不動産売却動画の記事一覧｜熊本市の不動産売却・買取はセンチュリー21東洋不動産｜センチュリー21東洋不動産

Q. 　売却予定の不動産で、先日清算金の話がありその中で固定資産税の項目があったのです が、
なぜ買主から固定資産税の精算金が いただけるのでしょうか？

A.　不動産の売買で必要な手続きの一つが、固定 資産税清算金の支払いです。
売買取引のあった不動産は、1年の中で売主 が所有している期間、 買主が所有している期間が分かれるので
一般的には、固定資産税と都市計画税を それぞれ負担し合うこととなります。

Q. でもそれは、所有者が変わったタイミングで 役所に届け出をすればいいんではないん ですか？

A.　 固定資産税は、課税された時点で納税者が 確定するため、 年度の途中で不動産を手放したとしても
納税義務者が変更になることはありません。 つまり1月いっぴ時点での所有者が、その年 の納税義務者となります。

Q. 　つまり、所有権は買主に代わったとしても、取引した年の納税義務者は売主のまま ということでしょうか？

A.　そうですね。そのため、売買契約時に所有権が 変わる日で日割り清算をして、
売主と買主、 それぞれ両方が該当期間の税負担をすると いう取り交わしをすることが一般的です。

Q. 　一般的ということは、別にしなくてもいいと いうことなんでしょうか？

A.　そうなんです。 実はこの取り決めは、法律上必須の手続きで はありません。
そのため、ややこしくなりそうであれば、固定 資産税について取り決めは除外して単純に
取引をする不動産価格だけで金銭授受を 行っても構いません。

Q. 　なるほど。

A.　はい、 ただやっておかなければ、売主が損すること になるので注意しましょう 。

Q. 　確かにそうですよね。わかりました。
その他に気をつけなければいけない点はありますか？

A.　そうですね。不動産売却時の固定資産 税の分担を決める際には、いつを起算日する かが重要です

起算日の考え方は、地域によって異なり関東 では1月1日、関西では4月1日を起算に する傾向にあります。
ただしどちらも、確定的なものではなく関東 でも4月1 日、 関西でも 1月1日を起算にする ケースも見られます。
起算日は売主と買主の合意で決まるため、 どちらで計算するのかは、あらかじめ確認しておかなければなりません。

Q. 　他には何かありますか？

A.　不動産売却によって利益が出た場合は、売却 した翌年の申告期間に確定申告をしないと いけません。
これは固定資産税での清算金によって利益がでた 場合も同様で、申告しなければ ペナルティを科せられるため
注意が必要 です。

Q. 　確かにそれを覚えておかないと危険ですね 。

A.　そうですね。 また先ほどお話した清算の取り決めは、売主 と買主の双方の合意で決めますが
内容が複雑 で決めることは難しいです。
そのため 、不動産会社に負担額を計算してもらうのが おすすめです。

Q. わかりました、ありがとうございます。

★今回のポイント★

・納税義務者は通常、年度の初めの所有者であり、不動産が年度中に売却されても変更されない
・利益が出た場合、不動産売却後の翌年に確定申告を行わなければならず、怠ると罰金が科せられる可能性がある。

これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。

Q. 　敷地の上を電線が通っている不動産を売却する際、 後特別な手続きが必要なのですか？

A.　そうですね、その電線がご近所の家に 引き込むための線なのか、
電力会社などの 電気事業者が管理している線なのか、で 変わってきます。
また、その線がどれぐらいの 高さにあるかによっては、土地の利用に制限 がある場合もあります。

Q. 　ご近所の方の線だった場合は、どうでしょうか？

A.　はい、敷地の上空については具体的に、何 メートルまでが所有権の範囲になるのか
法律では決められていませんが、 敷地内に他人の線が通っているということ は、
将来的に例えば建て替えをする時に、改善 する約束を書面で行っていることが多いの で、
まずは、その書面があるかを確認して いただきたいです。 もしない場合は不動産会社にご相談 ください。

Q. 　電力会社の線の場合も、書面があるの でしょうか？

A.　ご近所さんの書面は覚書という書面に 対し、 電力会社などの送電線が通っている場合は
電線の敷地通過に関する、契約書を締結している場合があります。

Q. 　契約書まで作成している のですね。

A.　以前は、契約を締結していないままの 状態が多かったんですが、最近では電気 事業者が
契約締結を求める動きを増やして いるようです。

Q. 　どのような内容の契約なのですか？

A.　電線の設置を目的とする、地役権等を設定 する契約です。
電線を通すために、上空を使うための確認 内容や安全面から、あまり高い建物を建て られないなども
土地の利用制限があると 記載されていることが多く、 登記することでその不動産を売却した場合 も
次の所要者に引き継がれます。

