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食品添加物に皆さん不安はありませんか？
平均日本人が摂取している食品添加物は1日に70~80
品目で約11ｇあると言われています
アレルギーや花粉症、アトピー性皮膚炎の子供も
増えています。
家庭の食卓には加工食品が増え続け、ファミレス・
ファーストフード店回転すしなど外食の機会も
増えてます。
当然食品添加物の摂取も増えてきています。
手作りする機会を増やして加工食品の購入や
外食も減らすと添加物の摂取を減らせます。
食生活習慣を変えることは難しいですが、
ネットなどで危険食べ物を調べると怖く
なってきます。
添加物の中に身体に害を与え毒性が
認められている物質、発色剤
（亜硝酸ナトリウム）のように
「劇薬物指定」を受けているものがあります。
合成着色料、発色剤、合成保存料には
発がん性物質が多く含まれています。
身体は食べたもので作られる。
食品表示をよく見て購入しましょう

放置状態になってしまっている土地を手放したい
けれど、なるべく費用をかけたくない…」
「ボロボロの空き家や空き地でも、売却に使える控除
はあるのかな？」

「低未利用土地100万円控除」は、現在利用されて
いない空き地や空き家を低廉な価格で売買した時に
使える控除です
令和5年1月1日から令和7年12月31日に売却された
土地に関しては、一部土地について売却価格の要件
が800万円に引き上げられます。

低未利用地控除を受けられるのは、所有期間が5年
を超える不動産を売却した時です。

所有期間5年以下の土地の売却には、低末利用土地
控除は使えません。

末利用土地控除を受けるには、
「低未利用土地等確認書」を発行してもらう必要
があります。

低未利用土地等確認書は、土地の所在する地域の
市区町村に発行を申請します。

まずは、不動産会社に査定してもらい売買価格が
800万円以下であれば、この制度を利用すると
良いですね。

最近の天気で、朝晩は結構冷え込みますが、日中は
10°以上になる事が多く、風は冷たいですが日が
差しているとあったかいですね。
今日は空き家処分のお話をしたいと思います。
私のお客様で4年間空き家の売買物件があります。
所有者さんは2016年地震以降、高齢者施設に
入っていて、自宅の家財道具もそのままで庭も木や
雑草が生い茂っています。
家も築が古く一部建物も損壊しています。
空き家が放置されると、老朽化が進み倒壊する
恐れも出てきます。
また近隣の建物や通行人に被害を与えた時は
損害賠償などのリスクもありますね。
空き家の利活用として、
1⃣売却する
2⃣リフォームして賃貸
3⃣建物解体してそのままにしておく
4⃣誰かが引きつぐ　
売却や解体、リフォームにしてもお金や時間が
かかってしまうので、家族で将来のことを話し
合うきっかけにするとよいですね。
ちなみにお客様には、売却のご相談を
うけていますが時間がかかっています。
少しでも依頼人や相続人の負担にならないように
市役所の支援事業も調査して
活動しているところです。

自宅の売却を考えているときに誰かに相談したいと
思いますよね。
基本は、不動産会社ですが、銀行も抵当権の抹消等
必要な書類をそろえてもらう必要があります。
銀行が抵当権抹消書類の準備にかかる期間は、
金融機関にもよりますが、一般的には連絡してから
2週間ほど。
長期固定金利住宅ローンの「フラット35」を利用
して住宅ローンを組んでいる場合は、どこの
金融機関であっても1ヶ月かかります。
普通の住宅ローンよりもフラット35の方が、
準備期間が長いためその分、余裕を持って銀行へ
相談する必要があります。
まずは不動産会社に売却の査定金額を出して
もらって媒介契約を結びます。
買主が決まり売却が決定したら、残債金額や抵当権
の抹消手続き費用などを銀行に確認します。
次に、買主とスムーズに決済へ移行できるように
予定を組むことができたら、家の売却と同時に
ローンを一括返済するという内容を銀行へ連絡
相談し、手続きを進めてもらいます。
銀行へ連絡するタイミングとしては、「契約前」に
一度連絡し、契約締結後「決済日が確定できたら」
再度連絡するようにしましょう。
この流れも私ども不動産会社に相談いただければ
丁寧にお伝え出来ますよ。
ちょっとしたことでも
ご不明な点があれば、お気軽にご連絡ください。

最近左指の骨折がなおり
爪も3分の２ぐらい生えてきてパソコンも
打てるようになりました。うれしい❣
今まで左手をかばって右ばかり使っていたので、
今度は右の肩から腕にかけて、炎症が出ています。
モグラたたきみみたいに、あっちが引っ込めば
こっちが出る。
次から次から痛みが出ている今日この頃です。
年齢が増すと人と会って話すことは、
病気自慢ばかりして他に話すことはないのかと
思ってましたが、今まさに、そのフェーズに、
はまっています。
健康のありがたさ、自分が経験してやっと
わかる凡人のつぶやきでした。

