築古物件の建て替えについて
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/25 18:14
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/25 18:14
こんばんは！柏田です。
本日は合志へ物件調査、白藤のお客様の媒介契約にお伺いいたしました。
古くなったご自宅は建て替える、もしくはリノベーションをする、はたまた売って他を探すのか、お悩みの方も多いかと思います
そこで、今回は建て替えについてのメリット・デメリットについてのお話を動画でご紹介したいと思います。
お悩み、ご不安等お気軽にご相談くださいませ。
老朽化物件の売却について
Q. 自宅が古くなってきたので、建て替えを考えています。
A. はい、新しく建て替えると気持ちも 心機一転して、気持ちがいいですよね。
ただ、建て替えにはメリット、デメリットが 存在します。
それぞれのポイントをしっかり 押さえた上で、建て替えにのぞみましょう。
Q. そんなんですね。それぞれのメリット、 デメリットを教えていただけますか？
A. はい、 それではまず、建て替えのメリットですが、 大きく4つあり
一つ目が、 土地を探す手間が省ける。
二つ目が、慣れた土地に住める。
三つ目が、今までの家の不満を解消できる。
そして最後に4つめ、建て替えローンが利用 できる。
これらのメインになります。
Q. それぞれ詳細を教えていただいていいです か
A. はい 、まず1つめの、土地を探す手間が省けるのですが、これまで住んでいた家を建て替える ので
住み替えのように、土地を探す手間や、 購入費用などは一切不要です。
ですので、 金銭面と時間を一気に減らすことができ ます。
Q. 土地を探す手間が省けるけるのは、楽でいいですね。
A. そうですね。 次に2つ目のメリットの慣れた土地に住めるは、学校区や地域のルールを変えずに
日常 生活を送れるといったメリットがあります 。
Q. 確かに新しい家を探すとなると、学校区などいろいろ考え直さないといけない ですよね。
A. そうですね、次に3つ目の、今までの 家の不満を解消できるですが、
こちらは、今 まで不満だった間取り、 さらには電気やガス、水道といったインフラ 設備などを
新しくすることができます。 家の間取りに不満があった場合は、0から 検討することができるので
今よりも快適な 家を実現することができるでしょう。
Q. 今の不満を、そのまま次の建て替えに行かせるのは、魅力ですよね。
A. はい、 そして最後の建て替えローンが利用できる 、ですが、現在では建て替えローンと
いわゆる 建て替えのための、住宅ローンがいくつか 存在します。
さらに建て替えローンが組める金融機関には、大手が取り組んでいることもあり安心 です。
A. はい、新しく建て替えると気持ちも 心機一転して、気持ちがいいですよね。
ただ、建て替えにはメリット、デメリットが 存在します。
それぞれのポイントをしっかり 押さえた上で、建て替えにのぞみましょう。
Q. そんなんですね。それぞれのメリット、 デメリットを教えていただけますか？
A. はい、 それではまず、建て替えのメリットですが、 大きく4つあり
一つ目が、 土地を探す手間が省ける。
二つ目が、慣れた土地に住める。
三つ目が、今までの家の不満を解消できる。
そして最後に4つめ、建て替えローンが利用 できる。
これらのメインになります。
Q. それぞれ詳細を教えていただいていいです か
A. はい 、まず1つめの、土地を探す手間が省けるのですが、これまで住んでいた家を建て替える ので
住み替えのように、土地を探す手間や、 購入費用などは一切不要です。
ですので、 金銭面と時間を一気に減らすことができ ます。
Q. 土地を探す手間が省けるけるのは、楽でいいですね。
A. そうですね。 次に2つ目のメリットの慣れた土地に住めるは、学校区や地域のルールを変えずに
日常 生活を送れるといったメリットがあります 。
Q. 確かに新しい家を探すとなると、学校区などいろいろ考え直さないといけない ですよね。
A. そうですね、次に3つ目の、今までの 家の不満を解消できるですが、
こちらは、今 まで不満だった間取り、 さらには電気やガス、水道といったインフラ 設備などを
新しくすることができます。 家の間取りに不満があった場合は、0から 検討することができるので
今よりも快適な 家を実現することができるでしょう。
Q. 今の不満を、そのまま次の建て替えに行かせるのは、魅力ですよね。
A. はい、 そして最後の建て替えローンが利用できる 、ですが、現在では建て替えローンと
いわゆる 建て替えのための、住宅ローンがいくつか 存在します。
さらに建て替えローンが組める金融機関には、大手が取り組んでいることもあり安心 です。
Q. 大手の銀行も取り組んでいるのは、安心 ですね。
そうしたら次に、デメリットを教えて いただけますか
A. はい 。デメリットも大きく4つあります。
まず一つ目が、建て替え中は仮住まいが必要
二つ目が、建て替えができない場合もある
これら がデメリットになります。
Q. それぞれ教えてください 。
A. はい、一つ目の建て替え中は仮住まいが必要 ですが、 建て替えの場合
今まで住んでいた建物を 解体する作業がありますので 、解体の作業から新築が建て終わるまでの
期間 は、仮住まいが必要になります。 解体から新築の完成引渡しまでが、およそ6 カ月から1年程度と言われています。
Q. 住みながらの建て替えは、できないですもんね。
そしたら仮住まいの賃貸費用も考えないと いけないですね。
A. そうですね。 また引越しの2回必要になりますので、その 点も踏まえて資金計画を立てる必要があります
Q. 確かにそれはもう点でした。 気づかないところで思わぬ経費がかかって しまう