Q. 　建物の高さにも制限がかかる場合がある んですね。
契約書がない場合はどうすればいいですか ？

A.　その場合もまず、不動産会社にご相談 ください。送電線の所有者が誰なのかを確認 し
建築の制限やその他に問題がないかを 確認します 。
また電線が通っていることは、過去の判例で は瑕疵に該当するとなっており、現行の民法では
契約不適合の問題になりますので、 必ず売却の際には買主への説明が必要 です。

Q. 　わかりました。その他に気をつけることは ありますか ？

A.　よく聞かれることとしては、高圧線の下に ある建物で、電磁波が健康上問題ないかと いうことです。

Q. 　確かに、電磁波のことを気になりますね 。

A.　電力会社の方に、現地で調査をしていただく ことも可能ですが、一般的には地上1.5メートルの高さで
10マイクロテスラーと 言われており、世界的な健康に関する ガイドラインの基準と比べても低い数値に なっています。
また whｏからも、電磁波と健康影響 に関する証拠は、因果関係とみなせるほど 強くはないとしているようです 。

Q. 　そうなんですね。 では送電線が通ってる場合は、地役権設定 登記の有無や
契約者覚書がないかを確認 すること、もしなかった場合でも不動産会社 に相談すれば
確認や必要手続きのサポート をしていただけるということですね。

A.　そうですね。

Q. 　ありがとうございました

★今回のポイント★

・空中の所有権境界は法律で定義されておらず、書面による合意が一般的
・契約書がない場合、不動産会社に相談し、所有者確認と問題の解決を検討

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Q. 　瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適合責任って何ですか？

A.　はい、まず瑕疵とは欠陥、 不具合という意味ですが、不動産取引においては購入段階では
気付かず、実際に住み始めて から発見されるような、欠陥や不具合 ことを指します。
そのため、隠れた瑕疵とも呼ばれます 。売買 後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に
売主が責任を負う 範囲や、 対応する期間も定めたものを瑕疵担保責任といいますが、
2020年4月いっぴから法改正により、契約不適合責任に変わりました。

Q. 　瑕疵担保責任と契約不適合責任の 違いはなんですか？

A.　はい、瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては、瑕疵担保 責任では買主が
請求できるのは、契約解除と損害賠償の2つだけだったのに対し、 契約不適合責任は追完請求、代金減額請求、

催告解除、無催告解除、損害賠償請求の5つの請求ができるようになったことがあげられます。

Q. 　その5つの請求ってどのような請求なんですか？

A.　まず1つめの追完請求とは、 契約内容と異なっている部分を、買主が契約通りするように請求することです。
民法改正前はまずは、買主が瑕疵を知らなかったことを証明する必要がありましたが、
契約不適合責任では、契約内容と 合っているかあっていないかが問題になるため、買主は請求しやすくなりました。
なお契約内容と異なったのを売った場合、売主は落ち度がなくても追加請求されます 。

Q. 　買主が請求できるかどうか、よりわかりやすくなったんですね。

A.　そうですね。
次に2つ目の、代金減額請求とは 追完請求の補修を請求しても、売主が修理しないとき
あるいは 修理が不能である時に認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求であり
それがダメな場合には、代金減額請求ができ ます。 但し、明らかに直せないもの
あと履行の追加が不能である時はが買主は直ちに 代金減額請求をすることを定められます。
そして3つめの 催告解除は、追完請求をしたのにも関わらず、売主がそれに応じない場合に
買主が催告して解除できる権利です。 売主が追完請求に応じない場合、買主は代金減額請求と
催告解除の2つの選択肢を持っ ていることになります。
契約解除された場合売主は買主に対し 売買代金の変換をしなければなりません。

Q. 　買主が売主に対して取れる選択が増えたということですね

A.　そうですね。
次に4つ目の無催告解除は、契約不適合により契約の目的を達しない時に行うことができ ます。

逆に言えば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は、無催告解除は認められ ないということになります。
そして、最後に5つめ の損害賠償請求は、契約不適合があった場合、 買主は損害賠償請求をする権利が認められます 。
民法改正後売主に落ち度や過失がない場合は、売主は損害賠償義務を免れるということが 明文化されました。

Q. 　買主は請求できることが増え、 売主は責任が増えたということですね？

A.　そうですね。 また、追完請求の時にお話したように、瑕疵担保責任ではそもそも論として
瑕疵かどうかと いうところを問うだけで大変な手間でしたが、契約不適合責任であれば契約内容と
一致して いるかどうか、というところがポイントになるので、問題の有無をはっきりさせやすく なりましたが
一方で、不動産の不具合等が契約内容 に記載されているならばその不具合について

