「不動産売却動画」の記事一覧（101件）
売却時期
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/19 11:37
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/19 11:37
売却するタイミングは相続前？相続後？
Q. 売却するとしたら、相続前と相続後 どっちがいいのか、それぞれのメリットを 教えてもらえますか？
A. はい、 相続前に売却するメリットですが、よく相続 を争う続などと言います。
遺産の分割法をめぐって、相続でもめる ことが多くあります。
特に不動産は、将来その不動産の必要性や 処分の価格、時期などで意見が分かれることが 多くあります。
Q. よくドラマなんかでもありますよね 。
A. そうですね。 その点 相続が発生する前に不動産処分し現金化し ている場合、
それらの不安要素はなくなります。 また相続税の支払いなどで、早急に納税資金 を用意する必要がないため
売り急ぎで安く売却する必要もありません。
Q. 売り急ぐ と価格を下げざるを 得ないですよね ？
A. はい、 相続人の中にはそれらを嫌がったり、思い出 のある実家の売却じたいを嫌がることもあり ます。
足並みがそろわないと売りたくても売れないということもあります。
相続前であれば 名義人の意思で売却をし、相続人の相続税 資金を用意することが可能です 。
Q. なるほど。 では相続後に売却する場合のメリットなん でしょうか？
A. はい、相続した場合の不動産の 評価は、路線価や固定資産税評価額であり 、
これは時価と言われる実勢価格より低く なっております。そのため相続財産の評価が
現金の場合よりも低く、相続税額が割安に なることがあります。
Q. 評価額の違いですね。
A. はい、または相続開始 から3年以内に相続不動産を売却した場合、
その不動産にかかった相続税を取得費用に加算する事が出来、譲渡取得税の節税に つながります。
相続しても所有期間は引き継ぎますので 、譲渡取得税が短期か、長期かに関わる場合は
相続後の方が有利ですね。
Q. 相続前と後どちらもメリットデメリットがあるんです ね。
A. 相続税評価の際、不動産の評価額が実勢 価格と大きく離れることが問題として
認め ないというケースも出てきています。
Q. そういうこともあるんですね。
A. 相続前と後の売却どちらのメリットが大きいかは一概には言えません。
もしもの時のために、早めに売却に強い不 動産業者に相談されることをおすすめし ます。
Q. わかりました。ありがとうございます
A. はい、 相続前に売却するメリットですが、よく相続 を争う続などと言います。
遺産の分割法をめぐって、相続でもめる ことが多くあります。
特に不動産は、将来その不動産の必要性や 処分の価格、時期などで意見が分かれることが 多くあります。
Q. よくドラマなんかでもありますよね 。
A. そうですね。 その点 相続が発生する前に不動産処分し現金化し ている場合、
それらの不安要素はなくなります。 また相続税の支払いなどで、早急に納税資金 を用意する必要がないため
売り急ぎで安く売却する必要もありません。
Q. 売り急ぐ と価格を下げざるを 得ないですよね ？
A. はい、 相続人の中にはそれらを嫌がったり、思い出 のある実家の売却じたいを嫌がることもあり ます。
足並みがそろわないと売りたくても売れないということもあります。
相続前であれば 名義人の意思で売却をし、相続人の相続税 資金を用意することが可能です 。
Q. なるほど。 では相続後に売却する場合のメリットなん でしょうか？
A. はい、相続した場合の不動産の 評価は、路線価や固定資産税評価額であり 、
これは時価と言われる実勢価格より低く なっております。そのため相続財産の評価が
現金の場合よりも低く、相続税額が割安に なることがあります。
Q. 評価額の違いですね。
A. はい、または相続開始 から3年以内に相続不動産を売却した場合、
その不動産にかかった相続税を取得費用に加算する事が出来、譲渡取得税の節税に つながります。
相続しても所有期間は引き継ぎますので 、譲渡取得税が短期か、長期かに関わる場合は
相続後の方が有利ですね。
Q. 相続前と後どちらもメリットデメリットがあるんです ね。
A. 相続税評価の際、不動産の評価額が実勢 価格と大きく離れることが問題として
認め ないというケースも出てきています。
Q. そういうこともあるんですね。
A. 相続前と後の売却どちらのメリットが大きいかは一概には言えません。
もしもの時のために、早めに売却に強い不 動産業者に相談されることをおすすめし ます。
Q. わかりました。ありがとうございます
★今回のポイント★
・相続前と後どちらもメリットデメリットがあるので、売却に強い不動産業者に相談する事をオススメ。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
手付金の額
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/19 10:56
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/19 10:56
手付金の額はどれくらい？
Q. 不動産の売買契約でも、手付金がありますよね？
A. 売買契約を締結の際に、売買代金の一部とし て、飼買主から売主へ手付金を支払う ことが一般的です 。
Q. その際の手付金の金額というのは決まって いるのでしょうか？
A. 売買契約については、売主買主双方の合意が あって成立するものです。
手付金の額に関しても、売買代金やその他の 条件と同じように、双方の合意で決定します。
Q. そうなんですね。 でも一般的には、どれぐらいなんですか？
A. 一般的には、 売買代金のの1割 を手付金とすることが多いかと思います。
Q. 3000万円の売買代金だと300万円の 手付金ということですね。
A. はい、 ただし 宅建業者が売主で新築工事中やリフォーム前など未完成物件の場合、
売買代金の5%や 1000万円を超える手付金であれば、銀行等々保証委託契約をするなど、
手付金の保全措置を講じる必要があります。
A. 売買契約を締結の際に、売買代金の一部とし て、飼買主から売主へ手付金を支払う ことが一般的です 。
Q. その際の手付金の金額というのは決まって いるのでしょうか？
A. 売買契約については、売主買主双方の合意が あって成立するものです。
手付金の額に関しても、売買代金やその他の 条件と同じように、双方の合意で決定します。
Q. そうなんですね。 でも一般的には、どれぐらいなんですか？
A. 一般的には、 売買代金のの1割 を手付金とすることが多いかと思います。
Q. 3000万円の売買代金だと300万円の 手付金ということですね。
A. はい、 ただし 宅建業者が売主で新築工事中やリフォーム前など未完成物件の場合、
売買代金の5%や 1000万円を超える手付金であれば、銀行等々保証委託契約をするなど、
手付金の保全措置を講じる必要があります。
手続きの煩雑さなどから、 保全装置が必要のない金額で設定すること が多いです 。
Q. そういった決まりがあるんですね 。
A. また、買主様が売買価格の全額や諸費用 まで融資を利用する場合も多くあります。
自己資金が少ない等の場合には、1割より小額 の手付金を希望されるケースもあります。
Q. なるほど、そういった事情も考える必要がある んですね。
A. 手付金のある契約では、買主の手付金放棄や、売主の手付金を倍返しで解除できる
手付解除等が設定されます。
これは売主買主どちらの権利でも あります。
手付金の金額が多すぎると、解除のハードル が高すぎますし、 少なすぎると解除のハードルが
低すぎると いうことになります。
Q. 確かにそうですね 。