ケースがあるので、その点は注意が 必要です。
Q. わかりました。そうしたら、次は建て替えできない場合があるということですか？
現在、家が建っているのにそんな事があるんですか？
A. はい、今、建物が建っている土地でも、解体して 更地にしてしまうと
新築が立てられない ことがあります 。それを再建築不可物件といい、 建て替えを考えている土地が
再建築不可物件にあたる場合は、建て替えができません 。
Q. そんなケースがあるんですね。 ちなみにどの様な場合が再建築不可物件な のでしょうか？
A. はい、前面道路が建築基準法 の道路でないや、敷地が道路に2m 以上 接していない場合
再建築不可物件の条件に 当てはまります。 このあたりは、建て替えを検討される際には
きちんとご確認頂いた上で、ご検討頂けれ ばと思います。
Q. わかりました。では解体費用がかかるのはなんとなくわかるのですが、具体的にどのくらい
かかるのでしょうか ？
A. はい、解体工事の費用相場を求める方法の一 つとして、坪単価掛ける延床面積 、坪数ですね、があります。
しかし、これは あくまで建物本体を取り壊す際の費用相場 で、その費用と別に家の状況や状態で
様々な 費用が別途必要になってきます。 こちらは解体業者に現地を確認して いただいた上で
しっかりと見積もりをとり ましょう 。
Q. 家の状態によって、解体費用が違うんですね。 わかりました。
では最後の、滅失登記とは何でしょう
A. はい、滅失 登記とは、建物取り壊し際に必要となる申請 です。
建物解体後1カ月以内に申請を行わないと、 滅失登記には申請義務があるため
怠ると 10万円以下の過料という罰金を払う場合 などがあります。
Q. 罰金ですか、それは大変ですね。
A. そうですね。
そうしたら次に、デメリットを教えて いただけますか
A. はい 。デメリットも大きく4つあります。
まず一つ目が、建て替え中は仮住まいが必要
二つ目が、建て替えができない場合もある
これら がデメリットになります。
Q. それぞれ教えてください 。
A. はい、一つ目の建て替え中は仮住まいが必要 ですが、 建て替えの場合
今まで住んでいた建物を 解体する作業がありますので 、解体の作業から新築が建て終わるまでの
期間 は、仮住まいが必要になります。 解体から新築の完成引渡しまでが、およそ6 カ月から1年程度と言われています。
Q. 住みながらの建て替えは、できないですもんね。
そしたら仮住まいの賃貸費用も考えないと いけないですね。
A. そうですね。 また引越しの2回必要になりますので、その 点も踏まえて資金計画を立てる必要があります
Q. 確かにそれはもう点でした。 気づかないところで思わぬ経費がかかって しまう
ケースがあるので、その点は注意が 必要です。
Q. わかりました。そうしたら、次は建て替えできない場合があるということですか？
現在、家が建っているのにそんな事があるんですか？
A. はい、今、建物が建っている土地でも、解体して 更地にしてしまうと
新築が立てられない ことがあります 。それを再建築不可物件といい、 建て替えを考えている土地が
再建築不可物件にあたる場合は、建て替えができません 。
Q. そんなケースがあるんですね。 ちなみにどの様な場合が再建築不可物件な のでしょうか？
A. はい、前面道路が建築基準法 の道路でないや、敷地が道路に2m 以上 接していない場合
再建築不可物件の条件に 当てはまります。 このあたりは、建て替えを検討される際には
きちんとご確認頂いた上で、ご検討頂けれ ばと思います。
Q. わかりました。では解体費用がかかるのはなんとなくわかるのですが、具体的にどのくらい
かかるのでしょうか ？
A. はい、解体工事の費用相場を求める方法の一 つとして、坪単価掛ける延床面積 、坪数ですね、があります。
しかし、これは あくまで建物本体を取り壊す際の費用相場 で、その費用と別に家の状況や状態で
様々な 費用が別途必要になってきます。 こちらは解体業者に現地を確認して いただいた上で
しっかりと見積もりをとり ましょう 。
Q. 家の状態によって、解体費用が違うんですね。 わかりました。
では最後の、滅失登記とは何でしょう
A. はい、滅失 登記とは、建物取り壊し際に必要となる申請 です。
建物解体後1カ月以内に申請を行わないと、 滅失登記には申請義務があるため
怠ると 10万円以下の過料という罰金を払う場合 などがあります。
Q. 罰金ですか、それは大変ですね。
A. そうですね。
滅失登記をしておかないと、 新築を新たに建てることも、その後更地にした土地を売ることもできません。
さらに、固定資産税といった、存在しない建物 に税金を払い続けなければなりません。
なので、滅失登記は建て替えにおいて重要 ですので、解体後は忘れずに行いましょう。
Q. わかりました。 建て替えするのもいろいろと、気をつけない といけないポイントがあるんですね。
A. はい、なので建て替えやお住み替えを検討さ れる場合は、まずお近くの不動産会社に
ご相談いただければと思います。
Q. わかりました。ありがとうございます。
さらに、固定資産税といった、存在しない建物 に税金を払い続けなければなりません。
なので、滅失登記は建て替えにおいて重要 ですので、解体後は忘れずに行いましょう。
Q. わかりました。 建て替えするのもいろいろと、気をつけない といけないポイントがあるんですね。
A. はい、なので建て替えやお住み替えを検討さ れる場合は、まずお近くの不動産会社に
ご相談いただければと思います。
Q. わかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
・建て替えにもメリットとデメリットがある。十分理解した上で検討が必要。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
