「スタッフブログ」の記事一覧（509件）
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/10/02 20:04
こんばんは！柏田です。
10月はブログ盛り上げ月間と題しまして、伊藤・柏田の2人で勤務日には2名体制でスタッフブログを上げていきます。
社長のよっちゃんブログも更新頻度上げていきますので、ぜひご覧くださいませ。
さて本日は、お客様からお預かりしている物件調査に市役所へ行って、その後社内で相続についての研修、
契約書の作成や業者様との段取りな一日になりました。
さて、皆様は家の前の道路について考えたことありますか？
道路の所有者は誰なのかご存じですか？道路には大きく分けて2つあり、公道と私道があります。
皆さんの家は道路に接している部分があるかと思います。この接道部分が2メートル以上ないと、建築ができません。
そして、その道路が私道だと、持ち分がないと建築ができないことになっています。（建築基準法）
再建築ができない物件や土地は、価格が大きく下がってしまいます。
皆様のご自宅はどうですか？
持ち分がないかも・・・など気になった際はお気軽にお問い合わせください。
再建築可能な状態にすることができないか、調べてご提案させていただきます。
それでは、火曜・水曜はお休みをいただきますので、また木曜日に更新します。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/10/02 18:29
こんばんは。伊藤です
本日は、市街化調整区域での建築について広域本部にて調査を行ってきました。
市街化調整区域とは、
原則として開発行為は行われず、都市施設の整備も原則として行われません。
つまり、新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域となります。
理由として、
- ・自然環境を守るため
- ・農地や山林を守るため
- ・水源や景観を守るため
- ・過疎化や人口減少を抑制するため
こういった理由があるそうです。
しかし、一部建築可能なものもあるみたいで
- ・農業用施設
- ・林業用施設
- ・畜産用施設
- ・水産用施設
- ・生活関連施設（農業生産に従事する者の居住用施設、医療施設、教育施設など）
- ・防災や安全確保のための施設
- ・国や地方公共団体が行う公共施設
等は建築できるみたいです
市街化調整区域は、市街化を抑制する地域ですが、一定の条件を満たせば、建物を建築することもできます。
市街化調整区域の土地を購入する際は、開発許可の要否や条件などを事前に確認しておきましょう。
っていう話でした。。。
また書きます
PS.現状で居宅が建っている場合は一部の条件が付きますが、居宅の建築できるそうです
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/30 16:14
こんにちは！ 柏田です。
９月もいよいよ終わり、年末にまであと３か月！毎年早いですね！
本日は、午前中は毎月定例の勉強会と１０月の目標と行動について少し細かく打合せをしました。
今から同業の業者様へ御挨拶をしに行ってきます。
さて本日は、朝からホームページの写真を撮るため集合写真を撮りましたので、オフショットを掲載しようと思います。
ホームページも随時更新・改良していきますので、ご覧くださいませ。
左 当ブログ出演回数第１位 わが社のアイドル経理高山涼 右 半沢直樹を人生のバイブルにしている 賃貸営業柏田龍治
売買のみならず、様々な専門知識のあるスタッフがいます。
何か気になる事、お尋ねになりたいことなどありましたら、みんなで解決のサポートをいたします。
お気軽にお声掛けくださいませ。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/29 19:11
こんばんは！柏田です。
本日は、契約書の作成や物件調査など会社で過ごす１日になりました。
さて、本日は、不動産をより高く売却するためのノウハウについて書きたいと思います。
不動産を売却する際には、できるだけ高く売りたいと考えるのが自然です。
しかし、不動産の売却価格は、物件の状態や周辺環境、市場動向などさまざまな要因によって左右されます。
そのため、不動産をより高く売却するためには、以下の3つのポイントを押さえることが重要です。
- 物件の適正価格を把握する
不動産を高く売るためには、まずは物件の適正価格を把握することが大切です。適正価格とは、市場で取引されている同等の物件の価格です。適正価格を把握するためには、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
高値に釣られるのは危険です。話を聞いて納得できる営業マン・信頼できると思う不動産会社がお勧めです。
★物件の査定方法
不動産の査定方法には、以下のようなものがあります。
