人の医療費控除は、被相続人と同一生計だった場合に限るので注意しましょう。

経営していた賃貸物件の敷金

被相続人が賃貸アパートなどを経営していた場合、入居者から敷金を預かっているケースがあります。敷金は契約満了までの預り金であって被相続人の財産ではないことから、債務控除の対象になっています。なお、敷金の全額を債務控除できるわけではなく、返還までの期間に応じた計算が必要です。

未払いの税金など

被相続人が支払う予定だった社会保険料や、所得税や住民税、固定資産税なども債務控除できます。また、被相続人が発生させていた延滞税も債務控除が認められます。

特別寄与料

被相続人の財産維持や増加への貢献、または介護費用をもらわずに献身的な介護をしていた相続人以外の人がいる場合、その人は2019年7月1日以降、特別寄与料を請求できるようになりました。民法改正によるものですが、特別寄与料を支払った相続人は、同額分を債務控除できます。

葬式費用

被相続人の債務ではありませんが、葬式にかかった費用はプラス財産から控除できます。葬式費用には火葬や納骨費用、寺院への支払いや通夜の飲食代などが含まれます。ただし、初七日や四十九日法要、香典返しの費用は対象外なので、判断に迷う場合は専門家に問い合わせた方がよいでしょう。

相続財産から
債務控除できるもの・できないもの

ただし、借金や未払金をすべて差し引きできるわけ
ではなく、債務控除できるもの・できないものは明確
に区分されています。

誤った債務控除は相続税の納め過ぎや過少申告に繋が
るため、控除できるもの・できないものを正確に把握
しておきましょう。

相続税を計算するときは、まず預貯金などのプラス
財産から債務控除して、課税遺産総額を求めます。
債務控除できるものには亡くなった方（被相続人）の
借金や未払金もありますが、葬儀代など一部の費用も
プラス財産から差し引けます。
課税遺産総額は相続税に直接影響するため、債務控除
できるもの・できないものは正確に把握しましょう。

不動産売却は人生の中でも大きなイベントの一つです。スムーズな取引を実現するためには、事前に必要な書類をしっかり準備しておくことが重要です。

今回のブログ記事では、不動産売却の際に必要となる書類を、売却のステップごとに詳しく解説していきます。

1. 査定・媒介契約

• 本人確認書類
• 住民票
• 印鑑証明書
• 登記済権利証（または登記識別情報）
• 固定資産税納税通知書
• その他の物件情報（間取り図、建築確認済証など）

2. 売買契約

• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 登記済権利証（または登記識別情報）
• 固定資産評価証明書
• 実印
• 印鑑証明書
• 住民票
• 抵当権設定登記済証（抵当権がある場合）
• その他の必要書類（ローン完済証明書など）

3. 物件引き渡し

• 引渡通知書
• 登記済権利証（または登記識別情報）
• 固定資産評価証明書
• 実印
• 印鑑証明書
• 住民票
• 鍵
• その他の必要書類（抵当権抹消登記申請書など）

補足

• 上記は一般的な必要書類であり、実際の必要書類は物件や状況によって異なります。
• 書類の取得方法については、各自治体や法務局などに確認してください。
• 不動産会社に依頼する場合は、必要な書類をリストアップしてもらえます。

まとめ

不動産売却には様々な書類が必要となります。事前に必要な書類を把握し、早めに準備しておくことで、スムーズな取引を実現することができます。