不動産売却動画の記事一覧｜熊本市の不動産売却・買取はセンチュリー21東洋不動産｜センチュリー21東洋不動産

Q. 　相続登記が義務化されると聞いたんですが。

A.　2021年4月、 相続登記を義務化とする、不動産登記法の改正 が国会で可決、成立しました。

Q. どうして相続登記は義務化になるのですか ？

A.　所有者不明土地問題の解決を目的として、義務化 されることになりました。

Q. 　所有者不明土地問題ですか。

A.　所有者が不明であったり、 所有者が判明しているものの、所在が分から なかったり
連絡がつかない土地のことです。 不法投棄なので、近隣問題となったり復旧復興 事業が進められない等の
問題が起きてい ます。

Q. 　どのような法律になるのですか？

A.　不動産を取得した相続人に対し、 その取得を知った日から3年以内に
所有権の移転登記申請をしなければなら ない、と義務付けがされました。

Q. 　もしそれまでに、登記申請をしなければどう なるのですか

A.　正当な理由がなく、その申請を怠った時は 10万円以下の過料が科せられます 。

Q. 　もう施行されているのですか？

A.　まだ施行はされておりません。
2024年4月28日までには施行される と思います。

Q. 　では、施行されるまでの相続は登記義務はない のですか？

A.　相続の発生が、施行の前後に関わらず適用さ れます。

Q. 　施行前の相続でも、登記義務があるんですね。

A.　ですので現時点で相続人となっていて 、名義変更登記の未了の方も、法律が施行され たら相続登記が必要です 。
未了のままですと、10万円以下の過料が 科せられる可能性があります。

Q. 　気をつけないといけませんね。

A.　まずは不動産会社に相談し、司法書士事務所 を紹介してもらうと良いかと思います。

Q. 　わかりました。ありがとうございます。 

★今回のポイント★

・2021年4月、日本の国会で不動産登記法の改正が可決成立し、相続に関する登記が義務化された。
・この義務化の理由は、所有者不明または連絡が取れない土地の問題を解決するためで、特に所有権が不明確な土地や不在の所有者が関連しています。
・新法律によれば、相続人は相続を知った日から3年以内に所有権の移転登記申請を行わなければなりません。
・期限内に登記申請をしない場合、正当な理由がない限り、最大で10万円の罰金が科される可能性があります

これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。

Q. 　親族名義の不動産があって、名義人が認知症な んですがこの場合の不動産売却はどうなり ますか

A.　不動産売買などの法律行為を行うためには、 当事者の意思能力が必要となります 。
不動産消費者に意思能力がない場合は、不動産 売買を行うことができません。

Q. 　もし、不動産を売買してしまった場合は、どう なるんですか？

A.　意思能力のない方の契約は、無効となります。

Q. 　では、相続などで名義が変更になるまでは、 その不動産の処分ができないんですか

A.　認知症であっても、医師の診断の結果、判断 能力があると診断されれば
売却は可能と いう場合もあります。 そうでない場合は、成年後見制度を利用する ということになります。
ただし、成年後見制度を利用する場合には、注意 が必要です。

Q. 　どういったことに注意が必要なんですか？

A.　成年後見制度とは、 認知症などが原因で意思能力がないものに 変わって、 家庭裁判所の選定した
成年後見人が法律 行為を行うことができる制度です。

家庭裁判所への申し立てから選任 までは数カ月が必要となります。
結構時間がかかるんですね 。また、ご家族が後継人になるとは限りません。
司法書士や弁護士など、法律の専門家が選任 されることがあります。 成年後見人は
被成年後継人の資産を守る役でもあるので、 自宅以外の資産が多く、売却の必要がない 場合には
売却をしないという判断をする こともあります。
仮に、成年後見人が売却をしようとしても、 家庭裁判所が許可を出せないというケース もあります。

Q. 　必ず売却できるわけではないんですね。 何からすればいいのでしょうか？

A.　不動産のことですので、まずは不動産会社に 相談してみてください。
不動産取引では、司法書士が意思確認をし ますので、事前にご本人と司法書士が面談し
進むようなケースもあります。 そうでなくても、 成年後見制度を利用する場合の相談もでき ます。
専門家と連携できる不動産会社を選べると いいと思います。

