「2023年09月」の記事一覧（46件）
相続時の３０００万円特別控除
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/22 16:58
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/22 16:58
こんにちは！柏田です。
今日は相続があった新屋敷の住居を訪問して査定を行いました。
本日は、相続した家を売却するときの税金対策として有効な特例をご紹介いたします。
・昭和５６年以前の建築
・被相続人様の居住用
・賃貸等で運用していない空き家
・１億円以下
その他諸条件はありますが、売却時にかかる税金が３０００万円分控除になる特例です。
上記の条件が揃い、今年の年末までの引き渡しに限ります。
もし条件に合う相続財産を売却しようとお考えの方がいらっしゃいましたらご相談くださいませ。
下記に熊本市のリンクと説明動画を添付しておりますので、該当される方はご確認くださいませ。
空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除） / 熊本市ホームページ (city.kumamoto.jp)
相続時の３０００万円特別控除について
Q. 相続した実家でも、3000万の特別控除を使えるって聞いたんですが？
A. はい、 相続によって空き家になった不動産を相続された方が、
一定の要件を満たして売却した 場合、 譲渡所得から3000万円を控除することができます。
Q. それは昔からあった制度なんですか？
A. 2016年4月1日からの時限立法で 2023年12月31日までとなっております。
Q. 最近の話なんですね。
なぜてきたんですか？
A. 少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空き家を減らそう 、国策である 空き家等対策の推進に関する
特別措置法の、税制上の措置としてできたのです。
Q. 空き家対策が目的なんですね？
では、どんな用件があるんでしょうか ？
A. 特例の対象となる、被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に
使用されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるものをいいます。
A. はい、 相続によって空き家になった不動産を相続された方が、
一定の要件を満たして売却した 場合、 譲渡所得から3000万円を控除することができます。
Q. それは昔からあった制度なんですか？
A. 2016年4月1日からの時限立法で 2023年12月31日までとなっております。
Q. 最近の話なんですね。
なぜてきたんですか？
A. 少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空き家を減らそう 、国策である 空き家等対策の推進に関する
特別措置法の、税制上の措置としてできたのです。
Q. 空き家対策が目的なんですね？
では、どんな用件があるんでしょうか ？
A. 特例の対象となる、被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に
使用されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるものをいいます。
1つ目が、昭和56年5月31日以前に建築されていること
2つ目が、区分所有登記がされている建物でないこと
3つ目が、相続開始の直前において非相続に以外に居住していた人がいなかったこととなり ます。
Q. 昭和56年より以前の建物なんですね 。
A. はい、
昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を 旧耐震基準というのですが、
そちらが対象になります。
周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空き家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の 建物と言われています。
これらの対策が前提のため、 建築時期の制限が設けられております。
Q. 区分所有建物というと？
A. 建物の中で、複数に区分され 各戸が住居、店舗、事務所等の用途で構成されている建物ことで、
マンションなどがわかりやすいと思います。
2つ目が、区分所有登記がされている建物でないこと
3つ目が、相続開始の直前において非相続に以外に居住していた人がいなかったこととなり ます。
Q. 昭和56年より以前の建物なんですね 。
A. はい、
昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を 旧耐震基準というのですが、
そちらが対象になります。
周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空き家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の 建物と言われています。
これらの対策が前提のため、 建築時期の制限が設けられております。
Q. 区分所有建物というと？
A. 建物の中で、複数に区分され 各戸が住居、店舗、事務所等の用途で構成されている建物ことで、
マンションなどがわかりやすいと思います。
Q. 一人で居住していたものでないとダメなんですか？
A. 他に居住している人がいると、空き家ではないので、制作の趣旨とは異なってきます。
Q. 逆に老人ホームなどに入っていた場合などはどうなりますか？
