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不動産を売るときに「売却する前に補修や修繕を
行うべきか」を気にする人は多いのでは？　
今回は補修することで逃れる可能性がある
瑕疵担保責任についてご紹介します。
■瑕疵担保責任
１）瑕疵担保責任の概要は？
瑕疵担保責任とは不動産を売った後でその不動産に
瑕疵が見つかった場合に売主が負う責任のこと
です。買主が注意しても発見できなかったような
「隠れた瑕疵」については売主に責任があるとされ
売主は買主の請求に応じて物件の補修や損害賠償請
求に応じなければなりません。
もし瑕疵が重大なもので売主がその物件を使用する
目的を果たせないようなものの場合、契約の解除を
求められることもあります。
２）瑕疵担保責任の期間は？
瑕疵担保責任が適用される期間は民法上「買主が
その瑕疵に気づいてから1年間」ですが、個人が
住宅の売却を行う場合は瑕疵担保責任の期間を売却
から2～3か月に短縮することが多いです。
場合によっては売主と買主が「売主の瑕疵担保責任
を問わない」
という内容で合意することもあります。
「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更に
なりました。
それによって「隠れた瑕疵」があるかどうかでは
なく契約内容に含まれているかどうかで
買主は損害賠償や代金減額の請求ができるという
規定になっております。
補修するかどうか迷ったときは、不動産会社に
ご相談ください

買うときにも売るときにもお金がかかります
1．仲介手数料
不動産会社への報酬で売却価格の約3％
2．司法書士手数料
登記を依頼する場合の報酬で4万～6万円
3．リフォーム費用
家をリフォームしたりクリーニングした場合にかかる費用
4．印紙税
売買契約書に貼る印紙代で約2万～3万
5．登録免許税
抵当権抹消にかかる税金で1万円前後
6．譲渡所得税
売却益に係る税金※最大3000万円まで控除あり

家を売ったときは必ず確定申告を行いしましょう
売買益が出た場合には確定申告を行う義務が
ありますが、売却益が出てない場合には確定申告
を行わなくても問題はありません。
しかし様々な特例や控除を受けるためにも必ず
確定申告を行うことをお勧めします。
■、マイナスが得ても確定申告を使用
譲渡価格より取得費用の方がマイナスになって
しまった場合には当然税金はかかりません。
そのためマイナスとなったら確定申告が不要と
思ってしまいがちですが、マイナスが出た時も
確定申告することでメリットがあります。
特例として他の所得との損益通算を行うことが
可能であるため、給与などの他の所得から源泉
された所得税が還付される可能性があります。
また損失が大きく、その年だけでなく繰り越し
控除を受ける年にも忘れずに確定申告を行いま
しょう
■売買契約書などのコピーが必要
確定申告の際には申告書類に必要事項を記入します
が、その他にも必要な書類があります。
適用される特例によって書類は異なりますが
共通して必要となるのが以下の書類です
・譲渡所得の内訳書
・売却した建物の全部事項証明書
■確定申告の書き方
1．譲渡所得の内訳書で譲渡所得の銀額を計算
2．申告書はB第一表、第二票を使用する
3．申告書第三表（分離課税用）に収入などを記載
確定申告は1人で進めず、不動産会社や税理士に
相談しながら進めていきましょう

担当者の力量によって売却までの速さや金額が
左右される。
→担当者の知識が浅い。　セールストークが苦手
などで　力量が不足している場合は、
買い手がなかなか見つからないこともある
不動産会社による「囲い込み」「売り止め」の
リスクがある
→他の不動産に成約を取られることがないのを　
良いことに、不動産会社がより多くの手数料を
受け取るために行う場合がある
不動産会社は不動産の売買が決まって
仲介手数料を得ることができます。
宣伝したり内覧対応などしていきますが、
一般媒介契約だと成約が他の不動産会社になって
しまうので積極的に活動すると経費が掛かり
赤字になります。
専属専任媒介だと不動産会社が見つけた買主で
ないと売却できません。売主の知人などに売込み
たいと思っても売ることはできません。
専任であれば売主自身で見つけてくる
ことも可能です。

メリークリスマス！

センチュリー21東洋不動産の柏田です。

皆様楽しいクリスマスをお過ごしでしょうか？？？

昨日は日曜日でしたので、珍しく家族10人ほどでパーティーをしました！！！！

専任媒介契約は1社の不動産のみと結ぶ契約です。
1社の不動産とやり取りを行えばよいため複数
の不動産会社と連絡を取り合う手間が省けます。
内覧対応の抜けもなくなり対応が楽に
なるでしょう。
また2週間に1回以上、メールやFAX電話、書面など
で業務の処理状況の報告を受けることができます。
報告内容は主に以下の4つです
・どんな販売活動を行ったか
・何件の問い合わせがあったか
・何件の内覧があったか
・内覧者の感想や手応え
売主から問い合わせすることなく
現在の状況を知ることができます。
売却したいが余計な時間を取られたくない
という方には魅力的な契約です。
売主が自分で買主を探して取引を行う
自己発見取引が可能です。
親せきや知人が買主となる可能性がある場合は
業者をとおさずに自分で買主を見つけて取引
ができます。
自己発見取引きで買主が見つかった場合は
不動産会社に仲介手数料を払う必要はありません。
契約期間は3か月と短いため不動産会社が物件を
売却しようと一生懸命活動してくれます。

