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土地や建物を売却（譲渡）した場合、一定の条件を
満たすことで特別控除を受けられます。

代表的なものが、マイホームを売ったとき、家の
所有期間の長さに関係なく譲渡所得から
最高3,000万円まで控除できる特例です。

 特別控除を受けられる条件は、
国税庁のホームページをご参照ください。

売却益があっても3,000万円以下なら、特例の利用で
譲渡所得はゼロになり、
ふるさと納税を行う必要がなくなります。

基本的に、譲渡所得がゼロになるときは、
ふるさと納税を行うメリットはないと言えますね。

ふるさと納税お得なケース
譲渡所得を具体的に言うと、売却価格から取得費と
譲渡費用を差し引いた額です。

譲渡費用には仲介手数料や測量費用・解体費用など
の諸費用が含まれます。

 売却価格と諸費用の価格差が少ないとそれほど
利益は見込めませんが、中には取得費が不明の物件
もあります。

 たとえば、購入履歴が古く、取得費がいくらか
わからない相続物件などです。

取得費が不明のときは売却額の5％相当額にできる
という定めがあり、土地建物を4,000万円で売った
場合、取得費を200万円にできます。

 売却時に150万円の諸費用がかかったとすると、
売却益は次の式で計算されます。

 譲渡所得（売却益）＝
4,000万円－（200万円＋150万円）＝3,650万円

 取得費が安いと譲渡所得が多くなるため課税所得も
増えることになり、取得費不明の不動産は控除額の
上限アップが期待できます。

ふるさと納税は所得の多い人ほどお得な制度なのです。

不動産売却で得られる利益は「譲渡所得」と呼ばれる
所得の一種。

ふるさと納税は、寄付金額から自己負担額として
2,000円を差し引いた金額を所得税・住民税から控除
してもらえる制度なので、譲渡所得も節税対象です。

実質的に言えば、差し引いた金額分を前払いで納税
する形となり、追加で返礼品をもらえるから
「お得！」となるわけですね。

 寄附を行う本人の収入が増えると、
上限金額もアップします。

給与収入がある場合は不動産を売却した利益がプラス
され、より多くの寄付をしても控除が受けられるよう
になります。

返礼品という「物」ではあるものの見返りが得られる
ので、単純に考えれば、不動産売却にふるさと納税は
節税対策として有効であると言えるでしょう。
次回は
中にはお得なケースと
行わない方が良いケースが
あるのでご説明しますね。

圧縮記帳は「税金を永久に免除してもらう」のでは
なく「支払うタイミングを先延ばしにできるだけで
いずれ支払わなければならない」ということです。
土地を売却後、利益を元手に新しい不動産を購入
する場合は、購入価格に加えて購入にかかる
諸費用なども必要です。
新しい不動産を購入すると同時に引っ越しが必要
であれば、引っ越し費用や新生活に必要な物を購入
するための資金などもかかり、予想以上に出費が
かさむかもしれません。
そこに売却した土地の利益に対する税金の納付
通知書が届いても、期日までに払う余裕がない
可能性だってあります。
いくら事前に売却後の資金計画を入念に練って
いても、100％そのとおりに事が進むとは限らない
ため、できる限り手元に利益が残っている方が安心
です。
そんな時に圧縮記帳を利用すると、少なくとも
税金分だけは支払うタイミングをずらすことが
できるため、資金計画や気持ちに多少のゆとりが
生まれます。
圧縮記帳を利用して先延ばしになった税金を支払
うタイミングはいつ？
では、圧縮記帳を利用して先延ばしにした税金は、
いったいいつ支払うのでしょうか？
答えは、「買い換え後の不動産を再び売却した時」
です。
土地を売却した時の利益で購入した不動産を再び
売る時は、「土地売却分の利益にかかっていた税金」
と「買い換えた不動産の売却分の利益にかかる税金」
が合算されます。
たとえば土地売却分の利益にかかっていた税金が
150万円、買い換えた不動産の売却分の利益に
かかる税金が200万円だとすると、合計350万円
もの税金を支払わなければなりません。
買い換え後の不動産を売却する前に資金計画を
立てる際、土地売却時に本来支払うはずだった
税金のことを忘れていると、計画に大きな狂いが
生じてしまいます。
この点は圧縮記帳における大きなデメリットです

不動産売却時の利益の計算と税金の計算
不動産売却時の利益とは、単純に不動産の売却
価格そのものではありません。
正確には利益のことを譲渡所得といい、
下記の計算式で求められます。
・売却価格－（不動産の購入価格＋購入時に
かかった諸費用＋売却時にかかった諸費用）
＝譲渡所得
たとえば売った土地の売却価格が2,000万円、
その土地を買った時の購入価格が1,100万円、
購入時にかかった諸費用と売却時にかかった諸費用
がそれぞれ200万円ずつだと仮定すると、
譲渡所得は次のように計算されます。
・2,000万円－（1,100万円＋200万円＋200万円）
＝500万円
上記の計算では、2,000万円で売却した土地の譲渡
所得は500万円ということです。
そして不動産売却時にかかる税金は、この譲渡所得
金額を用いて計算されるのですが、その時にかけ
られる税率は売却した不動産の所有期間で以下の
ように変わります。