A. 老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護、 要支援認定を受け、
老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで 老人ホーム等に入所していた場合、
要件を満たせば適用な対象となります。
Q. 賃貸で貸していたりした場合はどうですか？
A. 事業、貸付、居住の用にされていないこと、という要件がありますので
適用の対象にはなり ません。
またこれは相続後から売却までの間も同じ条件となっていますので、注意が必要です。
Q. その要件を満たせば、適用ですか？
A. いいえ、 空き家対策と建て替え促進が趣旨ですので、
売主様が耐震基準に適合するよう 耐震補強するか、
A. 他に居住している人がいると、空き家ではないので、制作の趣旨とは異なってきます。
Q. 逆に老人ホームなどに入っていた場合などはどうなりますか？
A. 老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護、 要支援認定を受け、
老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで 老人ホーム等に入所していた場合、
要件を満たせば適用な対象となります。
Q. 賃貸で貸していたりした場合はどうですか？
A. 事業、貸付、居住の用にされていないこと、という要件がありますので
適用の対象にはなり ません。
またこれは相続後から売却までの間も同じ条件となっていますので、注意が必要です。
Q. その要件を満たせば、適用ですか？
A. いいえ、 空き家対策と建て替え促進が趣旨ですので、
売主様が耐震基準に適合するよう 耐震補強するか、
建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。
Q. たくさん要件がありますが、すべて満たしていれば何十年も前に相続した物件でもいいの ですか？
A. いいえ、
これは相続が発生してから、3年を経過する日の属する 12月31日までとなっています。
そして、その期限が2023年の12月31日までとなっています。
Q. 期限が限られているんですね 。
A.はい、
そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円かであったり、 親子や夫婦など特別な関係がある人以外への
譲渡であるなどさまざまな要件があり、手続きや証明書類があり 確定申告の必要があります。
Q. これは、かなり難易度が高そうですね。
A. はい、 相続登記には司法書士、 建物滅失登記には土地家屋調査士、
税金に関しては税理士、解体には解体業者、 様々な専門家との連携が必要となります。
買い主様を探すだけでなく、 これらを紹介してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。
Q. たくさん要件がありますが、すべて満たしていれば何十年も前に相続した物件でもいいの ですか？
A. いいえ、
これは相続が発生してから、3年を経過する日の属する 12月31日までとなっています。
そして、その期限が2023年の12月31日までとなっています。
Q. 期限が限られているんですね 。
A.はい、
そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円かであったり、 親子や夫婦など特別な関係がある人以外への
譲渡であるなどさまざまな要件があり、手続きや証明書類があり 確定申告の必要があります。
Q. これは、かなり難易度が高そうですね。
A. はい、 相続登記には司法書士、 建物滅失登記には土地家屋調査士、
税金に関しては税理士、解体には解体業者、 様々な専門家との連携が必要となります。
買い主様を探すだけでなく、 これらを紹介してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。
★今回のポイント★
- ・相続によって空き家になった不動産を売却する際、3000万円の特別控除が適用される可能性。
- ・特別控除は、少子高齢化や人口減少に対抗するための政府施策の一環として導入された。
本日の業務
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/21 18:16
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/21 18:16
こんばんは！ 本日は、西区池上・渡鹿へ訪問査定へお伺いしました。
ご訪問にあたり、周辺調査・販売履歴や簡単な冊子をまとめてお持ちいたします。
ご自宅の売却計画がまだない立っていない段階でのご相談もお気軽にお申し付けくださいませ。
販売の流れや注意点等お話しさせていただければと思います。
最後に最近恒例のケインコスギさんで締めさせていただきます。 それではまた明日！
調整区域
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/21 13:58
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/21 13:58
市街化調整区域の売却について
Q. 市街化調整区域内の不動産を売却する場合、 市街化区域内の場合とどう違うのですか。
A. はい、 不動産その土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります 。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域 という定義で、原則として建物を建てることが出来ませんので、
売却が難しい場合が多くなります。