A. 不動産取引は、個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり
相談 されるのが良いかと思います。
Q. わかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
Q. そういった決まりがあるんですね 。
A. また、買主様が売買価格の全額や諸費用 まで融資を利用する場合も多くあります。
自己資金が少ない等の場合には、1割より小額 の手付金を希望されるケースもあります。
Q. なるほど、そういった事情も考える必要がある んですね。
A. 手付金のある契約では、買主の手付金放棄や、売主の手付金を倍返しで解除できる
手付解除等が設定されます。
これは売主買主どちらの権利でも あります。
手付金の金額が多すぎると、解除のハードル が高すぎますし、 少なすぎると解除のハードルが
低すぎると いうことになります。
Q. 確かにそうですね 。
A. 不動産取引は、個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり
相談 されるのが良いかと思います。
Q. わかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
- ・手付金は不動産取引において一般的で、購入者が売主に支払う取引の一部です。
- ・手付金の金額は通常、買い手と売り手の合意によって決定され、通常は総購入価格の約10%ほどです。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
借地権付建物
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 15:09
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 15:09
借地権付き建物の売却する場合の注意点
Q. 相続により、 しゃぶ事件月とてものを取得したのですが、 売却は出来るのですか。
A. はい、結論からお伝えすると、売却ができます。
ただ、注意が必要です 。
Q. それはなんですか？
A. 借地権付き建物を売却するなら、地主に承諾 をもらう必要があります。
また、承諾をもらうだけでなく借地権付建物 を売却する際には、承諾料の支払いが必要に なります。
Q. 承諾料を払わないといけないんですか？
A. はい、 そうなんです。
理由は、新たな借地権取得者が 毎年地代を支払ってくれる保証がないので 、
そのリスクに対して支払う必要はあります。 承諾料は地主と相談するなどしてきめすが
一般的には、借地権の価格の5%から15% ほどです。
Q. わかりました。承諾を取ったら、どのような 流れですか？
A. はい、主な売却方法は2つあり まして
一つ目が 、借地権付建物として売る
そして2つめが、土地所有権とセットで売る
あと最後にですね、こちらは承諾は必要が ないのですが、 土地所有者に売却するです。
Q. 一つ目の、借地権付き建物として売るとは、 どういったものですか？
A. 通常の戸建て住宅などと同じように、売却 する方法です。
不動産会社と媒介契約を結び、 借地権付建物を売却します。 売却活動の時期や販売価格を
自分で決める ことができ、自由度の高い販売方法になり ます。
Q. それだとわかりやすくていいですね。
A. はい ただし土地を合わせて購入できる中古物件 など
ライバルにあるので、売却額を値下げし なくてはいけない場合が出てきたり、売却 期間が
長引くことはあるでしょう。
Q. 確かに、土地が付いている物件がライバルに なると考えると、すんなり売却 とはいかないですよ。
A. そうですね、次に2つ 目の土地所有権とセットで売却するですが
まず最初に地主から底地権を購入し、所有権を完全に取得した上で、第三者に売却 する方法です。
Q. 先ほどの、地主に買ってもらうの逆で、こちら が底地を購入するということですか？
A. はい 、地主を説得し、土地と建物セットで売却できれ ば、その土地の所有権を丸ごと
売ることに なるため、より売りやすくなります。 借地権と建物のセットで売却するよりも
所有権を丸ごと販売するため、不動産価値をは高くなり、より高値で売却することができ ます。
Q. 確かに、これだと売却がしやすそうですね。
ただ一時的に底地権を購入するための 資金が必要になるということですよね？
A. そう ですね。この部分はデメリットになるかも しれないですね。
最後に土地所有者に売却 するですが、これはそのままの意味で、第三者 の買主を探すのではなく
地主に建物を買ってもらう方法です 。仲介のように買主を探す必要ないので、
早く売却活動を終えることができるという メリットがあります。
A. はい、結論からお伝えすると、売却ができます。
ただ、注意が必要です 。
Q. それはなんですか？
A. 借地権付き建物を売却するなら、地主に承諾 をもらう必要があります。
また、承諾をもらうだけでなく借地権付建物 を売却する際には、承諾料の支払いが必要に なります。
Q. 承諾料を払わないといけないんですか？
A. はい、 そうなんです。
理由は、新たな借地権取得者が 毎年地代を支払ってくれる保証がないので 、
そのリスクに対して支払う必要はあります。 承諾料は地主と相談するなどしてきめすが
一般的には、借地権の価格の5%から15% ほどです。
Q. わかりました。承諾を取ったら、どのような 流れですか？
A. はい、主な売却方法は2つあり まして
一つ目が 、借地権付建物として売る
そして2つめが、土地所有権とセットで売る
あと最後にですね、こちらは承諾は必要が ないのですが、 土地所有者に売却するです。
Q. 一つ目の、借地権付き建物として売るとは、 どういったものですか？
A. 通常の戸建て住宅などと同じように、売却 する方法です。
不動産会社と媒介契約を結び、 借地権付建物を売却します。 売却活動の時期や販売価格を
自分で決める ことができ、自由度の高い販売方法になり ます。
Q. それだとわかりやすくていいですね。
A. はい ただし土地を合わせて購入できる中古物件 など
ライバルにあるので、売却額を値下げし なくてはいけない場合が出てきたり、売却 期間が
長引くことはあるでしょう。
Q. 確かに、土地が付いている物件がライバルに なると考えると、すんなり売却 とはいかないですよ。
A. そうですね、次に2つ 目の土地所有権とセットで売却するですが
まず最初に地主から底地権を購入し、所有権を完全に取得した上で、第三者に売却 する方法です。
Q. 先ほどの、地主に買ってもらうの逆で、こちら が底地を購入するということですか？
A. はい 、地主を説得し、土地と建物セットで売却できれ ば、その土地の所有権を丸ごと
売ることに なるため、より売りやすくなります。 借地権と建物のセットで売却するよりも
所有権を丸ごと販売するため、不動産価値をは高くなり、より高値で売却することができ ます。
Q. 確かに、これだと売却がしやすそうですね。
ただ一時的に底地権を購入するための 資金が必要になるということですよね？
A. そう ですね。この部分はデメリットになるかも しれないですね。
最後に土地所有者に売却 するですが、これはそのままの意味で、第三者 の買主を探すのではなく
地主に建物を買ってもらう方法です 。仲介のように買主を探す必要ないので、
早く売却活動を終えることができるという メリットがあります。
Q. 確かに地主に買っていただけたら一番楽かも。
A. そうですね、 ただ地主が借地権を取り戻すつもりがない 場合もありますし、
貸しているという立場にあり、価格交渉の話し合いがなかなか終わらない、という可能性も あります。
地主に話を持ちかけるのは良いと思います が、最初から当てにしないようにしておいた ほうがいいですね。
Q. まあそんなうまい話はないですよね。