契約不適合を問うことはできません。 そのため、しっかりと契約内容を吟味する必要があります 。
また、瑕疵担保責任と同じで契約不適合責任も、任意規定なので実際の契約の内容がどうなっているか っていうところを
しっかりと確認するところも重要になります。

Q. 売る場合も、買う場合もしっかりと売買契約書を確認することが、大事ということですね 。

A.　そうですね。 わからない事があれば、営業担当者にしっかりとヒアリングしましょう。

Q. 　わかりました、 ありがとうございました。

★今回のポイント★

・"契約不適合責任" の下で、購入者は "追完請求"（修理の要求）や "催告解除"（売主が修理に応じない場合契約を解除できる権利）を含む5つの請求権を持つ。
・契約書の条件を慎重に確認し、これらの責任の範囲と制約を理解することが重要。

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Q. 　相続予定の実家があるんですが、親に家の前 の道路は私道ではあるが、相続した後に
建て替えや売却をすることができるはずだ 、と言われていたのですが 、
私道とは一体どういうものなんでしょうか？

A.　はい、まず道路は、公道と私道に大きく分け られます 。
公道とは 、国や地方自治体が管理している道路が公道です 。
一方、私道とは個人などが所有管理している 道路のことです。

Q. 　確かに私道は私の道という字ですしね。

A.　はい、 次に一般的に私道は個人が単独で所有して いるか、複数の個人が共同で所有しており ます

Q. 　複数人で所有している場合もあるんですね。
親が言っていた建て替えは問題ないの でしょうか ？

A.　公道でも私道でも、その道路が建築基準法の 道路であり、敷地が2m 以上接していれば
建物の建築許可を得られます。

Q. 　よかった

A.　ただ法的には、建築が問題なくできる敷地でも、 建築の工事を行うことができない場合が あります。

Q. 　何故ですか？

A.　 私道は、維持管理も個人の責任と負担で行え ます。例えば複数の人が共同所有している
私道に埋設している水道管や下水管が、老朽化 のため補修や交換をする場合などは、私道の 所有者が
共同して、私道の掘削や復帰をし ます。

Q. 　確かに、個人で所有しているのでそれは必要 ですよね。

A.　はい、そのため私道の持分を持っていない人 が、いざ建物を建て替えしたり
上下水道の引き込みをしたりする場合、勝手に 道路を掘ったり工事車両を通行させること はできません。

Q. 　その場合、どのようにすればいいんでしょう か？

A.　私道の持分を持っている所有者全員からの 道路掘削承諾書や、通行承諾書などものいわゆる許可が必要になります

Q. 　なるほど、所有者の方々から許可をいただけれ ばいいんですね？

A.　はい、ただ私道の持分を持っ ている、近隣の人たちとの関係が良好であれ ば、
承諾書を得ることも可能ですが、多額の 承諾料を要求されることもあります。
また、近隣との仲が良くないなどの理由で、 承諾が得られないケースもあります。
そう なると、せっかく 建築の許可を得ることができても、工事自体 ができません。

Q. 　その場合、建て替えができない ということですよね？

A.　そうですね。また建築が できない不動産では、売りに出しても買う人 がいないということになってしまいます。

Q. 　どうしたらいいんでしょうか？

A.　はい、親御さんが元気な間に解決していくことがベスト ですね。
私道で最も大きな問題は、、承諾許可が取れ ないということです。
親御さんの代では近隣との付き合いもある ため、このような問題があっても解決できる 可能性が高くなりますが
子供同士の代になると、近隣関係も希薄になり 簡単に承諾してもらえないことが少なくありません。

Q. 　確かに、親は近隣同士仲がいいけど、 私は正直あまり付き合いがないです。

A.　そう ですよね。ですから相続予定の不動産問題は 、早めに把握し、解決方法を探る必要があり ますが
親御さんが元気な間に、解決できる ように日頃から親子のコミュニケーション を持ち
問題を共有しておくことが大切です。

Q. 　先延ばしにしがちだけど、きちんと話し合って いる方がいいですね。

A.　そうですね、特に私道の 問題は、法律的に複雑で人間関係も絡んで くるため
お近くの不動産会社などの専門家 のサポートを受けながら、早期に解決を図る ことを
お勧めします。

Q. 　わかりました、 ありがとうございます。 

★今回のポイント★

・道路の種類には、「公道」（政府が管理する公共道路）と「私道」（個人または複数の個人が所有する私道）の2つがある
・私道を使用する場合は、所有者すべての承諾書が必要になる