遺産分割協議書では冒頭部分で被相続人の氏名
生年月日、死亡年月日、住所、本籍地などを
記載します。
数次相続の場合、一次相続の被相続人の次に
二次相続の被相続人の氏名などを記載しますが
その肩書を「相続人兼被相続人」とします。
相続人兼相続人　○○○○
　（昭和〇年〇月〇日生まれ）
死亡日　　　　令和〇年〇月〇日
本籍地　　　　〇県〇区〇町〇丁目〇番〇日
最後の住所地　〇件〇区〇町〇丁目〇番〇日

また、相続人の署名欄では、通常の相続では肩書を
「相続人」と記載しますが、二次相続でも相続人
となる場合、
相続人としての地位が重複するため肩書を
「相続人兼●●●●の相続人」とします
住所　　〇件〇区〇町〇丁目〇番〇号
相続人兼○○○○の相続人　○○〇〇　実印
住所　　〇県〇区〇町〇丁目〇番〇号
相続人兼○○○○人相続人　○○○○　実印
住所　　〇県〇区〇町〇番〇号
相続人兼〇〇〇〇の相続人　　〇〇〇〇実印

■相続すべき人が亡くなってしまうという共通点と
して「代襲相続」との違いが気になります。
代襲相続とは…被相続人（亡くなった人）の子や孫
が相続人になります。
数次相続とは…被相続人（亡くなった人）の相続人
が相続人になります。
■数次相続時の相続人の確定方法

遺産を相続するときには「相続人」と「相続財産」
についてきちんと把握しておくことが重要。
数次相続では一次相続と二次相続について誰が
相続人になるか、相続人全員を確定させる必要が
あります。
特に遺産分割協議は相続人が全員で行う必要が
あるため、誰か一人でも足りないと遺産分割協議
がまとまった場合でも無効となってしまいます。

そこでまずは、被相続人の出生から死亡までの
戸籍謄本を取得して、誰が数次相続の際の
法定相続人になるのかを確認します。

「数次相続」とは、一つの遺産が複数回にわたって
異なる相続人に渡る相続のことを指します。
被相続人が死亡した後、遺産分割協議をしない
うちに相続人が死亡して次の相続が開始された状況
事例１．
祖父が土地を所有して父に相続（一次相続）
させたが父は遺産分割を行わないうちに亡く
なりその土地は孫（二次相続）に相続された。
一次、二次と相続が二回以上続いて発生して次の
相続人に引き継がれる。
よって一次相続遺産分割協議では、二次相続の
相続人も参加することになります

評価見直しの対象となるマンションは

• 区分所有が存する家屋で、居住の用に供する
• 専有部分があるもの
• 対象外となるマンションは

• 地階を除く階数が2以下のもの
• 一室の数が3以下であって、その全てを
• 当該区分所有者又はその親族の居住の用に供するもの

具体的には、以下のようなものが対象となります。

• タワーマンション
• 中高層マンション
• 低層マンションでも、居住用に供される専有部分
• が1室以上あるもの

対象外となるのは、以下のようなものです。

• 2階建て以下のアパート
• 2世帯住宅
• 事務所や店舗として使用されているマンション

なお、改正後の評価方法は、令和6年1月1日以後に
相続、遺贈又は贈与により取得したマンションに
適用されます。

タワーマンションの市場価格は、立地や設備の良さ
などから、一般的なマンションに比べて高額です。
しかし、相続税評価額は、建物の構造や築年数
などの客観的な基準に基づいて算定されるため、
市場価格の変化に追随しにくい傾向があります。

このため、タワーマンションを相続財産とした
場合、相続税の負担を大幅に軽減できるという
課題がありました。

節税目的でタワーマンションを10億円購入。
路線価方式で相続税が0円となったことで
国税庁が裁判。2億4千50万の税収を勝ち取った。
最高裁の判決の影響

この判決により、
タワーマンションの

評価額は、市場価格に近づき、相続税の負担
が増加すると考えられます。

６０％未満となる相続税評価は60％になるように補正
これにより、タワーマンションを相続財産とした場合
の相続税は、従来よりも約1.2倍程度増加することに
なります。

また、この判決は、タワーマンションを活用
した相続税対策にも影響を与えると考えられます。
これまで、タワーマンションを相続税が発生
する前に、子供や孫に贈与するといった手法
が用いられてきましたが、この手法による相続税
の節税効果は、今後、減少すると考えられます。

この判決は、タワーマンションの相続税評価の
公平性を確保するとともに、タワーマンションを
活用した過度な相続税対策を抑制されます。