A. そう ですね。 借地権付建物は通常とは条件が異なる不 動産です。
そのため売却しづらいということ もあるでしょう。 しかし借地権であれば土地に関する税金が
かからないなどのメリットもあります。そのようなメリットも生かして、売却活動を進め ていくといいですね
Q. 確かに、そういう見方もできますね。
A. はい、 売却活動をサポートし売却に導いてくれる のは不動産会社です。
確実に借地権付建物を 売却したいなら、いい不動産会社を見方に 付けて売却活動を買うといいと思います。
Q. わかりました。ありがとうございます。
A. そうですね、 ただ地主が借地権を取り戻すつもりがない 場合もありますし、
貸しているという立場にあり、価格交渉の話し合いがなかなか終わらない、という可能性も あります。
地主に話を持ちかけるのは良いと思います が、最初から当てにしないようにしておいた ほうがいいですね。
Q. まあそんなうまい話はないですよね。
A. そう ですね。 借地権付建物は通常とは条件が異なる不 動産です。
そのため売却しづらいということ もあるでしょう。 しかし借地権であれば土地に関する税金が
かからないなどのメリットもあります。そのようなメリットも生かして、売却活動を進め ていくといいですね
Q. 確かに、そういう見方もできますね。
A. はい、 売却活動をサポートし売却に導いてくれる のは不動産会社です。
確実に借地権付建物を 売却したいなら、いい不動産会社を見方に 付けて売却活動を買うといいと思います。
Q. わかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
- ・借地権を持つ建物を売却する際には、地主の承諾が必要で、承諾料を支払う必要があります。
- 承諾料は通常、借地権の価値の5％から15％
・売却方法には、建物を借地権として売却する方法と、土地所有権と一緒に売却する方法の2つがあり、後者は通常、より高い価格で売却できるが、より多くの資本が必要です。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
不動産相続
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 12:42
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 12:42
相続したら不動産会社から何故DMが送られてくるようになるのか
Q. 今年父から不動産を相続したのですが 、手続きが終わったら不動産会社から
ダイレクトメールが届くようになりました。 これはどうしてなんですか？教えてください。
A. はい、不動産を相続されたということですが、 相続された不動産は登記されましたか？
Q. もちろん投票手続きをしました。
A. そうですよね。そうすると法務局にお父様 から相続した履歴が残ります。
誰が相続をして不動産を受けついだのか、 わかるようにするためですが、
この受け継いだ不動産の新たな所有者か誰 なのか、 法務局で手数料を支払えば本人以外でも わかることができますので
届いたというの は、その情報を取得した不動産会社から発せ られたものですね。
Q. そうなんですね。それって誰でも見ることは 可能なのでしょうか？
A. はい、誰でも費用を支払えば閲覧は可能です。
Q. わかりました。もう一つ伺っても よろしいでしょうか？
ダイレクトメールには相続した不動産の近隣に 購入希望者がいると記載がありました。
ダイレクトメールが届くようになりました。 これはどうしてなんですか？教えてください。
A. はい、不動産を相続されたということですが、 相続された不動産は登記されましたか？
Q. もちろん投票手続きをしました。
A. そうですよね。そうすると法務局にお父様 から相続した履歴が残ります。
誰が相続をして不動産を受けついだのか、 わかるようにするためですが、
この受け継いだ不動産の新たな所有者か誰 なのか、 法務局で手数料を支払えば本人以外でも わかることができますので
届いたというの は、その情報を取得した不動産会社から発せ られたものですね。
Q. そうなんですね。それって誰でも見ることは 可能なのでしょうか？
A. はい、誰でも費用を支払えば閲覧は可能です。
Q. わかりました。もう一つ伺っても よろしいでしょうか？
ダイレクトメールには相続した不動産の近隣に 購入希望者がいると記載がありました。
家の場所は市内へのアクセスもいいですが、築年数は40年以上経っていて価値はないと 思うんですが
そんな家でも欲しい人いますかね。なんか うさんくさいのですが。
A. 確かに、家を見ないで欲しがる人がいるなんて胡散臭く思えますよね。
ですが、相続された土地は市内ですし、始動性も あるのであれば 建物は古くても土地は欲しいと思う方は おられます。
Q. そうですか。あまりよくわからないのですが 、そんなもんなんですかね。
もう相続した不動産をどうしようかと悩ん でいたのですが、あまりにもタイミング良く
ダイレクトメールが来るようになったので、 騙されるのではないかと、疑心暗鬼になっ てました。
A. そうですよね。 ダイレクトメールの送付もとが地元の会社 であれば尚更 、
知識を熟知しているので、購入検討のお客 様がおられるエリアにしかダイレクト メールはださないかと思います。
今後の方針を定める上でも、ご相談されても いいかと思います。
Q. 相談した場合、費用が発生するのでしょうか？
A. 確かに、家を見ないで欲しがる人がいるなんて胡散臭く思えますよね。
ですが、相続された土地は市内ですし、始動性も あるのであれば 建物は古くても土地は欲しいと思う方は おられます。
Q. そうですか。あまりよくわからないのですが 、そんなもんなんですかね。
もう相続した不動産をどうしようかと悩ん でいたのですが、あまりにもタイミング良く
ダイレクトメールが来るようになったので、 騙されるのではないかと、疑心暗鬼になっ てました。
A. そうですよね。 ダイレクトメールの送付もとが地元の会社 であれば尚更 、
知識を熟知しているので、購入検討のお客 様がおられるエリアにしかダイレクト メールはださないかと思います。
今後の方針を定める上でも、ご相談されても いいかと思います。
Q. 相談した場合、費用が発生するのでしょうか？
A. いいえ、 土地活用の相談であれば、無料でたまわる会社 が多数です。
Q. まだ、売るかどうかも決めてないんですが、 相談しても大丈夫でしょうか？
A. 全く問題ありません。お気軽に相談して いただければと思います。
Q. 安心しました。ありがとうござい ます
Q. まだ、売るかどうかも決めてないんですが、 相談しても大丈夫でしょうか？
A. 全く問題ありません。お気軽に相談して いただければと思います。
Q. 安心しました。ありがとうござい ます
★今回のポイント★
- ・ダイレクトメールが地元の会社から来ている場合、相談を受けて未来の方針を検討することを提案。
- ・相談に費用がかかる場合と、無料で相談できる場合の選択肢について言及。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
マンションの査定
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 12:20
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 12:20
マンションの査定について
Q. マンションの査定は、どのようにして行なっている んですか？
A. 居住用のマンションであれば、一般的には 取引事例比較法で金額を算出します。
取引事例比較法とは、同じマンション内など 出来る限り、近い条件のマンションでの
成約 事例と比較して計算します。
Q. 一戸建てのように、土地と建物に分けて算出しないんですね。