Q. 建物がてものが立てられないのですか
私の実家は、市街化調整区域内にあるんです 。
A. そのようなケースもよくあり、行政から開発許可や、建築確認を取って建物を建築、
あるいは市街化区域と市街化調整区域の線引き前から、建物を建て替えられた ものとおもいます。
既に建物が建っていく場合でしたら、売却は しやすくなります 。
Q. そうなんですね。何か注意点はありますか？
A. はい、まずその建物が、合法的に建築確認を取得 している建物かどうかがポイントです。
しっかりと建築確認を取得している場合、 新たな所有者が建替えをする際、同じ規模で
同じ用途の建物であれば再建築することができます 。ただし、建築できる人が限定される場合も ありますので
注意が必要です。例えば農家住宅は、その地域で農業を営む人 だけに認められたもので
一般住宅として、 再建築はできません。
Q. もし建物がなくて、土地だけの場合はどうなんですか？
A. その場合ですと、家を建てることを目的とし た方へも売却のハードルは高くなります。
地域によっては、家の敷地同士の間隔が、50 メートル以内に50個以上連続している 場合、
建物を建築ができるというところも ありますが、確認が必要です。
Q. その他に違いはありますか？
A. 不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。
市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、 原則として
調整 区域では、都市計画税がかからず税金が安くなることを メリットとして売りに出せます。
Q. メリットもあるんですね。
A. そうですね。建物がある場合と、土地だけの場合だけの違いがありますし、
その地域でどのよう な条例が定められているかによっても違います。
また、どのような方に販売をするかによって メリットの打ち出し方も変わってきます 。
お気軽にご相談いただければと思います。
はい、わかりました。ありがとうございます。
A. はい、 不動産その土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります 。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域 という定義で、原則として建物を建てることが出来ませんので、
売却が難しい場合が多くなります。
Q. 建物がてものが立てられないのですか
私の実家は、市街化調整区域内にあるんです 。
A. そのようなケースもよくあり、行政から開発許可や、建築確認を取って建物を建築、
あるいは市街化区域と市街化調整区域の線引き前から、建物を建て替えられた ものとおもいます。
既に建物が建っていく場合でしたら、売却は しやすくなります 。
Q. そうなんですね。何か注意点はありますか？
A. はい、まずその建物が、合法的に建築確認を取得 している建物かどうかがポイントです。
しっかりと建築確認を取得している場合、 新たな所有者が建替えをする際、同じ規模で
同じ用途の建物であれば再建築することができます 。ただし、建築できる人が限定される場合も ありますので
注意が必要です。例えば農家住宅は、その地域で農業を営む人 だけに認められたもので
一般住宅として、 再建築はできません。
Q. もし建物がなくて、土地だけの場合はどうなんですか？
A. その場合ですと、家を建てることを目的とし た方へも売却のハードルは高くなります。
地域によっては、家の敷地同士の間隔が、50 メートル以内に50個以上連続している 場合、
建物を建築ができるというところも ありますが、確認が必要です。
Q. その他に違いはありますか？
A. 不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。
市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、 原則として
調整 区域では、都市計画税がかからず税金が安くなることを メリットとして売りに出せます。
Q. メリットもあるんですね。
A. そうですね。建物がある場合と、土地だけの場合だけの違いがありますし、
その地域でどのよう な条例が定められているかによっても違います。
また、どのような方に販売をするかによって メリットの打ち出し方も変わってきます 。
お気軽にご相談いただければと思います。
はい、わかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
・これらの地域での不動産の売却は、厳格な土地利用規制のために難しいことがある。これらの地域は市街化を抑制するために設けられている。
・市街化調整区域と市街地域との間には税金の違いがあり、前者では税金のメリットがあることが述べられている。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
瑕疵物件
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/21 12:17
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/21 12:17
心理的瑕疵物件の売却について
A. 今回は、心理的瑕疵のある物件の売却に ついてお話ししたいと思います。
Q. 心理的瑕疵ってなんですか？
A. はい、例えば自殺や 殺人があった不動産や、近くに墓地が あったりというケースで
人が心理的に抵抗を感じるような、欠陥があることを総じて 心理的瑕疵といいます。
Q. そんな物件で売れるんですか？
A. はい、そういった物件でも実際に取引はされています。
Q. でも当然、普通の物件よりは安いですよねそう ですね。