●所有期間が5年以下（短期譲渡所得）
…所得税30％・住民税9％・復興特別所得税0.63％
（計39.63％）
●例：500万円×39.63％＝198万1,500円
●所有期間が5年超（長期譲渡所得）
…所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315％
（計20.315％）
●例：500万円×20.315％＝101万5,750円

上記のように、購入してから売却するまでの所有期間が
5年以下なのか5年を超えていたかによって、課税率も
税額も大きく違います。
せっかく利益を元手に新しい不動産を購入しても、
後にこれだけ多額の税金を支払わなければならない
と考えると、決して負担は小さくありません。
そう考えると、圧縮記帳を利用して一時的に税金が
かからない方法を選べば、土地を売却する時の負担
を軽減できるメリットが生まれます。

不動産を売却した時に圧縮記帳を利用するメリット
は、売却後に得た利益にかかる税金の支払いを
先延ばしにできることです。
たとえば簿価が1,500万円の土地を時価3,000万円
で売却すると、簿価－時価＝1,500万円利益が
出ます。
その後1,500万円の別の土地を新たに購入した場合
先に土地を売ってできた利益を購入代金に充てて
いるため、手元に利益は残っていません。
しかし手元に利益がなくなっても、一度は利益が
生まれた事実は変わらないため、通常はそこに税金
が課されます。
そこで圧縮記帳を利用すると、利益と同額の損益が
発生したことになり、利益－損益＝0円となって
儲けがないとみなされ、一時的に税金がかからずに
済むのです。

圧縮記帳とは、固定資産の買い換えや交換などを
行った際、一定の要件に当てはまれば新しく購入
した固定資産の簿価を減額し、売却後の譲渡益から
減額分を相殺することができる仕組みです。
圧縮記帳は、もともと企業が機械や不動産など
事業に関連する固定資産を購入・売却・買い換え
などを行った際に行われる会計処理の一種ですが
個人が土地の売買を行う際にも利用できること
があります。
圧縮記帳の目的
固定資産を売却する時に簿価より時価が高くなって
いるとその差額が大きいほど利益（譲渡益）も
多くなります。
利益が多いことは嬉しいことですが、その分、
課される税金の額も多くなってしまいます。
そうなれば、せっかく得た利益を元手に新しい
固定資産を購入しようとしても、税金の分を
差し引くと資金不足になって購入できないかも
しれません。
個人でいえば、土地を売って得た利益に多額の
税金がかけられてしまい、新しい土地や家などを
購入できないケースです。
そこで個人が土地を売却する場合は、利益に
本来かかるはずの税金分の金額を計上して税金
の発生を実質0にすることが、圧縮記帳の目的
なのです。

不動産売却時の按分とは、土地・建物の価格が一体化
している不動産において、価格の内訳を決める
ことです。

按分方法には明確な決まりがありません。
ただし、土地と建物の比率を巡って売主と買主の間で
トラブルが生じるケースがあるため、
当事者が納得できる方法を選択することが大切です。

また、極端な比率で按分すると税務署から指摘を
受けることもあります。
土地と建物の比率は合理的な方法で決めましょう。

不動産売却時に買主を募集する段階では、価格の
内訳を明記しないケースが一般的です。
しかし、不動産売買契約を締結する際、
税務上の観点から売買契約書に土地・建物の内訳を
明記する必要があります。

按分方法には明確な決まりがないものの、
土地と建物の比率によっては売主・買主の一方が
不利益を被る可能性があります。

つまり、不動産売却時の按分は、土地・建物の比率
が重要です。
売主にとって有利な条件で按分するためにも、
按分や税金の仕組みについて理解を深めることが
大切ですね
そもそも、なぜ不動産の価格を按分する必要が
あるのでしょうか。

空き家譲渡特例

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または
被相続人居住用家屋の敷地等を売却し、一定の要件に
当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで
控除することができる制度です

チェックシート　
はい・いいえで〇を囲みながら
進むと適用できるかできないかすぐわかります
ネットで空き家を売却した場合の
特例チェックシートで検索すると出てきます。

建物の取り壊し費用

建物の取壊費用は、取壊後にすぐに売却したか、
しないかで分かれます。

昔からの地主様でよくあるのが、一軒家を貸して
いて、これを売却するために取り壊してすぐに
売却した。
この取壊費用（解体業者への費用・未償却残高
）は、譲渡費用になります。
というのも、通達にもあるとおり、取り壊して
から売れば、（理論的には）譲渡価額が上がる
からなんですね。

これに対して、取り壊して数年間が経過して
いる場合は、譲渡費用になりません。

譲渡費用になるかどうか、迷われたら、

• 譲渡に直接必要な経費か？
• 売却価額を上げるために必要な経費か？