A. マンションの場合、敷地部分は基本的には共用 部分が多く、分けて算出はしません。
また同じマンション内の事例でも、面積や階数バルコニーの向きが違えば
日当たりや眺望 も変わってくるので、価格も変わってきます。
Q. 階数が高くなるほど、価格も高くなるのです か ？
A. 多くのマンションでは、そうなりますが エレベーターがないマンションや
すべての階に 留まらないエレベーターが設置されている マンションでは、安くなることもあり得ます 。
Q. そういうケースもあるのですね。 その他は何かありますか？
A. 管理状況もポイントです。 管理会社に委託されている場合や、自主管理 といって
マンションの所有者で管理している場合もあります。また長期修繕計画と いう将来的に
マンションをどのように修繕 していくかの、計画および それに向けたし積立金がしっかり出ている かを
ポイントになります。
Q. 修繕というのは、外壁の塗り直しをしたりと か、そういう事ですか？
A. それも一つですね。 マンションの年数が経つと、劣化していき ますので外壁の塗り直しや
給排水管の修繕 が必要になります。 もちろん、費用が発生しますので、そのため の
計画や積立ができていないと、思わぬ ところで多額の一時金が発生してしまう 可能性があります。
Q. 急に言われても、困って しまいますよね 。
管理会社が入っていれば、そういうことを やっていただけるんですね。
A. 基本的には 大丈夫かと思いますが、自主管理の場合は そういった計画がしっかりしていない 可能性もあり
注意が必要です 。
Q. だから金額に影響されるんですね 。
まだ新しいマンションを売却する場合同じ マンション事例がないこともありますよね
A. そうですね。同じマンション内で事例がない場合は、できるだけ近い条件のマンションで の
事例を探すのですが、新しいマンション ですと事例が見つけにくい場合もあります 。
Q. その場合はどうするんですか？
A. 基本的には、 極力近い事例もとに算出するのですが、別の 方法で算出することもあります 。
査定においては、根拠を示すことが必要に なっており、成約事例を必要とされていない ため
そのマンションが、新築で販売された 金額をもとに、そこからの相場の増減率を 計算して
算出する場合があります。
Q. なるほど、 売却する側として、納得できる根拠があれば いいですね。
居住用のマンションの場合、実際に売買された 事例をもと価格が算出されることが多く
同じマンションやできるだけ条件の近い マンションの事例が、選ばれているんですね。
ありがとうございました 。
A. 居住用のマンションであれば、一般的には 取引事例比較法で金額を算出します。
取引事例比較法とは、同じマンション内など 出来る限り、近い条件のマンションでの
成約 事例と比較して計算します。
Q. 一戸建てのように、土地と建物に分けて算出しないんですね。
A. マンションの場合、敷地部分は基本的には共用 部分が多く、分けて算出はしません。
また同じマンション内の事例でも、面積や階数バルコニーの向きが違えば
日当たりや眺望 も変わってくるので、価格も変わってきます。
Q. 階数が高くなるほど、価格も高くなるのです か ？
A. 多くのマンションでは、そうなりますが エレベーターがないマンションや
すべての階に 留まらないエレベーターが設置されている マンションでは、安くなることもあり得ます 。
Q. そういうケースもあるのですね。 その他は何かありますか？
A. 管理状況もポイントです。 管理会社に委託されている場合や、自主管理 といって
マンションの所有者で管理している場合もあります。また長期修繕計画と いう将来的に
マンションをどのように修繕 していくかの、計画および それに向けたし積立金がしっかり出ている かを
ポイントになります。
Q. 修繕というのは、外壁の塗り直しをしたりと か、そういう事ですか？
A. それも一つですね。 マンションの年数が経つと、劣化していき ますので外壁の塗り直しや
給排水管の修繕 が必要になります。 もちろん、費用が発生しますので、そのため の
計画や積立ができていないと、思わぬ ところで多額の一時金が発生してしまう 可能性があります。
Q. 急に言われても、困って しまいますよね 。
管理会社が入っていれば、そういうことを やっていただけるんですね。
A. 基本的には 大丈夫かと思いますが、自主管理の場合は そういった計画がしっかりしていない 可能性もあり
注意が必要です 。
Q. だから金額に影響されるんですね 。
まだ新しいマンションを売却する場合同じ マンション事例がないこともありますよね
A. そうですね。同じマンション内で事例がない場合は、できるだけ近い条件のマンションで の
事例を探すのですが、新しいマンション ですと事例が見つけにくい場合もあります 。
Q. その場合はどうするんですか？
A. 基本的には、 極力近い事例もとに算出するのですが、別の 方法で算出することもあります 。
査定においては、根拠を示すことが必要に なっており、成約事例を必要とされていない ため
そのマンションが、新築で販売された 金額をもとに、そこからの相場の増減率を 計算して
算出する場合があります。
Q. なるほど、 売却する側として、納得できる根拠があれば いいですね。
居住用のマンションの場合、実際に売買された 事例をもと価格が算出されることが多く
同じマンションやできるだけ条件の近い マンションの事例が、選ばれているんですね。
ありがとうございました 。
★今回のポイント★
・マンションの査定には一般的に「取引事例比較法」が使用され、同じマンション内または似た条件の物件を比較して価格を算出する。
・管理状況も重要で、管理会社に委託されている場合や所有者が自己管理している場合がある。長期修繕計画と積立金の存在も考慮される。
これからも不動産売却について発信していきます。
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旗竿地の査定
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 11:38
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 11:38
旗竿地のような不正形地の査定はどのように行っているのか
Q. 自分が持っている戸建てを、売却しようと 思っているのですが、少々形が変わっており
接している 道路から細い敷地があり、家が建って いる土地なのですが、こういった土地は
価格 は高くないと聞いたのですが、本当でしょう か？
A. いわゆる旗竿地ですね。 旗のような形の土地なので、このように呼ば れております。
価格が高くないという点に ついては、一般的にはそのようには言われております。
Q. そうですか。うちの場合どのような査定方法 になるのでしょうか？
A. 通常土地の査定価格は 、取引事例比較法で計算します。
取引事例比較法とは、売却する不動産と条件 が近い不動産の、過去の成約事例をいくつ か選んで
平均坪単価を算出し、算出された単価に売却する不動産の広さをかけて、計算 する方法です ・
Q. では、うちも取引事例比較法で計算するの ですか？
A. はい、同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、
接している 道路から細い敷地があり、家が建って いる土地なのですが、こういった土地は
価格 は高くないと聞いたのですが、本当でしょう か？
A. いわゆる旗竿地ですね。 旗のような形の土地なので、このように呼ば れております。
価格が高くないという点に ついては、一般的にはそのようには言われております。
Q. そうですか。うちの場合どのような査定方法 になるのでしょうか？
A. 通常土地の査定価格は 、取引事例比較法で計算します。
取引事例比較法とは、売却する不動産と条件 が近い不動産の、過去の成約事例をいくつ か選んで