A. 相場よりは、低い価格での成約に なるケースが多いです。
Q. 確かに、新居を買おうと思った時に抵抗を 感じる人も多そうですね。
A. 不動産の価格は、周辺の相場に加え どれだけ多くの需要があるか、ということも 価格に影響されます。
Q. 心理的瑕疵物件は、当然需要は低いですよね。
A. そう です、なので心理的瑕疵物件の売却は、相場より安くなりやすいです。
Q. それでは、もし心理的瑕疵のある不動産を 売却する場合、何か気をつけることもあり ますか
A. はい、必ずしていただきたいことは買主様への告知です。
何も知らずに買主様が、その不動産に引っ越され後で、近所の方などから心理的 瑕疵に該当するようなことを
知らされた 場合、トラブルになるケースもあります。
Q. なるほど、 どのタイミングで告知すればいいですか？
A. まずは、不動産会社と媒介系締結する際にお 伝えください 。
そして、買主に対しては、売買契約を締結 するまでに、告知しなければなりません。
口頭だけでは、後でトラブルになるリスクが ありますので、 物件状況を報告書にも
記載していただく ことになります。
Q. 不動産会社と、売買契約を 結ぶ際に告知するということは、自殺があっ た不動産として
販売される事になるのですか？
A. いいえ、そこまではっきりとは明記しません 。
物件資料等に、告知事項あり、と記載して販売 活動することに なります。
Q. そうなんですね。 価値が下がるという話がありましたが、実際 にはどれくらい価値が
下がってしまうのでしょうか？
A. 心理的瑕疵の内容にもよりますが、 例えば、近くにお墓があると言っても
どれくらい気になるかにも 影響されますので、一概にはを伝えにくいの ですが
1から2割程度ですかね。
建物内で亡くなった方がいる場合でも、それ が自殺か他殺かによっても変わります。
他殺の場合ですと、相場の半値以下と思っ て いただいたほうが良いかと思います。
Q. けっこう影響があるのですね。
A. 残念ですが、実際の ところそうなんです。
先ほどお伝えした通り、需要の多さも価格に影響さ れますので、 自殺や殺人があった場合では
個人の方で なかなか買い手がなく、不動産会社が 買い取るケースが多いです。
Q. 確かに気にする方も多そうですね。
A. 中には気にしない方もいらっしゃいます。 以前担当させて頂いたお客様で、
他の真横の 不動産を買われた方が、 お墓だからた高い建物も立たないだろうし、
日当たりも良くて、安く買えるならいいおっしゃって ました。
Q. なるほど、そういう考え方もありますね。
A. 心理的瑕疵物件に該当するかといって諦めず に一度ご相談いただくことをお勧めいたします 。
Q. それぞれの状況に合わせて提案してくれる と思います。
そうですね。ありがとうございました。
Q. 心理的瑕疵ってなんですか？
A. はい、例えば自殺や 殺人があった不動産や、近くに墓地が あったりというケースで
人が心理的に抵抗を感じるような、欠陥があることを総じて 心理的瑕疵といいます。
Q. そんな物件で売れるんですか？
A. はい、そういった物件でも実際に取引はされています。
Q. でも当然、普通の物件よりは安いですよねそう ですね。
A. 相場よりは、低い価格での成約に なるケースが多いです。
Q. 確かに、新居を買おうと思った時に抵抗を 感じる人も多そうですね。
A. 不動産の価格は、周辺の相場に加え どれだけ多くの需要があるか、ということも 価格に影響されます。
Q. 心理的瑕疵物件は、当然需要は低いですよね。
A. そう です、なので心理的瑕疵物件の売却は、相場より安くなりやすいです。
Q. それでは、もし心理的瑕疵のある不動産を 売却する場合、何か気をつけることもあり ますか
A. はい、必ずしていただきたいことは買主様への告知です。
何も知らずに買主様が、その不動産に引っ越され後で、近所の方などから心理的 瑕疵に該当するようなことを
知らされた 場合、トラブルになるケースもあります。
Q. なるほど、 どのタイミングで告知すればいいですか？
A. まずは、不動産会社と媒介系締結する際にお 伝えください 。
そして、買主に対しては、売買契約を締結 するまでに、告知しなければなりません。
口頭だけでは、後でトラブルになるリスクが ありますので、 物件状況を報告書にも
記載していただく ことになります。
Q. 不動産会社と、売買契約を 結ぶ際に告知するということは、自殺があっ た不動産として
販売される事になるのですか？
A. いいえ、そこまではっきりとは明記しません 。
物件資料等に、告知事項あり、と記載して販売 活動することに なります。
Q. そうなんですね。 価値が下がるという話がありましたが、実際 にはどれくらい価値が
下がってしまうのでしょうか？
A. 心理的瑕疵の内容にもよりますが、 例えば、近くにお墓があると言っても
どれくらい気になるかにも 影響されますので、一概にはを伝えにくいの ですが
1から2割程度ですかね。
建物内で亡くなった方がいる場合でも、それ が自殺か他殺かによっても変わります。
他殺の場合ですと、相場の半値以下と思っ て いただいたほうが良いかと思います。
Q. けっこう影響があるのですね。
A. 残念ですが、実際の ところそうなんです。
先ほどお伝えした通り、需要の多さも価格に影響さ れますので、 自殺や殺人があった場合では
個人の方で なかなか買い手がなく、不動産会社が 買い取るケースが多いです。
Q. 確かに気にする方も多そうですね。
A. 中には気にしない方もいらっしゃいます。 以前担当させて頂いたお客様で、
他の真横の 不動産を買われた方が、 お墓だからた高い建物も立たないだろうし、
日当たりも良くて、安く買えるならいいおっしゃって ました。