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Q. 　よく聞く不動産鑑定と街の不動産会社の 査定 同じように思っていましたが、実は違うよう です。
詳しく教えてもらえますか？

A.　はい、確かに 似ているようですが違います。
不動産鑑定とは 、土地や建物などの不動産の適正な地価価格 など判断することです。
この不動産鑑定評価は、不動産の鑑定評価に 関する法律にもとづいて不動産鑑定士だけ が行えるものです。
不動産鑑定で評価されるのは 、地下公示や地価調査、 相続税路線価評価、 固定資産税評価などの
公的なもの、そのほか 民間企業や個人から依頼されて行う評価が あります 。

Q. 　なるほど、 不動産鑑定士が行うものですか。
不動産鑑定士ってどんな資格なんですか ？

A.　はい、不動産の鑑定評価を行うことができる のは、国家資格である不動産鑑定試験の
すべてに合格して、国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士か、
不動産鑑定試験の一部に合格して、国土交通 大臣への登録を受けた不動産鑑定士補です。

Q. 　国家資格なんですね。どんな業務を行うの ですか？

A.　はい、不動産鑑定士の仕事には大きく 分けて 、公的評価と民間評価があります。
公的評価と は国や都道府県市町村などが土地の適正 価格を公表するために行う
地下公示や地価調査、 相続税や固定資産税の課税のための評価 です。
民間評価とは、民間企業や個人などから依頼 される評価業務ことです。

Q. 　よくわかりました。不動産会社による 査定はどうでしょうか？

A.　はい、不動産査定は 不動産会社がなどが算出する売却できそう な価格のことです。
不動産会社が独自に算出したり、不動産鑑定 士に依頼して算出したりします。

そのため依頼先によって、金額に多少の違い が出ることがあります。

Q. 　個人で不動産鑑定を依頼するのは、どんな時 かありますか

A.　個人が不動産鑑定を利用するのは、一般的に は不動産の売買や相続、贈与財産分与などの 場合が考えられます。

★今回のポイント★

・不動産鑑定は土地、建物、不動産の適正な市場価値を法的基準に基づいて評価するものである
・評価対象には地下公示、地価調査、相続税、固定資産税の評価などが含まれる

・個人は不動産鑑定を不動産の売買、相続、贈与などの取引や状況に利用することが一般的である

Q. 　売却しようか検討している土地なんですが、 境界標が見当たらないんです。

A.　その物件はこれまでに測量を行い、境界標が 設置されていましたか？

Q. 　過去に測量を行ったと聞いたことはあるの ですが、 相続した土地で詳しくはわからないんです。

A.　土の下に埋められていたり、 側溝の蓋で見えていない場合などがあり ます。
立て込んでいる場所などでは、ブロック塀の 上など思いもよらない場所に設置されてい て
なかなか見つけられないといったことも あります。

Q. 　わかりやすいものだと思って、そこまで観て いませんでした。

A.　境界標を設置している場合でも、建築工事や 外構工事、道路工事などで境界標が
飛んで しまっているというケースもあります。
これだと思ったものが本件と異なる境界標 である、といったこともあります 。

Q. 　探すのも大変なんですね。どうすれば良いの でしょうか？

A.　売却を考えでしたら、まずは不動産業者にご 相談されると良いと思います。
土地や戸建ての取引にたけている不動産業者の担当者でしたら、謄本や地積測量図、
ご 自身でお持ちの書類や現地を見て検討して くれるかと思います。

Q. 　仮に、境界 標がなかった場合はどうなりますか？

A.　もともとなかった場合は、設置 、なくなっている場合は再設置となりますが
土地家屋調査士が、資格をもって行うよう になります。その場合も不動産業者がご紹介し てくれると思います

Q. 　まずは、相談してみます。 ありがとうございました

★今回のポイント★

• ・境界標は埋まっていたり、見えない場所にある可能性
• ・境界標が建築や外構工事で失われる可能性
• ・不動産業者に相談し、謄本や地積測量図の確認を勧める
• ・境界標が見つからない場合、資格を持つ家屋調査士による再設置が必要