平均坪単価を算出し、算出された単価に売却する不動産の広さをかけて、計算 する方法です ・
Q. では、うちも取引事例比較法で計算するの ですか？
A. はい、同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、
旗竿地は特殊なので、条件が近い事例はそれ ほど多くありません。
Q. では、どのような査定を していくのでしょうか？
A. 旗竿地の場合には、 路線価を使って計算します。
Q. 路線価ですか？ニュースで聞いたことがある のですが、どんなものですか
A. 路線価とは、国税庁が毎年7月から8月に 公表するその年の1月いっぴ時点における
主要な道路に面した、1平米あたりの土地 価格を公表するもので、相続税や贈与税を 計算するときに
活用されます。
Q. 国税庁ですか。知らなかったです。
A. そうですね。あまり馴染みがないかもしれ ませんね。
路線価は、国土交通省が発表する公示価格の8 割程度に設定され、その公示価格を
1.1 から1.2倍したものが実勢価格の目安 といわれております。
つまり路線価を1.3から1.5倍にすれ ば、およそ相場価格がわかるということに なります。
Q. では、路線価で土地面積をかければ、査定金額 がわかるということでしょうか？
A. はい、ですが 土地の評価は奥行きの長さによって影響し ます。
奥行きが極端に短い場合や、長い場合は 一般的な土地と比べて利用価値が低いとさ れております。
そのため路線価を計算する ときには、 まず奥行価格補正率を掛け算しなければ なりません。
Q. 奥行価格補正率とは何でしょうか ？
A. はい、奥行価格補正率とは、その宅地から 奥行き距離に応じて、奥行価格補正率表に 定められている補正率です
正確な表現でいいますと、道路から奥行の長 さに応じて、路線価を調整するための補正率 のことをいいます
Q. 奥行価格補正率を使って、どのように計算 するのでしょうか？
A. 1 ㎡あたりの路線価格 =路線価 ×奥行価格補正率で計算します
Q. これでやっと査定金額が出るんですか？
Q. では、どのような査定を していくのでしょうか？
A. 旗竿地の場合には、 路線価を使って計算します。
Q. 路線価ですか？ニュースで聞いたことがある のですが、どんなものですか
A. 路線価とは、国税庁が毎年7月から8月に 公表するその年の1月いっぴ時点における
主要な道路に面した、1平米あたりの土地 価格を公表するもので、相続税や贈与税を 計算するときに
活用されます。
Q. 国税庁ですか。知らなかったです。
A. そうですね。あまり馴染みがないかもしれ ませんね。
路線価は、国土交通省が発表する公示価格の8 割程度に設定され、その公示価格を
1.1 から1.2倍したものが実勢価格の目安 といわれております。
つまり路線価を1.3から1.5倍にすれ ば、およそ相場価格がわかるということに なります。
Q. では、路線価で土地面積をかければ、査定金額 がわかるということでしょうか？
A. はい、ですが 土地の評価は奥行きの長さによって影響し ます。
奥行きが極端に短い場合や、長い場合は 一般的な土地と比べて利用価値が低いとさ れております。
そのため路線価を計算する ときには、 まず奥行価格補正率を掛け算しなければ なりません。
Q. 奥行価格補正率とは何でしょうか ？
A. はい、奥行価格補正率とは、その宅地から 奥行き距離に応じて、奥行価格補正率表に 定められている補正率です
正確な表現でいいますと、道路から奥行の長 さに応じて、路線価を調整するための補正率 のことをいいます
Q. 奥行価格補正率を使って、どのように計算 するのでしょうか？
A. 1 ㎡あたりの路線価格 =路線価 ×奥行価格補正率で計算します
Q. これでやっと査定金額が出るんですか？
A. いえこれは路線価での計算方法ですが、旗竿 地の場合間口が狭小な宅地などや
不整形 地の計算をしなければなりません。
Q. まだまだ あるのですね。 二つの違いを教えてください。
A. まず間口が狭小な宅地などは、1㎡あたりの路線価格に、間口狭小補正率と奥行長大補正率を
を掛け算して計算します 。間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額 を減額するための補正率です
奥行長大補正率とは、間口の割に 奥行きや長い土地の相続税評価額を減額 する 補正率のことをいいます。
どちらも旗竿地のような、特徴のある土地に 対して補正を行うために
地区や距離によっ て、数値化されております。
Q. 不整形 地の計算は どうですか？
A. 不整形地は1平米あたりの路線価格に、不 整形地 補正率を掛け算して計算します 。
不整形地補正率は、崖地割合に応じて定められますが、崖地とは不整形地全体を囲む ような
正方形や長方形の土地 、想定整形地ですねを想定した場合に、
その 想定整形地のうち不整形地以外の土地を 言います 。
また、不 整形地 補正率の適用については、不整形地補正率 かける、間口狭小補正率と
奥行長大補正率と間口狭小補正率のいずれか有利な 方で計算します 。
Q. わかりました。 不整形地の場合も路線価格に対して補正率 を掛けていき
調整を図るのですね 。
うちの土地の場合はどちらを利用したら いいでしょうか ？
A. そうですね。一概には言えませんので、計算し た結果評価額が高い方を
選びたいところで ありますね。
Q. その金額で売れますか？
A. そうです ね、残念ながらこの方法で計算した査定価格 で、売れるわけではありません。
ここから過去に売れた旗竿地と比較したり、 現在、周辺で売り出されている土地の販売価格を
考慮のうえ、査定価格が決まっていき ます。
詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ねいただくと、近隣事例も熟知しているの で
より正確な査定金額が出るかと思い ます。
Q. わかりました。ありがとうございます。
不整形 地の計算をしなければなりません。
Q. まだまだ あるのですね。 二つの違いを教えてください。
A. まず間口が狭小な宅地などは、1㎡あたりの路線価格に、間口狭小補正率と奥行長大補正率を
を掛け算して計算します 。間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額 を減額するための補正率です
奥行長大補正率とは、間口の割に 奥行きや長い土地の相続税評価額を減額 する 補正率のことをいいます。
どちらも旗竿地のような、特徴のある土地に 対して補正を行うために
地区や距離によっ て、数値化されております。
Q. 不整形 地の計算は どうですか？
A. 不整形地は1平米あたりの路線価格に、不 整形地 補正率を掛け算して計算します 。
不整形地補正率は、崖地割合に応じて定められますが、崖地とは不整形地全体を囲む ような
正方形や長方形の土地 、想定整形地ですねを想定した場合に、
その 想定整形地のうち不整形地以外の土地を 言います 。
また、不 整形地 補正率の適用については、不整形地補正率 かける、間口狭小補正率と
奥行長大補正率と間口狭小補正率のいずれか有利な 方で計算します 。
Q. わかりました。 不整形地の場合も路線価格に対して補正率 を掛けていき
調整を図るのですね 。
うちの土地の場合はどちらを利用したら いいでしょうか ？
A. そうですね。一概には言えませんので、計算し た結果評価額が高い方を
選びたいところで ありますね。
Q. その金額で売れますか？
A. そうです ね、残念ながらこの方法で計算した査定価格 で、売れるわけではありません。
ここから過去に売れた旗竿地と比較したり、 現在、周辺で売り出されている土地の販売価格を
考慮のうえ、査定価格が決まっていき ます。
詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ねいただくと、近隣事例も熟知しているの で
