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Q. 　自宅が古くなってきたので、建て替えを考え ています。

A.　はい、新しく建て替えると気持ちも 心機一転して、気持ちがいいですよね。
ただ、建て替えにはメリット、デメリットが 存在します。
それぞれのポイントをしっかり 押さえた上で、建て替えにのぞみましょう。

Q. 　そんなんですね。それぞれのメリット、 デメリットを教えていただけますか？

A.　はい、 それではまず、建て替えのメリットですが、 大きく4つあり
一つ目が、 土地を探す手間が省ける。
二つ目が、慣れた土地に住める。
三つ目が、今までの家の不満を解消できる。
そして最後に4つめ、建て替えローンが利用できる。
これらのメインになります。

Q. 　それぞれ詳細を教えていただいていいです か

A.　はい 、まず1つめの、土地を探す手間が省けるですが、これまで住んでいた家を建て替えるので
住み替えのように、土地を探す手間や、 購入費用などは一切不要です。
ですので、 金銭面と時間を一気に減らすことができ ます。

Q. 　土地を探す手間が省けるけるのは、楽でいいですね。

A.　そうですね。 次に2つ目のメリットの慣れた土地に住めるは、学校区や地域のルールを変えずに
日常生活を送れるといったメリットがあります 。

Q. 　確かに新しい家を探すとなると、学校区などいろいろ考え直さないといけないですよね。

A.　そうですね！次に3つ目の、今までの 家の不満を解消できるですが、
こちらは、今 まで不満だった間取り、 さらには電気やガス、水道といったインフラ 設備などを
新しくすることができます。 家の間取りに不満があった場合は、0から 検討することができるので
今よりも快適な 家を実現することができるでしょう。

Q. 　今の不満を、そのまま次の建て替えに行かせるのは、魅力ですよね。

A.　はい、 そして最後の建て替えローンが利用できる 、ですが、現在では建て替えローンと
いわゆる 建て替えのための、住宅ローンがいくつか 存在します。 さらに建て替えローンが組める
金融機関には、大手が取り組んでいることもあり安心です。

Q. 　大手の銀行も取り組んでいるのは、安心 ですね。
そうしたら次に、デメリットを教えて いただけますか

A.　はい 。デメリットも大きく4つあります。
まず一つ目が、建て替え中は仮住まいが必要
二つ目が、建て替えができない場合もある
3つ目が、解体工事が必要
そして最後に4つめ、滅失登記が必要。
これら がデメリットになります。

Q.  それぞれ教えてください 。

A.　はい、一つ目の建て替え中は仮住まいが必要 ですが、 建て替えの場合
今まで住んでいた建物を 解体する作業がありますので 、解体の作業から新築が建て終わるまでの
期間 は、仮住まいが必要になります。 解体から新築の完成引渡しまでが、およそ6 カ月から1年程度と言われています。

Q. 　住みながらの建て替えは、できないですもんね。
そしたら仮住まいの賃貸費用も考えないと いけないですね。

A.　そうですね。 また引越しの2回必要になりますので、その 点も踏まえて資金計画を立てる必要があります

Q. 　確かにそれはもう点でした。 気づかないところで思わぬ経費がかかってしまう
ケースがあるので、その点は注意が必要です。

Q. 　わかりました。そうしたら、次は建て替えできない場合があるということですか？
現在、家が建っているのにそんな事があるんですか？

A.　はい、今、建物が建っている土地でも、解体して更地にしてしまうと
新築が立てられない ことがあります 。それを再建築不可物件といい、 建て替えを考えている土地が
再建築不可物件にあたる場合は、建て替えができません 。

Q. 　そんなケースがあるんですね。 ちなみにどの様な場合が再建築不可物件なのでしょうか？

A.　はい、前面道路が建築基準法 の道路でないや、敷地が道路に2m 以上 接していない場合
再建築不可物件の条件に 当てはまります。 このあたりは、建て替えを検討される際には
きちんとご確認頂いた上で、ご検討頂けれ ばと思います。

Q. 　わかりました。では解体費用がかかるのはなんとなくわかるのですが、具体的にどのくらい
かかるのでしょうか ？

A.　はい、解体工事の費用相場を求める方法の一 つとして、坪単価掛ける延床面積 、坪数ですね、があります。
しかし、これは あくまで建物本体を取り壊す際の費用相場 で、その費用と別に家の状況や状態で
様々な 費用が別途必要になってきます。 こちらは解体業者に現地を確認して いただいた上で
しっかりと見積もりをとり ましょう 。

Q. 　家の状態によって、解体費用が違うんですね。 わかりました。
では最後の、滅失登記とは何でしょう

A.　はい、滅失 登記とは、建物取り壊し際に必要となる申請 です。
建物解体後1カ月以内に申請を行わないと、 滅失登記には申請義務があるため
怠ると 10万円以下の過料という罰金を払う場合 などがあります。

Q. 　罰金ですか、それは大変ですね。

A.　そうです ね。

滅失登記をしておかないと、 新築を新たに建てることも、その後更地にした土地を売ることもできません。
さらに、固定資産税といった、存在しない建物 に税金を払い続けなければなりません。
なので、滅失登記は建て替えにおいて重要 ですので、解体後は忘れずに行いましょう。