Q. 　現在自宅の売却を考えているのですが、建物の価値ってどれぐらいあるのでしょうか？

A.　具体的には、木造住宅の場合は22年で価値 がゼロになるとされています。

Q. 　建物構造によって価値がなくなる年数が 異なるということですか？

A.　そうですね。 考え方として同じ年数が経過しても 、立地や環境 建物構造によって
劣化の度合いは様々です 。

Q. 　確かに、木造と鉄筋コンプリート造が同じ スピードで劣化するわけないですね。

A.　そうですね そこで築年数から平等に価値を算出する ためにを用いられるのが
耐用年数による考え 方です。 ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は 47年なんです。

Q. 　木造の22年と比べるとすごい差ですね。

A.　そうですね。 なので木造住宅の場合、売却の際に築22 年以上経過していると、
耐用年数 が残って いないため、 建物としての価値がなく土地のみの価値が残るのです。

Q. 　なるほど、私の家は築22年以上なので 戸建てとして売却できないのでしょうか ？

A.　いいえ、対応年数はあくまで税法上の価値を 見極めるための数値のため、
築年数が22年以上経っているからといっ て、売れないということはありません。

Q. 　そうなんですね。では 22年以上になる家を売る場合どのような工夫が 必要なのでしょうか？

A.　人が住む上で構造などに問題が無ければ、築22年の家も 十分に売れる可能 性を持っています。

Q. 　私も現在住んでいますね。

A.　その中で劣化や老朽 化といったポイントは最低限の修繕を行い 、とにかく安く住める住宅を買いたい
という 層をターゲットに売却を検討してみ ましょう。

Q. 　そのようなお客様がいるのでしょうか？

A.　実際に安く購入して、自分でリフォームをし て再利用したいと考えるお客様は少なく ありません。
まずは、お近くの不動産会社に相談してみて はいかがでしょうか？

Q. 　わかりました。ありがとうございます。 

★今回のポイント★

・木造住宅の場合、築22年以上経過すると建物の価値はなくなり、土地の価値のみ残る。

• ・築年数が22年以上でも売却は可能で、建物の状態と地域が重要。

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Q. 　仲介会社を通じて不動産売買を伴うと、仲介 手数料が必要となりますよね 。

A.　そうですね。仲介を依頼すると仲介手数料がかかります。

Q. 　仲介手数料を支払ってでも仲介会社をとおす メリットって何ですか？

A.　手間を省けることはもちろんですが、 取引の安全性や公平性を担保することです。
まず、売却をしようと思う物件について、調査 をしなければなりません。
ですが、何をどこでどのように調べないと いけないとかわかりませんよね。

Q. 　確かによくわからないです。

A.　次に、その調査を基にして不動産の査定を 行います。

Q. 　相場は路線価やチラシに載っている他の 物件からおおよそわかりそうな気がします。

A.　路線価の他にも公示地価などが公表されて いますが、 路線価は相続税の計算のための価格であり
公示地価も実際に売買される金額とはイコールにはなりません。
また土地の形状や向き規模など 査定に重要なポイントは考慮されていません。

条件がまとまると 、契約前に宅地建物取引業法に基づき、購入 者に重要事項説明が必要ですし
売買契約書には様々なことを想定した約款や特約も必要です。

Q. 　先ほどの調査でわかったことや、取引条件に ついて記載されている書類ですね。

A.　購入者の多くが住宅ローンを利用すると思い ますが、ほとんどの金融機関は申し込みに
重要 事項説明書必要書類としています。

Q. 　購入する方のためでもあるんですね。

A.　そうです。その他にも、抵当権が設定されて いる場合の抹消手続き 変更や
所有権移転登記といった、登記を依頼 する司法書士の手配や、諸々の調整など、
引き渡しに向けて多くの手続きが必要に なります 。

Q. 　それは専門家が必要となりますね。

A.　不動産を取り扱える宅建業者には免許が 必要ですし、その従業員には国家資格である
宅地建物取引士の有資格者の人数が定め られています

売却成功に向けて専門家である仲介会社に を依頼することをお勧めいたします

Q. 　わかりました。ありがとうございます

• ・仲介会社を利用すると手数料が必要だが、取引プロセスが簡略化され、さまざまな利点が得られる。
• ・仲介会社は物件調査と市場価格などを基にした査定を支援する。

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Q. 　土地の取引を行うとき、 測量した面積と登記簿の面積が異なる ケースをありますか？

A.　はい、程度の差はありましが異なることが あります。

Q. 　そうなると、坪単価や平米単価で 価格を決めていたのに、 単価が変わりませんか ？

A.　そうですね。なんか分かります。
公簿取引と言って、登記簿面積に基づいて 取引を行う場合、 登記簿面積より実際の面積が大きくなると
単価は下がりますし、小さくなれば単価は 上がります。

Q. 　それは売主側にも買主側にも有利や不利 になったりしますよね。
なんとかならないんでしょうか？

A.　そういった場合には 公簿取引ではなく、実測清算取引とする ことがあります。

Q. 　実測清算取引ですか？
どのような取引ですか？

A.　例えば、 公簿面積100平米の土地を1000万円 で売買するとします
平米単価は10万円です。