より正確な査定金額が出るかと思い ます。
Q. わかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
- ・通常の不動産評価方法は「取引事例比較法」で行われ、過去の類似取引を参考に価格を算出する。
- ・旗竿地のように類似事例が限られている場合、評価の基準として「路線価」が使用される。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
売却VS賃貸
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 11:20
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 11:20
売るのと貸すのどちらがお得？
Q. 転勤を機に、不動産の売却を検討する人も 多いと思うのですが、
売却するのと賃貸に出すのは、どっちの 方がいいのですか？
A. 確かに、転勤のタイミングでご売却のご相談 をいただくことが多いですね。
賃貸に出されるのと比べて、どちらが良いか はそれぞれメリットデメリットがあり
その 方のご事情と、その不動産の状況によっても 変わりますが、決めるポイントが3つあり ます。
Q. ポイントを教えてください。
A. はい、まず一つ目は、大前提として住宅ローン を借りている状態で賃貸することは
基本的 にできないということです。
Q. そうですか
A. そもそも住宅ローンは、居住を 目的とした ローンであり、国の政策の下
購入の促進するために低金利となってい ます。そのため契約者やその家族以外の人が
住むということは、契約違反になってしまう のです 。誰かに貸したいということであれば
アパートローンなどへ、借り換えすることに なるでしょう。 ただし住宅ローン返済中の家を
賃貸する ことを認めているケースもありますので、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談し ましょう 。
Q. わかりました。
A. ローンに関してクリアした上で、ポイントの 二つ目としては、長期的な収支でどちらが得 をするかです 。
売却した場合は、諸費用や住宅ローンの残債 を差し引いて、まとまったお金が手に入り ます。
賃貸に出すと、賃料収入が入りますので 、ローンの支払いと相殺することもできます。
ただし 空室のリスクがあり、転勤先の家賃と二重 払いになってしまう可能性もあります。
Q. 二重払いは厳しいですよね。
A. はい、そこが一番のリスクかと思いますです。ですので、個人的な経験上では
売却されることの方 が多かったです 。
Q. そうなんですね。 転勤先の地域が気に入ったら、そこで新しく 家を買うこともできますよね。
A. 実際に、そういう方も結構いらっしゃいます。
最後に3つ目のポイントは、手持ちの資金 です。 先ほども触れましたが、
賃貸に出した場合 空室リスクがありますので転勤先の家賃と
売却するのと賃貸に出すのは、どっちの 方がいいのですか？
A. 確かに、転勤のタイミングでご売却のご相談 をいただくことが多いですね。
賃貸に出されるのと比べて、どちらが良いか はそれぞれメリットデメリットがあり
その 方のご事情と、その不動産の状況によっても 変わりますが、決めるポイントが3つあり ます。
Q. ポイントを教えてください。
A. はい、まず一つ目は、大前提として住宅ローン を借りている状態で賃貸することは
基本的 にできないということです。
Q. そうですか
A. そもそも住宅ローンは、居住を 目的とした ローンであり、国の政策の下
購入の促進するために低金利となってい ます。そのため契約者やその家族以外の人が
住むということは、契約違反になってしまう のです 。誰かに貸したいということであれば
アパートローンなどへ、借り換えすることに なるでしょう。 ただし住宅ローン返済中の家を
賃貸する ことを認めているケースもありますので、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談し ましょう 。
Q. わかりました。
A. ローンに関してクリアした上で、ポイントの 二つ目としては、長期的な収支でどちらが得 をするかです 。
売却した場合は、諸費用や住宅ローンの残債 を差し引いて、まとまったお金が手に入り ます。
賃貸に出すと、賃料収入が入りますので 、ローンの支払いと相殺することもできます。
ただし 空室のリスクがあり、転勤先の家賃と二重 払いになってしまう可能性もあります。
Q. 二重払いは厳しいですよね。
A. はい、そこが一番のリスクかと思いますです。ですので、個人的な経験上では
売却されることの方 が多かったです 。
Q. そうなんですね。 転勤先の地域が気に入ったら、そこで新しく 家を買うこともできますよね。
A. 実際に、そういう方も結構いらっしゃいます。
最後に3つ目のポイントは、手持ちの資金 です。 先ほども触れましたが、
賃貸に出した場合 空室リスクがありますので転勤先の家賃と
ローンの二重払いやその他に税金等も発生 するリスクがあります。
空室のリスクをゼロにすることは難しいの で、そうなった場合に捻出できる資金が 必要です。
もし転勤で自宅をどうするかをお 悩みの場合は、お伝えした3点をポイントに しながら
不動産会社にご相談いただければと 思います。
Q. わかりました。ありがとうございました。
空室のリスクをゼロにすることは難しいの で、そうなった場合に捻出できる資金が 必要です。
もし転勤で自宅をどうするかをお 悩みの場合は、お伝えした3点をポイントに しながら
不動産会社にご相談いただければと 思います。
Q. わかりました。ありがとうございました。
★今回のポイント★
- ・既存の住宅ローンがある場合、通常賃貸に出すことはできず、多くの住宅ローン契約で違反となる。
- ・不動産を売却する場合、経費や残債を差し引いた後に一括でお金が手に入る。賃貸に出すと賃料収入があり、ローン支払いと相殺できるが、空室のリスクがある。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
月極駐車場
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 10:58
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/16 10:58
月極駐車場の売却について
Q. 月極めの青空駐車場を所有していますが 、売却することは可能ですか？
A. はい、もちろん売却することは可能です。
Q. その際は、駐車場の賃貸契約をどうすれば よいですか？
A. 購入される方が、購入後にそのまま貸し駐車 場として継続利用されることがあります 。
売却開始の際は、賃貸契約がそのままで良い と思います。
Q. 買いたい方が、建物を建築予定の場合だと どうなりますか
A. その場合は 売主と買主のどちらの責任で、賃貸契約を 解約するのかが重要です。
Q. 一般的には、どちらで解約することが多い ですか
A. ケースバイケースなので、売買契約締結前に お互いが協議して決めることとなります。
Q. 借家の契約解除はいろいろ大変ですよね。 駐車場も同じですか？
A. 借家の場合は、貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます
A. はい、もちろん売却することは可能です。
Q. その際は、駐車場の賃貸契約をどうすれば よいですか？
A. 購入される方が、購入後にそのまま貸し駐車 場として継続利用されることがあります 。
売却開始の際は、賃貸契約がそのままで良い と思います。
Q. 買いたい方が、建物を建築予定の場合だと どうなりますか