- 比較積算法：周辺地域で取引された類似物件の価格を参考にして査定する方法
- 収益還元法：不動産の将来収益を予測して査定する方法
- 原価法：不動産の取得費用や改修費用などをもとに査定する方法
不動産会社に査定を依頼する場合は、複数の不動産会社に依頼して、査定結果を比較するとよいでしょう。
- 物件の魅力を最大限に引き出す
物件の適正価格を把握したら、次に物件の魅力を最大限に引き出すことが重要です。
物件を内覧した際に、買主が好印象を持つような工夫をしましょう。具体的には、以下の点に注意するとよいでしょう。
- 清掃を徹底する
- 傷や汚れを修繕する
- 家具や照明を配置して生活感を出す
- 物件の特徴や魅力をアピールするチラシやパンフレットを作成する
- 売却価格を交渉する
物件の魅力を最大限に引き出したとしても、希望価格で売却できるとは限りません。
売却価格を交渉するためには、不動産会社に依頼するのが一般的です。
不動産会社は、買主との交渉経験が豊富なので、有利な条件で売却できる可能性が高くなります。
★売却時の価格交渉の方法
売却時の価格交渉は、不動産会社に依頼するのが一般的です。
不動産会社は、買主との交渉経験が豊富なので、有利な条件で売却できる可能性が高くなります。
売却時の価格交渉で有利になるためには、以下の点に注意しましょう。
・物件の適正価格を把握しておく
- ・買主の希望価格を把握しておく
- ・不動産会社に依頼する
・売却後の税金対策
不動産を売却すると、譲渡所得税が発生する場合があります。
譲渡所得税を節税するためには、以下の点に注意しましょう。
- ・譲渡損失が発生するかどうかを検討する
- ・3,000万円の特別控除を利用する
- ・居住用財産の3年間の所有要件を満たす
不動産をより高く売却するためには、売却時の価格交渉の方法、売却後の税金対策などについて、
事前にしっかりと理解しておくことが大切です。
気になる事、知りたい情報等ございましたら、センチュリー21東洋不動産へぜひ一度ご相談くださいませ。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/25 18:14
こんばんは！柏田です。
本日は合志へ物件調査、白藤のお客様の媒介契約にお伺いいたしました。
古くなったご自宅は建て替える、もしくはリノベーションをする、はたまた売って他を探すのか、お悩みの方も多いかと思います
そこで、今回は建て替えについてのメリット・デメリットについてのお話を動画でご紹介したいと思います。
お悩み、ご不安等お気軽にご相談くださいませ。
老朽化物件の売却について
A. はい、新しく建て替えると気持ちも 心機一転して、気持ちがいいですよね。
ただ、建て替えにはメリット、デメリットが 存在します。
それぞれのポイントをしっかり 押さえた上で、建て替えにのぞみましょう。
Q. そんなんですね。それぞれのメリット、 デメリットを教えていただけますか？
A. はい、 それではまず、建て替えのメリットですが、 大きく4つあり
一つ目が、 土地を探す手間が省ける。
二つ目が、慣れた土地に住める。
三つ目が、今までの家の不満を解消できる。
そして最後に4つめ、建て替えローンが利用 できる。
これらのメインになります。
Q. それぞれ詳細を教えていただいていいです か
A. はい 、まず1つめの、土地を探す手間が省けるのですが、これまで住んでいた家を建て替える ので
住み替えのように、土地を探す手間や、 購入費用などは一切不要です。
ですので、 金銭面と時間を一気に減らすことができ ます。
Q. 土地を探す手間が省けるけるのは、楽でいいですね。
A. そうですね。 次に2つ目のメリットの慣れた土地に住めるは、学校区や地域のルールを変えずに
日常 生活を送れるといったメリットがあります 。
Q. 確かに新しい家を探すとなると、学校区などいろいろ考え直さないといけない ですよね。
A. そうですね、次に3つ目の、今までの 家の不満を解消できるですが、
こちらは、今 まで不満だった間取り、 さらには電気やガス、水道といったインフラ 設備などを
新しくすることができます。 家の間取りに不満があった場合は、0から 検討することができるので
今よりも快適な 家を実現することができるでしょう。
Q. 今の不満を、そのまま次の建て替えに行かせるのは、魅力ですよね。
A. はい、 そして最後の建て替えローンが利用できる 、ですが、現在では建て替えローンと
いわゆる 建て替えのための、住宅ローンがいくつか 存在します。
さらに建て替えローンが組める金融機関には、大手が取り組んでいることもあり安心 です。
そうしたら次に、デメリットを教えて いただけますか
A. はい 。デメリットも大きく4つあります。
まず一つ目が、建て替え中は仮住まいが必要
二つ目が、建て替えができない場合もある
これら がデメリットになります。
Q. それぞれ教えてください 。