Q. 　相談は、早いに越したことはないですね。

A.　はい、 ますます高齢化も進み、同じような問題を 抱える方が多く出てくるかと思います。
裁判所の売却許可などの必要のない 任意後見制度を利用し、将来に備えることも 重要になってくるかと思います。

Q. 　任意後見 制度ですか？

A.　本人に十分な判断能力があるうちに、判断能力が低下した場合に備えて あらかじめ本人自らが
任意後見人を決めて おく制度です 。

Q. 　わかりました。ありがとうございます。

Q. 不動産の物件情報の中に、 告知義務ありと記載されているものがあるの ですが
どのような内容なんですか？

A.　まず、宅建業法では不動産買おうとしている 人に対して、購入の判断に重要な影響を及ぼすとか
購入者に伝えないといけない決まりがあり まして、これを告知義務と言っています。

Q. 　つまり 告知事項有と記載されている場合は、購入の 判断に重要な影響を及ぼす
何かがあると 考えていいということですね 。

A.　はい、そうです。

Q. 　具体的には、どのようなものがありますか

A.　対象となる不動産で亡くなった方がいる 場合に記載されていることが多いですね。

Q. 　家の中で、亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね。

A.　確か にわからないことが多い です。ただしそれを隠していた場合には
民事上の 責任を問われる可能性もありますし、 査定価格にも大きく影響しますので
査定を 依頼される際にお伝え頂きたいです。

Q. 　亡くなった理由が何であっても、 査定の必要があるんですか

A.　これまでは、宅建業法で具体的なルールが なかったんですが、 2021年10月8日に国土交通省から
宅建業者に告知すべき基準を定めた、人の死の 告知に関するガイドラインというものが 発表されました。
その中では告知しなくてもいいケースとし て、売却する場合は2つのフェーズの記載が ある
一つ目は、対象の不動さんで発生した、自然死や日常生活のなかでの不良の死亡の場合
二つ目は、対象不動産の隣接住戸、マンションなどの集合住宅の普段使わない 共用部分での死亡の場合です