A. その場合は 売主と買主のどちらの責任で、賃貸契約を 解約するのかが重要です。
Q. 一般的には、どちらで解約することが多い ですか
A. ケースバイケースなので、売買契約締結前に お互いが協議して決めることとなります。
Q. 借家の契約解除はいろいろ大変ですよね。 駐車場も同じですか？
A. 借家の場合は、貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます
貸主が使用する理由だけでなく、 立退料なども必要となることが多いです。
これは、借地借家法の規定によるものです。
Q. 同じようなことが必要なんですか？
A. 駐車場には、借地借家法の適用はないため、 正当事由は必要となりません 。
Q. 立退料も必要ないんですね。
A. 契約書に記載 がなければ、必要はありません。
Q. どれくらい前にはいうのが良いのでしょう か ？
A. まずは、契約書を確認ください。
契約書に記載してある期日までに、解約の 意向を先方に伝えなくてはなりません。
Q. 契約書に取り決めの記載がなかったら どうすればよいでしょうか ？
A. 法的な規定はありません。 ただ借りる方も、次の駐車場を探すためには 時間が必要ですので
1、2カ月前には、お 知らせする方が良いと思います。
Q. わかりました。ありがとうございます。
これは、借地借家法の規定によるものです。
Q. 同じようなことが必要なんですか？
A. 駐車場には、借地借家法の適用はないため、 正当事由は必要となりません 。
Q. 立退料も必要ないんですね。
A. 契約書に記載 がなければ、必要はありません。
Q. どれくらい前にはいうのが良いのでしょう か ？
A. まずは、契約書を確認ください。
契約書に記載してある期日までに、解約の 意向を先方に伝えなくてはなりません。
Q. 契約書に取り決めの記載がなかったら どうすればよいでしょうか ？
A. 法的な規定はありません。 ただ借りる方も、次の駐車場を探すためには 時間が必要ですので
1、2カ月前には、お 知らせする方が良いと思います。
Q. わかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
- ・月極駐車場を売却することが可能であるかについての質問が扱われています。
- ・月極駐車場の売却は可能であり、購入者が継続的に賃貸契約を続けることもあります。
- ・売却時に、賃貸契約の継続または解約は、売主と買主の協議に依存します
- ・駐車場の賃貸には借地借家法の適用がないため、通常の賃貸契約とは異なる規定が適用されます
これからも不動産売却について発信していきます。
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新築未入居物件
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/12 15:32
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/12 15:32
新築未入居物件の売却について
Q. 新築マンション購入し、あとは引越しをする 予定だったのですか、 急遽転勤が決まってしまい
住むことができなくなりました。
A. それは残念ですね。 しかし実際に新築マンションを購入した後、 会社から転勤の辞令が出て
悩まれるケース ってよくあります。
Q. そうですか、よくあるんですね。
できる限り損したくないのですが、売却や 賃貸など どのような方法がありますか
A. はい、いくつか あります。最も一般的なのが賃貸に出すこと です。
Q. でも賃貸で貸してしまうと、自分たちが転勤 から戻った際に住めなくなりますよね。
その時には 賃借人に、明け渡しを求めることができる のでしょうか？
A. 確かに、普通賃貸借契約を締結する場合 、借主が退去しない限り基本的には
貸主は賃貸借契約を行使しなければなり ません。つまり 貸主が転勤先から持ってきた場合
基本 的に、現、賃借人を追い出して住むことができ ないです。
Q. そうなんですね。じゃあやっぱり
住むことができなくなりました。
A. それは残念ですね。 しかし実際に新築マンションを購入した後、 会社から転勤の辞令が出て
悩まれるケース ってよくあります。
Q. そうですか、よくあるんですね。
できる限り損したくないのですが、売却や 賃貸など どのような方法がありますか
A. はい、いくつか あります。最も一般的なのが賃貸に出すこと です。
Q. でも賃貸で貸してしまうと、自分たちが転勤 から戻った際に住めなくなりますよね。
その時には 賃借人に、明け渡しを求めることができる のでしょうか？
A. 確かに、普通賃貸借契約を締結する場合 、借主が退去しない限り基本的には
貸主は賃貸借契約を行使しなければなり ません。つまり 貸主が転勤先から持ってきた場合
基本 的に、現、賃借人を追い出して住むことができ ないです。
Q. そうなんですね。じゃあやっぱり
賃貸に出すのはリスクがありますね。 何か良い方法はありますか？
A. その場合、 定期借家契約といっ て、期間の定めて貸しすることが可能です。
定期借家契約の場合、期間がが定められている 契約方法なので、その定められた期間が来 たら
賃借人は物件を明け渡しなければなり ません。
Q. 定期借家契約の場合、更新はできますか？
A. 定期借家契約に更新はありませんので、 貸主と借主が合意すれば再契約する ことは可能です。
Q. なるほど。そんな方法があるのですね。
ただ、海外に転勤となってしまい、管理するのも 難しいため売却も視野に入れて検討したい のですが
A. その場合、 新築未入居となりますね。 新築未入居であるとその新築マンションを
買いそびれてしまった方もおられるので、 比較的早く売却ができるケースもあります ね。
Q. 早く売却できる可能性もあるのですね。少しホッとしました。
早く売れるのは嬉しいですが、 未入居なので購入時の金額で売却はできます か？
A. 不動産の相場は、近隣の市況に左右されます ので、まずは担当社にご相談いただくのが よろしいですね
ただ、新築未入居のため価格 も購入時と同等か、それ以上販売できる可能 性もあると思います。
Q. 賃貸、売買、両方とも検討できるのですね。 選択肢があっていいのですが
他に注意する 事ってなにがありますか？
A. はい、新築 マンションの購入時に、住宅ローン控除に ついて話があったと思いますが
住宅ローン控除の要件の一つに、住宅の取得日 から6カ月以内に入居し、適用を受ける各 年の
12月31日まで引き続いて住んで いることがありますので、売却はもちろんの こと
賃貸で貸し出しされても再入居までの 賃貸期間中は住宅ローン控除を受けられ ませんので
注意が必要ですね。
A. その場合、 定期借家契約といっ て、期間の定めて貸しすることが可能です。
定期借家契約の場合、期間がが定められている 契約方法なので、その定められた期間が来 たら
賃借人は物件を明け渡しなければなり ません。
Q. 定期借家契約の場合、更新はできますか？
A. 定期借家契約に更新はありませんので、 貸主と借主が合意すれば再契約する ことは可能です。
Q. なるほど。そんな方法があるのですね。
ただ、海外に転勤となってしまい、管理するのも 難しいため売却も視野に入れて検討したい のですが
A. その場合、 新築未入居となりますね。 新築未入居であるとその新築マンションを
買いそびれてしまった方もおられるので、 比較的早く売却ができるケースもあります ね。
Q. 早く売却できる可能性もあるのですね。少しホッとしました。
早く売れるのは嬉しいですが、 未入居なので購入時の金額で売却はできます か？
A. 不動産の相場は、近隣の市況に左右されます ので、まずは担当社にご相談いただくのが よろしいですね
ただ、新築未入居のため価格 も購入時と同等か、それ以上販売できる可能 性もあると思います。