不動産の売買を行う際に、契約成立に向けた業務を
不動産会社に仲介してもらうことが一般的です。
その際、不動産会社と「媒介契約」を
結ぶことになりますが、媒介契約の種類は複数
あり、どれを選ぶかはわからないというのは
よくあることです。
媒介契約とは不動産会社と結ぶ契約のことです。
不動産を売却する方法はいくつかあります。
最も一般的なのは仲介で販売する方法です。
仲介とは不動産会社が買主と売主の間に立ち
不動産売買のサポートを行ってくれることや
売主のかわりに物件の宣伝をして、
買主探しや売買契約の交渉を行ってくれます。
この仲介を依頼する契約が媒介契約です。
媒介契約には
「専任媒介契約」
「専属専任媒介契約」
「一般媒介契約」の3つの種類があります。
最も選ばれている契約方法は、半数以上が
・専属専任媒介契約と専任媒介契約を
選択しています

リフォームは古くなった家を新築のように
直すことを指し補修ともいいます。
一方「修繕」は壊れたものを直す際に用いられる
言葉です。
補修は機能的問題がなくても古い部分を新しいもの
に取り換えるのに対して、修繕は不都合が
発生している。
部分に手を加えて実用に耐えうるレベルに戻す
ことを言います。
不都合がある戸建て住宅を買おうとする人は
少ないです。
もしいたとしても値下げを要求されます。

不動産を売るときに
「売却する前に補修や修繕を行うべきかどうか」
を気にするのではないでしょうか？
少しでも見栄えを良くしてから売った方が
高値で取引が成立しそう」
「早く売れそう」と考えますが実際は
どうでしょうか？
原則リフォームは必要ありませんが
不都合を直して実用レベルにする修繕は必要です
まずは補修（リフォーム）が必要なケースを
ご紹介します。
●どうゆう時に補修が必要
ポイントは「築年数」と「設備の耐久年数」です
①建築年数ですが、戸建住宅は築５～10年目から外壁が
剥がれが始まり10～15年で給排水設備の更新を考えます。
さらに15年目以降は目で見て劣化が分かるところを交換
していく形にすると住宅が長持ちします。
劣化を確認し、建築年数に合わせた補修が必要ですね
②設備の耐久年数
各設備はそれぞれの耐用年数の目安が設定されています
・屋根（陶器瓦葺）・・２５年～５０年
・外壁・・２０年～４０年
・床（塩ビタイル（半硬質））・・・３０年
・天井（岩綿吸音板）・・３０年
・アルミ建具・・６５年
・木製建具・・４０年

不動産を売却する際には、まずは査定を依頼する必要があります。査定額は、不動産の価値を客観的に判断するための指標であり、売却価格を決める際にも参考になります。

では、不動産の査定はどこに依頼すればよいのでしょうか。

不動産の査定を依頼できる主な場所は、次の2つです。

不動産会社

不動産会社は、不動産の売買や賃貸などの仲介業務を行う業者です。査定もその業務の一つであり、多くの不動産会社では査定サービスを提供しています。

不動産会社に査定を依頼するメリットは、以下のとおりです。

• 地域の相場や売却状況を把握している
• 不動産の売却や賃貸のノウハウがある
• 売却のサポートもしてくれる

不動産鑑定士

不動産鑑定士は、国土交通大臣の登録を受けた国家資格者です。不動産の価値を客観的に評価する鑑定評価を行うのが仕事です。

不動産鑑定士に査定を依頼するメリットは、以下のとおりです。

• 法律に基づいて厳密な査定を行う
• 裁判や行政手続きで活用できる

どちらに査定を依頼するかは、以下の点から検討するとよいでしょう。

• 売却のスピードを重視するなら、不動産会社に依頼する
• 正確な査定結果を求めるなら、不動産鑑定士に依頼する

また、査定を依頼する際には、以下の点に注意しましょう。

• 複数の不動産会社や不動産鑑定士に査定を依頼する
• 査定方法や査定額の根拠をきちんと確認する

不動産の査定は、不動産売却を成功させるための第一歩です。慎重に検討して、信頼できるところへ依頼するようにしましょう。