A. はい、一つ目の建て替え中は仮住まいが必要 ですが、 建て替えの場合
今まで住んでいた建物を 解体する作業がありますので 、解体の作業から新築が建て終わるまでの
期間 は、仮住まいが必要になります。 解体から新築の完成引渡しまでが、およそ6 カ月から1年程度と言われています。
Q. 住みながらの建て替えは、できないですもんね。
そしたら仮住まいの賃貸費用も考えないと いけないですね。
A. そうですね。 また引越しの2回必要になりますので、その 点も踏まえて資金計画を立てる必要があります
Q. 確かにそれはもう点でした。 気づかないところで思わぬ経費がかかって しまう
ケースがあるので、その点は注意が 必要です。
Q. わかりました。そうしたら、次は建て替えできない場合があるということですか？
現在、家が建っているのにそんな事があるんですか？
A. はい、今、建物が建っている土地でも、解体して 更地にしてしまうと
新築が立てられない ことがあります 。それを再建築不可物件といい、 建て替えを考えている土地が
再建築不可物件にあたる場合は、建て替えができません 。
Q. そんなケースがあるんですね。 ちなみにどの様な場合が再建築不可物件な のでしょうか？
A. はい、前面道路が建築基準法 の道路でないや、敷地が道路に2m 以上 接していない場合
再建築不可物件の条件に 当てはまります。 このあたりは、建て替えを検討される際には
きちんとご確認頂いた上で、ご検討頂けれ ばと思います。
Q. わかりました。では解体費用がかかるのはなんとなくわかるのですが、具体的にどのくらい
かかるのでしょうか ？
A. はい、解体工事の費用相場を求める方法の一 つとして、坪単価掛ける延床面積 、坪数ですね、があります。
しかし、これは あくまで建物本体を取り壊す際の費用相場 で、その費用と別に家の状況や状態で
様々な 費用が別途必要になってきます。 こちらは解体業者に現地を確認して いただいた上で
しっかりと見積もりをとり ましょう 。
Q. 家の状態によって、解体費用が違うんですね。 わかりました。
では最後の、滅失登記とは何でしょう
A. はい、滅失 登記とは、建物取り壊し際に必要となる申請 です。
建物解体後1カ月以内に申請を行わないと、 滅失登記には申請義務があるため
怠ると 10万円以下の過料という罰金を払う場合 などがあります。
Q. 罰金ですか、それは大変ですね。
A. そうですね。
さらに、固定資産税といった、存在しない建物 に税金を払い続けなければなりません。
なので、滅失登記は建て替えにおいて重要 ですので、解体後は忘れずに行いましょう。
Q. わかりました。 建て替えするのもいろいろと、気をつけない といけないポイントがあるんですね。
A. はい、なので建て替えやお住み替えを検討さ れる場合は、まずお近くの不動産会社に
ご相談いただければと思います。
Q. わかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
・建て替えにもメリットとデメリットがある。十分理解した上で検討が必要。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/22 16:58
こんにちは！柏田です。
今日は相続があった新屋敷の住居を訪問して査定を行いました。
本日は、相続した家を売却するときの税金対策として有効な特例をご紹介いたします。
・昭和５６年以前の建築
・被相続人様の居住用
・賃貸等で運用していない空き家
・１億円以下
その他諸条件はありますが、売却時にかかる税金が３０００万円分控除になる特例です。
上記の条件が揃い、今年の年末までの引き渡しに限ります。
もし条件に合う相続財産を売却しようとお考えの方がいらっしゃいましたらご相談くださいませ。
下記に熊本市のリンクと説明動画を添付しておりますので、該当される方はご確認くださいませ。
空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除） / 熊本市ホームページ (city.kumamoto.jp)
相続時の３０００万円特別控除について
A. はい、 相続によって空き家になった不動産を相続された方が、
一定の要件を満たして売却した 場合、 譲渡所得から3000万円を控除することができます。
Q. それは昔からあった制度なんですか？
A. 2016年4月1日からの時限立法で 2023年12月31日までとなっております。
Q. 最近の話なんですね。
なぜてきたんですか？
A. 少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空き家を減らそう 、国策である 空き家等対策の推進に関する
特別措置法の、税制上の措置としてできたのです。
Q. 空き家対策が目的なんですね？
では、どんな用件があるんでしょうか ？