Q. 賃貸、売買、両方とも検討できるのですね。 選択肢があっていいのですが
他に注意する 事ってなにがありますか？
A. はい、新築 マンションの購入時に、住宅ローン控除に ついて話があったと思いますが
住宅ローン控除の要件の一つに、住宅の取得日 から6カ月以内に入居し、適用を受ける各 年の
12月31日まで引き続いて住んで いることがありますので、売却はもちろんの こと
賃貸で貸し出しされても再入居までの 賃貸期間中は住宅ローン控除を受けられ ませんので
注意が必要ですね。
Q. 実際に売買と賃貸は、どちらは賢い選択なるのですか
A. ケースバイケースですが、転勤から戻る時期が決まっていたり、 購入されたマンションに
思い入れがある場合には、賃貸で貸し出しした方がいいと思います。
Q. そうですよね。せっかく購入したマンションなので所有したいと思いますが
売却した方がよい場合はありますか？
A. はい、賃貸の理由とは逆で、転勤から戻る時期 が決まっていなかったり、
空室のリスクを懸念される場合は、 売却 おすすめします。
Q. 空室のリスクって何ですか？
A. 新築マンション購入者の多くは住宅ローン を組んで購入します。
その場合、貸出されたマンションの居住者が 転居してしまった場合、賃料を住宅ローンに 当てることができませんので
最悪、 転勤先の賃料と、所有不動産の住宅ローンと ダブルで支払うこともあります。
Q. ダブルでの支払いはについですね。
A. はい、 どのような方法がいいのか地域に根ざした 不動産のプロご相談いただければお客様に
A. ケースバイケースですが、転勤から戻る時期が決まっていたり、 購入されたマンションに
思い入れがある場合には、賃貸で貸し出しした方がいいと思います。
Q. そうですよね。せっかく購入したマンションなので所有したいと思いますが
売却した方がよい場合はありますか？
A. はい、賃貸の理由とは逆で、転勤から戻る時期 が決まっていなかったり、
空室のリスクを懸念される場合は、 売却 おすすめします。
Q. 空室のリスクって何ですか？
A. 新築マンション購入者の多くは住宅ローン を組んで購入します。
その場合、貸出されたマンションの居住者が 転居してしまった場合、賃料を住宅ローンに 当てることができませんので
最悪、 転勤先の賃料と、所有不動産の住宅ローンと ダブルで支払うこともあります。
Q. ダブルでの支払いはについですね。
A. はい、 どのような方法がいいのか地域に根ざした 不動産のプロご相談いただければお客様に
最適な方をご提案できると思いますので、お 一人で悩まれるのではなく、まずは
ご相談 頂くことが、第一歩と思います。
Q. そうですね、 賃貸か売買か自分ではわからないことも 多いので、まずは相談してみたいと思います 。
ご相談 頂くことが、第一歩と思います。
Q. そうですね、 賃貸か売買か自分ではわからないことも 多いので、まずは相談してみたいと思います 。
★今回のポイント★
- 資産の扱いに関する方法が検討されており、賃貸が一般的な選択肢の一つ。
- 賃貸の場合、再入居の際に問題が生じる可能性があるため、定期借家契約が紹介されている。
- 新築未入居の物件を売却することも検討されており、迅速な売却が可能な場合もある。
- 住宅ローン控除など、資産の取得日や入居に関連する税金・ローンの問題に注意が必要。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
収益物件
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/12 11:12
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/12 11:12
収益物件の売却について
Q. 賃貸に出しているマンションを売却しようとする場合、居住用との違いは ありますか？
A. はい、賃貸で貸している不動産は、収益物件と しての売却となりますので、
買主は、投資 を目的として買うことになります。ですので、 利回りを考えて取引されます。
Q. 査定の方法も違うのですか？
A. そうですね。収益物件ですと、収益還元法という手法に査定されます。
居住用の場合は近隣の事例や建物の価値で 査定金額を決められるですが、収益物件は、家賃収入 に対する利回りで金額を算出します。
Q. そうなんですね。売却する時に押さえておきたいポイントは ありますか？
A. はい、特に抑えていただきたいポイントが2 つ。
一つ目は、依頼する不動産会社の選び方です 。居住用と投資用不動産では取り扱い方が 変わってきます。
マンションの一部屋を賃貸に出している場合でしたら
大きな差はありませんが、 1棟マンションやビル などになってくると、専門知識も異なります。
Q. そうなんですね。二つ目はなんですか？
A. はい、賃貸で貸している不動産は、収益物件と しての売却となりますので、
買主は、投資 を目的として買うことになります。ですので、 利回りを考えて取引されます。
Q. 査定の方法も違うのですか？
A. そうですね。収益物件ですと、収益還元法という手法に査定されます。
居住用の場合は近隣の事例や建物の価値で 査定金額を決められるですが、収益物件は、家賃収入 に対する利回りで金額を算出します。
Q. そうなんですね。売却する時に押さえておきたいポイントは ありますか？
A. はい、特に抑えていただきたいポイントが2 つ。
一つ目は、依頼する不動産会社の選び方です 。居住用と投資用不動産では取り扱い方が 変わってきます。
マンションの一部屋を賃貸に出している場合でしたら
大きな差はありませんが、 1棟マンションやビル などになってくると、専門知識も異なります。
Q. そうなんですね。二つ目はなんですか？
A. ご売却されるタイミングです。
投資用不動産は、建物の耐用年数に応じて 減価償却費として経費に計上できるので、
所得税などの税金対策になります。
またローンの支払額のうち、元金返済分は経費にすることができず利息分のみが経費として計上できます。
Q. 減価償却費とローンの利息分は経費に計上できるのですね。
A. そうです。 一般的な元利均等払の場合、ローンの支払額が一定でもその内訳は
最初のうちは利息の分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。
そして、元金分の金額が減価償却費を上回ったとき、 節税効果もつれますので売却のタイミングとしては良いと思います。
Q. なるほど 。いくらで売れるか、ばかり気にしていましたが、そういう知識必要ですね。
A. そうですね。そういった知識をもった営業マンのいる会社に
依頼される方が良いかと思います。
知識豊富な営業マンがいる不動産会社選びが重要。
投資用不動産は、建物の耐用年数に応じて 減価償却費として経費に計上できるので、
所得税などの税金対策になります。
またローンの支払額のうち、元金返済分は経費にすることができず利息分のみが経費として計上できます。
Q. 減価償却費とローンの利息分は経費に計上できるのですね。
A. そうです。 一般的な元利均等払の場合、ローンの支払額が一定でもその内訳は
最初のうちは利息の分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。
そして、元金分の金額が減価償却費を上回ったとき、 節税効果もつれますので売却のタイミングとしては良いと思います。
Q. なるほど 。いくらで売れるか、ばかり気にしていましたが、そういう知識必要ですね。
A. そうですね。そういった知識をもった営業マンのいる会社に
依頼される方が良いかと思います。
★今回のポイント★
知識豊富な営業マンがいる不動産会社選びが重要。
これからも不動産売却について発信していきます。
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