Q. 　わかりました。 建て替えするのもいろいろと、気をつけない といけないポイントがあるんですね。

A.　はい、なので建て替えやお住み替えを検討さ れる場合は、まずお近くの不動産会社に
ご相談いただければと思います。

Q. 　わかりました。ありがとうございます。 

★今回のポイント★

・建て替えにもメリットとデメリットがある。十分理解した上で検討が必要。

Q. 　新築マンション購入し、あとは引越しをする 予定だったのですか、 急遽転勤が決まってしまい
住むことができなくなりました。

A.　それは残念ですね。
しかし実際に新築マンションを購入した後、 会社から転勤の辞令が出て
悩まれるケース ってよくあります。

Q. 　そうですか、よくあるんですね。
できる限り損したくないのですが、売却や 賃貸など どのような方法がありますか

A.　はい、いくつか あります。最も一般的なのが賃貸に出すこと です。

Q. でも賃貸で貸してしまうと、自分たちが転勤 から戻った際に住めなくなりますよね。
その時には 賃借人に、明け渡しを求めることができる のでしょうか？

A.　確かに、普通賃貸借契約を締結する場合 、借主が退去しない限り基本的には
貸主は賃貸借契約を行使しなければなり ません。つまり 貸主が転勤先から持ってきた場合
基本 的に、現、賃借人を追い出して住むことができ ないです。

Q. 　そうなんですね。じゃあやっぱり

賃貸に出すのはリスクがありますね。 何か良い方法はありますか？

A.　その場合、 定期借家契約といっ て、期間の定めて貸しすることが可能です。
定期借家契約の場合、期間がが定められている 契約方法なので、その定められた期間が来 たら
賃借人は物件を明け渡しなければなり ません。

Q. 　定期借家契約の場合、更新はできますか？

A.　定期借家契約に更新はありませんので、 貸主と借主が合意すれば再契約する ことは可能です。

Q. 　なるほど。そんな方法があるのですね。
ただ、海外に転勤となってしまい、管理するのも 難しいため売却も視野に入れて検討したい のですが

A.　その場合、 新築未入居となりますね。 新築未入居であるとその新築マンションを
買いそびれてしまった方もおられるので、 比較的早く売却ができるケースもあります ね。

Q. 　早く売却できる可能性もあるのですね。少しホッとしました。
早く売れるのは嬉しいですが、 未入居なので購入時の金額で売却はできます か？

A.　不動産の相場は、近隣の市況に左右されます ので、まずは担当社にご相談いただくのが よろしいですね
ただ、新築未入居のため価格 も購入時と同等か、それ以上販売できる可能 性もあると思います。

Q. 　賃貸、売買、両方とも検討できるのですね。 選択肢があっていいのですが
他に注意する 事ってなにがありますか？

A.　はい、新築 マンションの購入時に、住宅ローン控除に ついて話があったと思いますが
住宅ローン控除の要件の一つに、住宅の取得日 から6カ月以内に入居し、適用を受ける各 年の
12月31日まで引き続いて住んで いることがありますので、売却はもちろんの こと
賃貸で貸し出しされても再入居までの 賃貸期間中は住宅ローン控除を受けられ ませんので
注意が必要ですね。

Q. 　実際に売買と賃貸は、どちらは賢い選択なるのですか

A.　ケースバイケースですが、転勤から戻る時期が決まっていたり、 購入されたマンションに
思い入れがある場合には、賃貸で貸し出しした方がいいと思います。

Q. 　そうですよね。せっかく購入したマンションなので所有したいと思いますが
売却した方がよい場合はありますか？

A.　はい、賃貸の理由とは逆で、転勤から戻る時期 が決まっていなかったり、
空室のリスクを懸念される場合は、 売却 おすすめします。

Q. 　空室のリスクって何ですか？

A.　新築マンション購入者の多くは住宅ローン を組んで購入します。
その場合、貸出されたマンションの居住者が 転居してしまった場合、賃料を住宅ローンに 当てることができませんので
最悪、 転勤先の賃料と、所有不動産の住宅ローンと ダブルで支払うこともあります。

Q. 　ダブルでの支払いはきついですね。

A.　はい、 どのような方法がいいのか地域に根ざした 不動産のプロご相談いただければお客様に

最適な方をご提案できると思いますので、お 一人で悩まれるのではなく、まずは
ご相談 頂くことが、第一歩と思います。

Q. 　そうですね、 賃貸か売買か自分ではわからないことも 多いので、まずは相談してみたいと思います 。

★今回のポイント★

• 資産の扱いに関する方法が検討されており、賃貸が一般的な選択肢の一つ。
• 賃貸の場合、再入居の際に問題が生じる可能性があるため、定期借家契約が紹介されている。
• 新築未入居の物件を売却することも検討されており、迅速な売却が可能な場合もある。
• 住宅ローン控除など、資産の取得日や入居に関連する税金・ローンの問題に注意が必要。