Q. なるほど、そういう考え方もありますね。
A. 心理的瑕疵物件に該当するかといって諦めず に一度ご相談いただくことをお勧めいたします 。
Q. それぞれの状況に合わせて提案してくれる と思います。
そうですね。ありがとうございました。
★今回のポイント★
・心理的瑕疵の不動産には例えば自殺や殺人の歴史、近くに墓地があるなどの要因があり、これらが購買者に抵抗感を引き起こす可能性がある。
・このような物件は売却可能であるが、通常は市場価格よりも低い価格で取引されることが多い
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
再建不可
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/21 11:03
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/21 11:03
再建築不可物件の売却について
Q. 再建築不可物件とはなんですか？
A. 再建築不可物件とは、 その名前の通り現在ある建物を取り壊して しまうと
再度、建築することができない物件 のことをいいます。
Q. それでは、建て替えができる条件とは何なの ですか？
A. 原則は、建築基準法上の道路に、土地の間口 が2メートル以上接しているとちであることです。
ただし、共同住宅の場合は、土地間口が4m 以上必要であったり 、旗竿地の場合は路地状部分の長さにより
間口 が3メートル以上必要だったりします 。
Q. でも、今も建物が建っているのですが。
A. 建築基準法は、 1950年に定められた法律ですので、それ以前の建物があります。
またそれ以降の建物でも 、建築計画時の申請を 建築可能な道路や、建物であるかのように
実際とは異なる形状として申請を行って いるケースが多くあります。
A. 再建築不可物件とは、 その名前の通り現在ある建物を取り壊して しまうと
再度、建築することができない物件 のことをいいます。
Q. それでは、建て替えができる条件とは何なの ですか？
A. 原則は、建築基準法上の道路に、土地の間口 が2メートル以上接しているとちであることです。
ただし、共同住宅の場合は、土地間口が4m 以上必要であったり 、旗竿地の場合は路地状部分の長さにより
間口 が3メートル以上必要だったりします 。
Q. でも、今も建物が建っているのですが。
A. 建築基準法は、 1950年に定められた法律ですので、それ以前の建物があります。
またそれ以降の建物でも 、建築計画時の申請を 建築可能な道路や、建物であるかのように
実際とは異なる形状として申請を行って いるケースが多くあります。
Q. なるほど。
A. 一見、道路ではあるものの、建築基準法上は 道路の判定されていないこともあります。
道路の形状が、指定された位置道となっている ケースもあります。
Q. 最近築不可物件といっても、様々なケースが あるんですね。
再建築不可物件は、売却することができます か？
A. はい、売却することが可能です。
Q. 売却の際に、何か影響がありますか？
A. 基本 、再建築することが出来ないので、購入者が 限定されてしまいます。
また、住宅ローンの融資が利用できない ケースがほとんどです。
Q. かなり限定されてしまうんですよね 。
A. ただ、リホームすることは可能です。 自身で居住する以外に 収益物件として購入する方も多いです。
また、建築基準法上の道路に接していなくて も、 建築基準法43条2項の例外規定が適用され
再建築が可能となる例外もあります。まずは詳細を知るためにも売却に長けて いる
不動産業者にご相談されることをお すすめします。
Q. わかりました。ありがとうございました。
★今回のポイント★
・再建築不可の物件は、既存の建物を取り壊して新しく建てることができない特性を持ちます。
・再建築不可の物件は売却可能ですが、購入者は住宅ローンを利用できないなどの制約が一般的です。建築規制の例外も存在し、詳細情報は経験豊富な不動産業者に相談することがおすすめされています。
A. 一見、道路ではあるものの、建築基準法上は 道路の判定されていないこともあります。
道路の形状が、指定された位置道となっている ケースもあります。
Q. 最近築不可物件といっても、様々なケースが あるんですね。
再建築不可物件は、売却することができます か？
A. はい、売却することが可能です。
Q. 売却の際に、何か影響がありますか？
A. 基本 、再建築することが出来ないので、購入者が 限定されてしまいます。
また、住宅ローンの融資が利用できない ケースがほとんどです。
Q. かなり限定されてしまうんですよね 。
A. ただ、リホームすることは可能です。 自身で居住する以外に 収益物件として購入する方も多いです。
また、建築基準法上の道路に接していなくて も、 建築基準法43条2項の例外規定が適用され
再建築が可能となる例外もあります。まずは詳細を知るためにも売却に長けて いる
不動産業者にご相談されることをお すすめします。
Q. わかりました。ありがとうございました。
★今回のポイント★
・再建築不可の物件は、既存の建物を取り壊して新しく建てることができない特性を持ちます。
・再建築不可の物件は売却可能ですが、購入者は住宅ローンを利用できないなどの制約が一般的です。建築規制の例外も存在し、詳細情報は経験豊富な不動産業者に相談することがおすすめされています。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
本日の訪問査定
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/18 18:25