Q. 　では賃貸の場合は？

A.　賃貸に出される場合は、この2つに加えて 死亡から3年が経過した場合が加わり ます。

Q. 　自然死であれば伝える必要ないんですよね

A.　原則はそうなんですが、普段使わない共用 部分での死亡の場合も含めて、事件性や
社会影響は高い場合、買主あるいは借主から質問があった場合はお伝え頂きたいです。

Q. 　自分が持っている戸建てを、売却しようと 思っているんですが、何をどうしたらいいか わからなくて。
どうやって売却を進めて良いのか、教えて もらえますか ？

A.　不動産の売却は、そうあるものではないので、 皆さん迷われますよね 。
そのために我々不動産のプロがいますので 、安心してお任せください。

Q. 　そう言っていただけると心強いです。

A.　まずは、自分の不動産を確認することから 始めてみましょうか

Q. 　自分の不動産を確認するとはどんなものですか

A.　はい、ご売却予定の戸建てで生活をされている ので、家の内装や設備は充分ご存知かと思い ますが
初期の売却検討時に確認するのは、住宅 ローンの残債や 隣地との境界、引き渡し時期についてです。
それでは、いくつか伺っても良いですか ？

Q. 　はい、お願いします。

A.今、所有されている不動産 ですが、ご自身で購入されたものですか

Q. 　そうです、20年以上前に買いました

A.　そうな んですね。その当時は金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか？

Q. 　そうです、銀行から融資してもらいました。

A.　まだ返済は終わってないでしょうか？

Q. 　あと10年近く返済は続くはずです。

A.　残りの返済がおわかりですか？

Q. 　だいたい1000万円くらい残っていたと 思いますが。

A.　わかりました。

Q. 住宅ローンで、 残債務を調べておいた方が良いでしょうか？

A.　住宅ローン残りの返済総額を把握しておか ないと、売却価格が残債務を下回る場合
売主 さんが別途費用を捻出して、残債務を返済 しないといけませんし、売却予定の不動産の
抵当権も抹消できなくなってしまう可能性 があるためです 。

Q. 　わかりました。銀行に 残りのローンの金額を 確認してみます。

A.　次に購入時の前の所有者から、隣地との境界 の明示は受けましたか

Q. 　だいぶ前なのですが、されたような気がしますが 覚えていません。

A.　　わかりました。 購入時に説明された重要事項説明書に記載 されているので
書類を確認していただけ ますか？ 境界が明示されていれば問題ないですが、
もしされていない場合には、新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない 場合もあります。

Q. 　わかりました。書類を探してみます。

A.　最後に、お引越しの時期は決まっていますか？

Q. 　まだ決めていないですが、売却が決まったら すぐに引っ越しをしなければなりませんよ ね

A.　そうですね。売却が決まってから引っ越し先 を決められている方もおりますので、
今すぐ 決める必要ないですが、 引越し先やタイミングはあらかじめ決め られていた方が
準備もはかどると思います。

Q. 　わかりました。なんとなく売却をするため の項目も分かってきました。
この後はどのように進めていけばいいの でしょう

A.　はい、今確認をさせて頂いた事項と購入時の 処理の準備の上、早速不動産会社に 問い合わせをしてみてください

Q. 　わかりましたが、うまく話せるか自信があり ません

A.　大丈夫です、 不動産会社はプロですので、皆様の不安も しっかり受け止めた上でアドバイスをさせ ていただきます。
 もし電話でうまく話せるか分からない場合、 複数の不動産会社に一括で売却を相談を できる
サイトもありますのでこちらをご 活用されるといいと思います。

Q. 　わかりました、検討してみます。 

Q. 　マイホームを2年前購入したばかりなのに、転勤になりました 。
住宅ローンもまだまだ残っているので、転勤 から戻ってくるまで数年間だけ
賃貸するに はどうしたらいいですか？

A.持ち家なので、誰かに貸すのは自由だと思いがち ですが、住宅ローン支払い中の場合
注意す べきことがあります。

Q. 　どのような点を注意すればいいですか？

A.　まず大前提として、住宅ローンを借りている 状態で、賃貸することは基本的に出来ません。
そもそも住宅ローンは居住を目的とし たローンであり、国の政策のもと
購入を 促進するために低金利となっています。
その ため、契約書やその家族以外の人が住むこと は契約違反となってしまうのです。

Q. 　規約違反ですか 、ダメですね。

A.　誰かに貸したいということであれば、 アパートローンなどへ借り換えすることに なるでしょう 。
ただ、アパートローンなど不動産投資目的の融資へ切り替えとなると金利は高くなり 、
毎月の返済も高くなることをもって、総支払いが増え結果的には賃料で賄えないこともあります。

Q. 　月々の支払いが上がるのは嫌だなぁ。

A.　借入先の銀行によっては、転勤という理由で 住みたいのに住めない、というやむを得ない 事情を
考慮し住宅の返済中のお家を賃貸 することを、認めているケースがあります 。

Q. 銀行に相談ですか、 黙って貸してもバレないのでは。
 
A.　確かに金融機関に連絡しないまま、こっそり 貸そうと考える人がいます。
ただこれはとても リスクがあります。 黙って誰かに貸している時点で、契約内容に 変更があったのに
連絡してこないという ことは、最初に住宅ローンを借りるときに、 印鑑を押した 金銭消費貸借契約違反です。