A. 特例の対象となる、被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に
使用されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるものをいいます。
2つ目が、区分所有登記がされている建物でないこと
3つ目が、相続開始の直前において非相続に以外に居住していた人がいなかったこととなり ます。
Q. 昭和56年より以前の建物なんですね 。
A. はい、
昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を 旧耐震基準というのですが、
そちらが対象になります。
周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空き家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の 建物と言われています。
これらの対策が前提のため、 建築時期の制限が設けられております。
Q. 区分所有建物というと？
A. 建物の中で、複数に区分され 各戸が住居、店舗、事務所等の用途で構成されている建物ことで、
マンションなどがわかりやすいと思います。
A. 他に居住している人がいると、空き家ではないので、制作の趣旨とは異なってきます。
Q. 逆に老人ホームなどに入っていた場合などはどうなりますか？
A. 老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護、 要支援認定を受け、
老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで 老人ホーム等に入所していた場合、
要件を満たせば適用な対象となります。
Q. 賃貸で貸していたりした場合はどうですか？
A. 事業、貸付、居住の用にされていないこと、という要件がありますので
適用の対象にはなり ません。
またこれは相続後から売却までの間も同じ条件となっていますので、注意が必要です。
Q. その要件を満たせば、適用ですか？
A. いいえ、 空き家対策と建て替え促進が趣旨ですので、
売主様が耐震基準に適合するよう 耐震補強するか、
Q. たくさん要件がありますが、すべて満たしていれば何十年も前に相続した物件でもいいの ですか？
A. いいえ、
これは相続が発生してから、3年を経過する日の属する 12月31日までとなっています。
そして、その期限が2023年の12月31日までとなっています。
Q. 期限が限られているんですね 。
A.はい、
そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円かであったり、 親子や夫婦など特別な関係がある人以外への
譲渡であるなどさまざまな要件があり、手続きや証明書類があり 確定申告の必要があります。
Q. これは、かなり難易度が高そうですね。
A. はい、 相続登記には司法書士、 建物滅失登記には土地家屋調査士、
税金に関しては税理士、解体には解体業者、 様々な専門家との連携が必要となります。
買い主様を探すだけでなく、 これらを紹介してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。
★今回のポイント★
- ・相続によって空き家になった不動産を売却する際、3000万円の特別控除が適用される可能性。
- ・特別控除は、少子高齢化や人口減少に対抗するための政府施策の一環として導入された。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/21 18:16
こんばんは！ 本日は、西区池上・渡鹿へ訪問査定へお伺いしました。
ご訪問にあたり、周辺調査・販売履歴や簡単な冊子をまとめてお持ちいたします。
ご自宅の売却計画がまだない立っていない段階でのご相談もお気軽にお申し付けくださいませ。
販売の流れや注意点等お話しさせていただければと思います。
最後に最近恒例のケインコスギさんで締めさせていただきます。 それではまた明日！
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/18 18:25
皆様こんばんは！柏田です。
本日は西区松尾へ査定＆境界や道路の確認に行ってきました。
トンボがたくさん飛んでいて秋の訪れを感じました。
今日も英会話レッスンで締めようと思います。
本日はリスニング編です！
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/17 19:41
こんにちは！柏田です。
今日は南区白藤へ訪問査定にお伺いしました。きれいにお使いの４LDKでお住み替えのご依頼でした。
さて、本日は、私のお気に入り動画を載せてみます！
ネイティブな発音を体感してください！！！