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/18 18:25
皆様こんばんは！柏田です。
本日は西区松尾へ査定＆境界や道路の確認に行ってきました。
トンボがたくさん飛んでいて秋の訪れを感じました。
今日も英会話レッスンで締めようと思います。
本日はリスニング編です！
譲渡所得税率
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/18 12:20
Q. では、長期はどうですか？
A. 長期譲渡所得では、譲渡所得に対して所得税 が15%、 住民税が5%となります。
Q. そんなに税率が違うのですね。
A. そうなんです。 ちなみに復興特別所得税はどちらも 2.1%ですが、これは所得税の額に対して 課税されます。
わかりやすく合計すると、短期は 39.63%、長期は20.315% となります。
Q. 倍くらい変わってくるんですね。
A. そうですね。 ただし、所有期間の判定は単純ではありませ んので注意が必要です。
Q. では、所有を開始した日ですが契約日を基準 とするのでしょうか？
それとも、 引渡し日を基準とするのでしょうか？ どちらを基準に判断すれば良いのでしょう か
A. はい、まず所有を開始した日を取得日といい ますが、取得日は新築か中古かによって違ってき ます。
Q. 新築と中古で違うのですね 。
A. 新築の場合は引渡し日を 取得日として計算します 。
中古の場合は契約 日を取得日として 良いこととなっています。
Q. 所有期間の終わり いつ になるのです か
A. 所有期間の終わりを 譲渡日といい 、新築中古ともに引渡し日が基準となります。
先ほどもお話ししましたが、5年経過し たかどうかの判定は 、譲渡した年の
1月１日で5年を超えて いるかどうか、を判定基準とします。
Q. ということは、実際には5年を超えて所有し ているのに 、税法上では
長期譲渡所得と認めてもらえ ないケースがあるのですか
A. はい、そうです。 6年所有していれば全く問題はありません が、 所有期間が5年数ヶ月の場合は
税法上は、長期譲渡所得と認められないケースがあるので、注意が必要です。
Q. ちなみに、相続した場合には所有期間をどう なるのですか？
A. 相続された場合には、被相続人が取得した日 を引き継いで
所有期間をを考えます。
Q よくわかりました。ありがとうございます。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/18 12:20
譲渡所得税率について
Q. 不動産を売却した時に、税金がかかるんですよ ね？
A. はい、譲渡所得税というものが課税されます。
Q. 不動産を所有していた期間によって、税率が 変わると聞いたことがあるのですが？
A. 譲渡所得には、所得税と住民税と復興特別 所得税の3つが課税されますが、
所有期間によって所得税と住民税の税率が 変わります
Q. 収容期間は、どのように決まるのですか ？
A. 不動産を譲渡した年の、1月いっぴの時点で所有期間が5年以下が超えているからよっ て変わっていきます。
5年以下の場合には短期譲渡所得、 5年を超える場合には長期譲渡所得となり ます。
Q. 短期と長期があるんですね。 それぞれについて教えてください。
A. はい、まず短期譲渡所得ですが 、譲渡所得に対して所得税は30% 、住民税は9%となります。
A. はい、譲渡所得税というものが課税されます。
Q. 不動産を所有していた期間によって、税率が 変わると聞いたことがあるのですが？
A. 譲渡所得には、所得税と住民税と復興特別 所得税の3つが課税されますが、
所有期間によって所得税と住民税の税率が 変わります
Q. 収容期間は、どのように決まるのですか ？
A. 不動産を譲渡した年の、1月いっぴの時点で所有期間が5年以下が超えているからよっ て変わっていきます。
5年以下の場合には短期譲渡所得、 5年を超える場合には長期譲渡所得となり ます。
Q. 短期と長期があるんですね。 それぞれについて教えてください。
A. はい、まず短期譲渡所得ですが 、譲渡所得に対して所得税は30% 、住民税は9%となります。
Q. では、長期はどうですか？
A. 長期譲渡所得では、譲渡所得に対して所得税 が15%、 住民税が5%となります。
Q. そんなに税率が違うのですね。
A. そうなんです。 ちなみに復興特別所得税はどちらも 2.1%ですが、これは所得税の額に対して 課税されます。
わかりやすく合計すると、短期は 39.63%、長期は20.315% となります。
Q. 倍くらい変わってくるんですね。
A. そうですね。 ただし、所有期間の判定は単純ではありませ んので注意が必要です。
Q. では、所有を開始した日ですが契約日を基準 とするのでしょうか？
それとも、 引渡し日を基準とするのでしょうか？ どちらを基準に判断すれば良いのでしょう か
A. はい、まず所有を開始した日を取得日といい ますが、取得日は新築か中古かによって違ってき ます。
Q. 新築と中古で違うのですね 。
A. 新築の場合は引渡し日を 取得日として計算します 。
中古の場合は契約 日を取得日として 良いこととなっています。
Q. 所有期間の終わり いつ になるのです か
A. 所有期間の終わりを 譲渡日といい 、新築中古ともに引渡し日が基準となります。
先ほどもお話ししましたが、5年経過し たかどうかの判定は 、譲渡した年の
1月１日で5年を超えて いるかどうか、を判定基準とします。
Q. ということは、実際には5年を超えて所有し ているのに 、税法上では
長期譲渡所得と認めてもらえ ないケースがあるのですか
A. はい、そうです。 6年所有していれば全く問題はありません が、 所有期間が5年数ヶ月の場合は