Q. 　契約違反ですか。 どうなるんでしょうか？

A.　金融機関によっては 違反を理由に、借り換えどころか一括で返済し 欲しい
というところもできます。

Q. 　一括返済ですか、 そんなことになったらとても考えられない です。

A.　そうですよね。なので転勤で誰かに貸すこと を考えているのであれば必ず、
住宅ローンを 借りている銀行に相談しましょう。

Q. 　他に何か注意しなければいけないポイント はありますか ？

A.　転勤で家を貸す場合、住宅の控除が受け られないことにも注意が必要です。

Q. 　そうなんですか。

A.　はい、 住宅ローン控除の適用要件は、マイホームの 新築取得または増改築などをした日から
6 カ月以内にそのもの 居住の用に供し 適用を受けるその年の12月31日まで 引き続いて
住んでいることと定められて います。
つまり、ローン契約者本人もしくは、その家族 が持ち家に住んでいることということが
必須 条件なのです。

Q. 　住宅ローンの要件と似ていますね 。

A.　そうですね、なので転勤で誰かに貸す場合は この適用条件に当てはまらなくなり
住宅 ローン控除は受けられなくなります 。ただ、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は、
居住していない期間を除いて、残りの 控除期間があれば、再び住むようになった年 の翌年から
適用を受けられるようになり ます。

Q. 　そうなんですね。それは良かった。

A.　そうですね。 また賃貸ではなく売却という方法もあり ます。

Q. 　買ったばかりなのに？

A.　転勤から戻ってきた時に、住むという明確な 気持ちがあれば貸すのもいいですが、
売却と いう方法もあります。 もちろん現在の住宅ローンの残高や、 査定価格なども含めての判断になりますが
賃貸だけではなく、売却も一つの方法として 検討していただければと思います。
賃貸、売却合わせてお近くの不動産会社に ご相談ください 。

Q. 　わかりました。ありがとうございます。 

Q. 　不動産が長期間売れなくて困っています。どうすればいいですか？

A.　物件が売れない理由は買い手がいないから です。 ではなぜかいてがいないかというと
需要と のギャップがあるからです。 しかし、原因を分析すれば売れやすくなる 可能性は高いです。
物件が売れない主な理由は、大きく3つに 分類できます。

Q. 　それは何ですか？

A.　まず一つ目が、販売価格が不適切であるから です。
二つ目が、物件自体に何らかしらのマイナス ポイントがある。
そして最後三つ目が、不動産会社選びに失敗し ている、この3つです。

Q. 　それぞれ詳しく教えてもらえますか？

A.　はい、まず1つめの販売価格についてです。
売れない物件の多くは、物件自体の価値に 対して、価格が割高であることが多いです。

Q. 　確かに長期間売れていない物件は、どれも 相場より高い気がします。
でも不動産会社から頂いた査定書 の金額で依頼したんですが。

A.　不動産会社も 売主様と同じく、少しでも良い条件で成約し たいと考えています。
ですので、相場の上限に近い価格から、販売 スタートを提案することが多いです。
ただし その後の反響状況によっては担当者と相談 し、販売条件について柔軟に検討することも 重要です。

Q. 　わかりました。では次に 、物件にマイナスポイントがあるというのは どういうことですか？

A.　はい、売りにくい物件の多くは外観へ設備 などに、何らかの問題があります 。
買主にとって、見た目の印象は時に間取りや 価格よりも重要です。
特に初めて物件を見たときの印象は、後々 まで尾を引くことになります。
外壁の汚れ具合や、劣化の度合い、玄関の清掃 状況 、水回りの清潔さのが、特に重要です。
これらに大きなマイナス要因があると 、買い手がつきにくくなります。

Q. 　確かに、キッチンなど水回りがとても汚かっ たりすると、心なしか他の部分まで汚く感じ ますね。

A.　そうですね。
売却タートのタイミングで、一通り掃除 等で綺麗にしていただく、 掃除ではあまり綺麗にできず
あまりにも見 た目を損なう場合には、部分的なリフォーム を提案させていただく場合があります。

Q. 　わかりました。
それでは、3つ目の不動産会社選びに失敗している、について詳しく教えてください。

A.　はい、先ほどお話しした価格 や物件に問題がない場合は、不動産会社が 原因かもしれません。
売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3ヶ月 間です。
そのため不動産会社は、3カ月の間に成果を 出そうと販売活動を行います 。
仮に3カ月たっても、物件への問い合わせ 自体が少ないような場合は、販売戦略に問題 があるか
不動産会社の販売力自体が低いのか もしれません。