税法上は、長期譲渡所得と認められないケースがあるので、注意が必要です。
Q. ちなみに、相続した場合には所有期間をどう なるのですか？
A. 相続された場合には、被相続人が取得した日 を引き継いで
所有期間をを考えます。
Q よくわかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
- ・所得税と住民税の税率は所有期間に応じて異なり、5年以下の場合は短期譲渡所得、5年以上の場合は長期譲渡所得となる。
- ・短期譲渡所得の税率は所得税が30%、住民税が9%で、長期譲渡所得の税率は所得税が15%、住民税が5%である。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
オーナーチェンジ
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/18 11:44
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/18 11:44
賃貸中の物件について
Q. マイホームを購入したのですが、転勤になって しまい現在賃貸で貸しているのですが、
この 状態のまま売却することはできるの でしょうか？
A. はい。今回のような場合、 オーナーチェンジ物件として売却すること ができます。
Q. なるほど、オーナーチェンジ物件 ですか？
何か特別な不動産取引なのでしょう か？
A. いいえ、オーナーチェンジで物件を売却する 手順は、大まかに言えば通常の売却と
ほとんど変わりません。 ただ、売却価格の査定方法が、投資用不動産で あるために
居住用物件と異なり、物件自体の 収益力に基づいて、不動産価格を求める方法 、すなわち
収益還元法を用いて査定が行われ ます。
Q. 居住用として売却する場合と、査定方法が 違うんですね。
他に、気をつけておくポイントはありますか？
A. はい、居住用物件よりも査定価格が低い傾向 にあります。 というのも一般的な居住用物件に比べて
物件を売却するターゲットも、投資家や 大家業を営むものに限られてしまい、
物件のニーズがそれを待ってしまいます 。
Q. 一般的な居住用物件比べると、収益物件の ニーズは少ないのかもしれませんね。
A. はい、 またオーナーチェンジ物件は内覧ができ ないため、売却価格によっては
売却が難しく、 時間がかかってしまうケースがあります。 もし入居者が協力的で内覧を許可して くれれば
問題ありませんが、珍しいケースです 。内覧ができないということは、原状回復 費用がどのくらいかかるか
不透明で検討者 にとってもリスクがあるといえます。
Q. 確かに、物件の室内を見ずに購入するのは、 リスクがありますね。
あと オーナーチェンジ物件として売却する場合、 入居者には事前に告知しないといけないですか？
A. いいえ、事後報告で問題ありません 。オーナーチェンジをすることに借主や連帯 保証人の
承諾を得る必要ありません。 オーナーチェンジ物件の売却後に、売主と 買主の連名で知らせておくのが一般的です
その際、新しい家賃の振込先を入居者にお 伝えください。その他にもオーナーチェンジ物件の売却は
手続きが複雑になる可能性も 高いので、まずは不動産会社に相談して売却 に向けたアドバイスをもらえましょう。
★今回のポイント★
・「オーナーチェンジ物件」は一般的に住宅用不動産に比べて査定価格が低く、主に投資家や大家業を対象としているため、需要が限られていることが述べられています。また、入居者に所有権の変更を通知する必要があることも強調されています。
・売却価格の査定方法が「収益還元法」と呼ばれる方法で行われることが強調されています。この方法は、物件の収益潜在力に基づいて価格を決定するもので、住宅用不動産とは異なります。
この 状態のまま売却することはできるの でしょうか？
A. はい。今回のような場合、 オーナーチェンジ物件として売却すること ができます。
Q. なるほど、オーナーチェンジ物件 ですか？
何か特別な不動産取引なのでしょう か？
A. いいえ、オーナーチェンジで物件を売却する 手順は、大まかに言えば通常の売却と
ほとんど変わりません。 ただ、売却価格の査定方法が、投資用不動産で あるために
居住用物件と異なり、物件自体の 収益力に基づいて、不動産価格を求める方法 、すなわち
収益還元法を用いて査定が行われ ます。
Q. 居住用として売却する場合と、査定方法が 違うんですね。
他に、気をつけておくポイントはありますか？
A. はい、居住用物件よりも査定価格が低い傾向 にあります。 というのも一般的な居住用物件に比べて
物件を売却するターゲットも、投資家や 大家業を営むものに限られてしまい、
物件のニーズがそれを待ってしまいます 。
Q. 一般的な居住用物件比べると、収益物件の ニーズは少ないのかもしれませんね。
A. はい、 またオーナーチェンジ物件は内覧ができ ないため、売却価格によっては
売却が難しく、 時間がかかってしまうケースがあります。 もし入居者が協力的で内覧を許可して くれれば
問題ありませんが、珍しいケースです 。内覧ができないということは、原状回復 費用がどのくらいかかるか
不透明で検討者 にとってもリスクがあるといえます。
Q. 確かに、物件の室内を見ずに購入するのは、 リスクがありますね。
あと オーナーチェンジ物件として売却する場合、 入居者には事前に告知しないといけないですか？
A. いいえ、事後報告で問題ありません 。オーナーチェンジをすることに借主や連帯 保証人の
承諾を得る必要ありません。 オーナーチェンジ物件の売却後に、売主と 買主の連名で知らせておくのが一般的です
その際、新しい家賃の振込先を入居者にお 伝えください。その他にもオーナーチェンジ物件の売却は