Q. 　そうなんですね。思い切って他 の不動産会社へ変更する、というのも方法の ひとつですね

A.　そうですね。 ただいきなり変更するのではなく

ご依頼している不動産会社へ、現在どのよう な売却活動をしているのか、具体的な検討 顧客はいるのか
今後の売却活動内容などを ご相談されてみてはいかがでしょうか。

Q. 　その内容をヒアリングした上で、引き続き 依頼するか検討した方がいいということ ですね。

A.　そうですね。
それでは最後に先ほどお話しした3つの ポイントをおさえて、
売却に時間がかかって しまっている場合の対策としては
一つ目が 、周辺の成約価格を調べ適正な販売価格に 解決する
二つ目が、外壁や内装水回りなどを 中心に、リフォームやリノベーションを施す。
三つめが、不動産会社と協力し、販売戦略や 広告の出し方を見直す
四つ目が、不動産会社そのものも変更する
以上のポイントを意識していただければと 思います。

Q. 　わかりました。ありがとうございます。

 

★今回のポイント★

・売却の難しさの主な理由は、価格と実際の価値の不一致
・類似物件の価格調査、物件の改善、不動産会社の変更を検討する

これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。

Q. 売却中の物件の価格を変更する時に気を付けることはありますか？

A. まずは、依頼されている不動産会社が しっかりと営業活動されているのか、確認 する必要があります。
しっかりと営業活動を行ったうえで、お 問い合わせやご案内の件数が少なければ、
価格を下げるという判断になりますので、 むやみに価格を下げるということをしない ように
気をつけていただきたいです。

Q. 　一般的に営業活動は、どれぐらいで一通りの ことができるのですか

A.　概ね1ヶ月です。 ポータルサイトに掲載し、不動産を探している 方に直接アピールしたり
レインズという 不動産会社が見れるサイトへ掲載し、他の不動産会社を通じて
探している方にもご 紹介されます。 もちろん自社にご登録いただいているお客 様へもご紹介しますし
チラシでの広告活動をする会社もあります 。それらが一定範囲で告知できるのに
1 か月くらいです。

Q. 　値下げをする場合は、どれぐらい下げるの ですか？

A.　例えば2000万円の査定価格に対して、 2280万円で売却スタートした場合
1カ月間売却活動した結果 、ご案内の数など買主候補の引き合いが 想定より少なければ
概ね5%の 100万円値下げすることを提案します。

Q. 結構大きく値下げするんですね。

A.　確かに大きく下げることになりますが、最終 的に価格交渉が入ることも多いですので
その幅よりも大きく下げないと、インパクト が弱く、例えば50万円の値下げでは
引き合いに変化があまりありません。

Q. 　改善されなければ意味がないですもんね

A.　そうなんです。 その後にさらに50万円下げて合計 100万円の値下げをしたことになっても
市場の中では2,230万円の物件が 、2180万円になったと認識されますので、 効果が薄いです 。

Q. 　なるほど だから最初から5%の提案なんですね。

A.　もちろんできるだけ高く売却できるように 進めているのですがそのために大きく 値下げをするんです

Q. 1ヶ月で5%下げて、その後も売れなかった 場合はさらに値下げするんですか？

A.　そう御提案することが多いです 。
その時期になると、もともとの査定金額を 忘れてしまいがちなのですが、
査定金額くらいまで下げることを提案し ます。

Q. 　確かに私も今すでに査定金額を忘れてまし た。

A.　今お伝えしたのは一例にすぎませんし、 もちろん売主様のご都合もそれぞれあり ますので
柔軟に対応させていただきますが、 一つご注意して頂きたいことが あるんです。

Q. 　どういったことですか？

A.　売却の担当者は、無意味に値下げを提案しているわけ ではないということです。
安く売ろうとしているのではないかと思わ れたりするのですがお気持ちはわかります が
ご売却を構担当している不動産会社は、できる だけ高く売却できるように努力をし、
それで もご売却できなかった場合に、値下げの提案 をさせていただいてるんです。

Q. 　高く売れたほうが仲介手数料も入りますのね。

A.　確かにそうかもしれませんが、一番はご売却を任せていただいたという責任があります ので

お話をまとめますと、査定金額に対して 10%を上乗せした場合、値下げのタイミング としては
1か月ごとに提案させていただき 、概ね5%程が目安ということ 。
できるだけ高値で、ご売却するために努力し た上でのご提案ということです 

Q. 　自宅が古くなってきたので、建て替えを考え ています。

A.　はい、新しく建て替えると気持ちも 心機一転して、気持ちがいいですよね。
ただ、建て替えにはメリット、デメリットが 存在します。
それぞれのポイントをしっかり 押さえた上で、建て替えにのぞみましょう。

Q. 　そんなんですね。それぞれのメリット、 デメリットを教えていただけますか？

A.　はい、 それではまず、建て替えのメリットですが、 大きく4つあり
一つ目が、 土地を探す手間が省ける。
二つ目が、慣れた土地に住める。
三つ目が、今までの家の不満を解消できる。
そして最後に4つめ、建て替えローンが利用 できる。
これらのメインになります。

Q. 　それぞれ詳細を教えていただいていいです か

A.　はい 、まず1つめの、土地を探す手間が省ける、 ですが、これまで住んでいた家を建て替える ので
住み替えのように、土地を探す手間や、 購入費用などは一切不要です。
ですので、 金銭面と時間を一気に減らすことができ ます。

Q. 　土地を探す手間が省けるけるのは、楽でいいですね。

A.　そうですね。 次に2つ目のメリットの慣れた土地に住めるは、学校区や地域のルールを変えずに
日常 生活を送れるといったメリットがあります 。

Q. 　確かに新しい家を探すとなると、学校区などいろいろ考え直さないといけない ですよね。

A.　そうですね、次に3つ目の、今までの 家の不満を解消できるですが、
こちらは、今 まで不満だった間取り、 さらには電気やガス、水道といったインフラ 設備などを
新しくすることができます。 家の間取りに不満があった場合は、0から 検討することができるので
今よりも快適な 家を実現することができるでしょう。

Q. 　今の不満を、そのまま次の建て替えに行か せるのは、魅力ですよね。

A.　はい、 そして最後の建て替えローンが利用できる 、ですが、現在では建て替えローンと
いわゆる 建て替えのための、住宅ローンがいくつか 存在します。 さらに建て替えローンが組める
金融機関に は、大手が取り組んでいることもあり安心 です。

Q. 　大手の銀行も取り組んでいるのは、安心 ですね。
そうしたら次に、デメリットを教えて いただけますか

A.　はい 。デメリットも大きく4つあります。
まず一つ目が、建て替え中は仮住まいが必要
二つ目が、建て替えができない場合もある
3つ目が、解体工事が必要
そして最後に4つめ、滅失登記が必要。
これら がデメリットになります。

Q.  それぞれ教えてください 。

A.　はい、一つ目の建て替え中は仮住まいが必要 ですが、 建て替えの場合
今まで住んでいた建物を 解体する作業がありますので 、解体の作業から新築が建て終わるまでの
期間 は、仮住まいが必要になります。 解体から新築の完成引渡しまでが、およそ6 カ月から1年程度と言われています。

Q. 　住みながらの建て替えは、できないですもんね。
そしたら仮住まいの賃貸費用も考えないと いけないですね。

A.　そうですね。 また引越しの2回必要になりますので、その 点も踏まえて資金計画を立てる必要があります

Q. 　確かにそれはもう点でした。 気づかないところで思わぬ経費がかかって しまう
ケースがあるので、その点は注意が 必要です。

Q. 　わかりました。そうしたら、次は建て替えできない場合があるということですか？
現在、家が建っているのにそんな事があるんですか？

A.　はい、今、建物が建っている土地でも、解体して 更地にしてしまうと
新築が立てられない ことがあります 。それを再建築不可物件といい、 建て替えを考えている土地が
再建築不可物件にあたる場合は、建て替えができません 。

Q. 　そんなケースがあるんですね。 ちなみにどの様な場合が再建築不可物件な のでしょうか？

A.　はい、前面道路が建築基準法 の道路でないや、敷地が道路に2m 以上 接していない場合
再建築不可物件の条件に 当てはまります。 このあたりは、建て替えを検討される際には
きちんとご確認頂いた上で、ご検討頂けれ ばと思います。

Q. 　わかりました。では解体費用がかかるのはなんとなくわかるのですが、具体的にどのくらい
かかるのでしょうか ？

A.　はい、解体工事の費用相場を求める方法の一 つとして、坪単価掛ける延床面積 、坪数ですね、があります。
しかし、これは あくまで建物本体を取り壊す際の費用相場 で、その費用と別に家の状況や状態で
様々な 費用が別途必要になってきます。 こちらは解体業者に現地を確認して いただいた上で
しっかりと見積もりをとり ましょう 。

Q. 　家の状態によって、解体費用が違うんですね。 わかりました。
では最後の、滅失登記とは何でしょう

A.　はい、滅失 登記とは、建物取り壊し際に必要となる申請 です。
建物解体後1カ月以内に申請を行わないと、 滅失登記には申請義務があるため
怠ると 10万円以下の過料という罰金を払う場合 などがあります。

Q. 　罰金ですか、それは大変ですね。

A.　そうです ね。

滅失登記をしておかないと、 新築を新たに建てることも、その後更地にした土地を売ることもできません。
さらに、固定資産税といった、存在しない建物 に税金を払い続けなければなりません。
なので、滅失登記は建て替えにおいて重要 ですので、解体後は忘れずに行いましょう。

Q. 　わかりました。 建て替えするのもいろいろと、気をつけない といけないポイントがあるんですね。

A.　はい、なので建て替えやお住み替えを検討さ れる場合は、まずお近くの不動産会社に
ご相談いただければと思います。

Q. 　わかりました。ありがとうございます。 

★今回のポイント★

・建て替えにもメリットとデメリットがある。十分理解した上で検討が必要。

Q. 　市街化調整区域内の不動産を売却する場合、 市街化区域内の場合とどう違うのですか。

A.　はい、 不動産その土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります 。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域 という定義で、原則として建物を建てることが出来ませんので、
売却が難しい場合が多くなります。

Q. 　建物がてものが立てられないのですか
私の実家は、市街化調整区域内にあるんです 。

A.　そのようなケースもよくあり、行政から開発許可や、建築確認を取って建物を建築、
あるいは市街化区域と市街化調整区域の線引き前から、建物を建て替えられた ものとおもいます。
既に建物が建っていく場合でしたら、売却は しやすくなります 。

Q. 　そうなんですね。何か注意点はありますか？

A.　はい、まずその建物が、合法的に建築確認を取得 している建物かどうかがポイントです。
しっかりと建築確認を取得している場合、 新たな所有者が建替えをする際、同じ規模で
同じ用途の建物であれば再建築することができます 。ただし、建築できる人が限定される場合も ありますので
注意が必要です。例えば農家住宅は、その地域で農業を営む人 だけに認められたもので
一般住宅として、 再建築はできません。

Q. 　もし建物がなくて、土地だけの場合はどうなんですか？

A.　その場合ですと、家を建てることを目的とし た方へも売却のハードルは高くなります。
地域によっては、家の敷地同士の間隔が、50 メートル以内に50個以上連続している 場合、
建物を建築ができるというところも ありますが、確認が必要です。

Q. 　その他に違いはありますか？

A.　不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。
市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、 原則として
調整 区域では、都市計画税がかからず税金が安くなることを メリットとして売りに出せます。

Q. 　メリットもあるんですね。

A.　そうですね。建物がある場合と、土地だけの場合だけの違いがありますし、
その地域でどのよう な条例が定められているかによっても違います。
また、どのような方に販売をするかによって メリットの打ち出し方も変わってきます 。
お気軽にご相談いただければと思います。

はい、わかりました。ありがとうございます。

★今回のポイント★

・これらの地域での不動産の売却は、厳格な土地利用規制のために難しいことがある。これらの地域は市街化を抑制するために設けられている。
・市街化調整区域と市街地域との間には税金の違いがあり、前者では税金のメリットがあることが述べられている。

これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。

A.　今回は、心理的瑕疵のある物件の売却に ついてお話ししたいと思います。

Q. 　心理的瑕疵ってなんですか？

A.　はい、例えば自殺や 殺人があった不動産や、近くに墓地が あったりというケースで
人が心理的に抵抗を感じるような、欠陥があることを総じて 心理的瑕疵といいます。

Q. 　そんな物件で売れるんですか？

A.　はい、そういった物件でも実際に取引はされています。

Q. 　でも当然、普通の物件よりは安いですよねそう ですね。

A.　相場よりは、低い価格での成約に なるケースが多いです。

Q. 　確かに、新居を買おうと思った時に抵抗を 感じる人も多そうですね。

A.　不動産の価格は、周辺の相場に加え どれだけ多くの需要があるか、ということも 価格に影響されます。

Q. 　心理的瑕疵物件は、当然需要は低いですよね。

A.　そう です、なので心理的瑕疵物件の売却は、相場より安くなりやすいです。

Q. 　それでは、もし心理的瑕疵のある不動産を 売却する場合、何か気をつけることもあり ますか

A.　はい、必ずしていただきたいことは買主様への告知です。
何も知らずに買主様が、その不動産に引っ越され後で、近所の方などから心理的 瑕疵に該当するようなことを
知らされた 場合、トラブルになるケースもあります。

Q. 　なるほど、 どのタイミングで告知すればいいですか？

A.　まずは、不動産会社と媒介系締結する際にお 伝えください 。
そして、買主に対しては、売買契約を締結 するまでに、告知しなければなりません。
口頭だけでは、後でトラブルになるリスクが ありますので、 物件状況を報告書にも
記載していただく ことになります。

Q. 　不動産会社と、売買契約を 結ぶ際に告知するということは、自殺があっ た不動産として
販売される事になるのですか？

A.　いいえ、そこまではっきりとは明記しません 。
物件資料等に、告知事項あり、と記載して販売 活動することに なります。

Q. 　そうなんですね。 価値が下がるという話がありましたが、実際 にはどれくらい価値が
下がってしまうのでしょうか？

A.　心理的瑕疵の内容にもよりますが、 例えば、近くにお墓があると言っても
どれくらい気になるかにも 影響されますので、一概にはを伝えにくいの ですが
1から2割程度ですかね。
建物内で亡くなった方がいる場合でも、それ が自殺か他殺かによっても変わります。
他殺の場合ですと、相場の半値以下と思っ て いただいたほうが良いかと思います。

Q. 　けっこう影響があるのですね。

A.　残念ですが、実際の ところそうなんです。
先ほどお伝えした通り、需要の多さも価格に影響さ れますので、 自殺や殺人があった場合では
個人の方で なかなか買い手がなく、不動産会社が 買い取るケースが多いです。

Q. 　確かに気にする方も多そうですね。

A.　中には気にしない方もいらっしゃいます。 以前担当させて頂いたお客様で、
他の真横の 不動産を買われた方が、 お墓だからた高い建物も立たないだろうし、
日当たりも良くて、安く買えるならいいおっしゃって ました。

Q. 　なるほど、そういう考え方もありますね。

A.　心理的瑕疵物件に該当するかといって諦めず に一度ご相談いただくことをお勧めいたします 。

Q. 　それぞれの状況に合わせて提案してくれる と思います。

そうですね。ありがとうございました。

★今回のポイント★

1. ・心理的瑕疵の不動産には例えば自殺や殺人の歴史、近くに墓地があるなどの要因があり、これらが購買者に抵抗感を引き起こす可能性がある。

2. ・このような物件は売却可能であるが、通常は市場価格よりも低い価格で取引されることが多い

これからも不動産売却について発信していきます。
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