手続きが複雑になる可能性も 高いので、まずは不動産会社に相談して売却 に向けたアドバイスをもらえましょう。
★今回のポイント★
・「オーナーチェンジ物件」は一般的に住宅用不動産に比べて査定価格が低く、主に投資家や大家業を対象としているため、需要が限られていることが述べられています。また、入居者に所有権の変更を通知する必要があることも強調されています。
・売却価格の査定方法が「収益還元法」と呼ばれる方法で行われることが強調されています。この方法は、物件の収益潜在力に基づいて価格を決定するもので、住宅用不動産とは異なります。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
残置物処分
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/18 11:13
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/18 11:13
残置物について
Q. 空き家になっている不動産を、売却しようと 考えているのですが、 物がたくさん残っているんです。
そのままではだめなんでしょうか？
A. 買主様が個人の場合、基本的には売主様の ご負担で片付けていただく必要があります。
新しく住まわれる方が、そのまま使うという ことはあまりありませんし、空き家の状態 でしたら
家具や壁の痛みも進んでいる可能性が高いので、売主様に片付けていただく必要があります。
Q. そうですよね、 せっかく新居に引っ越しても前の所有者の 方が使われていたものを
そのまま使うのは ちょっと。
A. タイミングとしては、売却をスタートされる ときに、片付けていただいた方が印象も良い です。
ご自身だけで片付けをされるのは、かなりの 負担になりますのでそういった片付けや
撤去されている業者さんに依頼されること をおすすめします。
自分たちだけでは、無理だと思います。 片付けが大変そうでしたらそのままの状態で
不動産会社に買い取ってもらうということ もできます。
Q. そのままの状態でもいいんですか？
そのままではだめなんでしょうか？
A. 買主様が個人の場合、基本的には売主様の ご負担で片付けていただく必要があります。
新しく住まわれる方が、そのまま使うという ことはあまりありませんし、空き家の状態 でしたら
家具や壁の痛みも進んでいる可能性が高いので、売主様に片付けていただく必要があります。
Q. そうですよね、 せっかく新居に引っ越しても前の所有者の 方が使われていたものを
そのまま使うのは ちょっと。
A. タイミングとしては、売却をスタートされる ときに、片付けていただいた方が印象も良い です。
ご自身だけで片付けをされるのは、かなりの 負担になりますのでそういった片付けや
撤去されている業者さんに依頼されること をおすすめします。
自分たちだけでは、無理だと思います。 片付けが大変そうでしたらそのままの状態で
不動産会社に買い取ってもらうということ もできます。
Q. そのままの状態でもいいんですか？
A. 大丈夫です。不動産会社の中には、その不動産 を買い取り、リフォームしたり建て直して
販売をするところもあります。 その工事をする際に、合わせて撤去すること で費用を抑えて
撤去することもできます。 もちろん大切なものが残っていないのかは、 確認はして頂いた方がいいですね。
この場合、 残置物の所有権を放棄し買主による処分を 承諾することを、売買契約書に定めておく 必要があります。
Q. 個人の方が買って、リフォームされるときに 片付けていただくこともできるのでしょう か？
A.それも可能ではあるんですが、ものが たくさんの残っている状態でご売却をさ れると
あまり印象が良くなく見えてしまい ますので、売却期間や金額に影響が出て しまいやすいです。
Q. なるほど、手間をかけずに売りたいなら不動産会社、 高値で売りたいなら、時間と労力をかけて
撤去したほうがいいということですね。
A. そうですね 。それと空き家の場合は、雨漏りシロアリの 害などについての
契約不適合責任のリスクもありますので、そちらもいただければと思います。
Q. そうですね。どれ くらいで売れそうなのか、査定していただい ていいですか？
A. もちろんです。 査定金額をご確認いただき、どうするのかを ご判断頂ければと思います。
★今回のポイント★
・物件を売却する際、一般的には前の所有者が物品の片付けを行う責任があります。購入希望者は通常、前の所有者の物品を引き継ぎたくないし、不適切に保守された物件も好ましくありません。
・一部の不動産会社は、物件をそのまま購入し、清掃と改装を自身で行うことがあります。残された物品の所有権と処分方法を売買契約書で明確にすることが勧められています
販売をするところもあります。 その工事をする際に、合わせて撤去すること で費用を抑えて
撤去することもできます。 もちろん大切なものが残っていないのかは、 確認はして頂いた方がいいですね。
この場合、 残置物の所有権を放棄し買主による処分を 承諾することを、売買契約書に定めておく 必要があります。
Q. 個人の方が買って、リフォームされるときに 片付けていただくこともできるのでしょう か？
A.それも可能ではあるんですが、ものが たくさんの残っている状態でご売却をさ れると
あまり印象が良くなく見えてしまい ますので、売却期間や金額に影響が出て しまいやすいです。
Q. なるほど、手間をかけずに売りたいなら不動産会社、 高値で売りたいなら、時間と労力をかけて
撤去したほうがいいということですね。
A. そうですね 。それと空き家の場合は、雨漏りシロアリの 害などについての
契約不適合責任のリスクもありますので、そちらもいただければと思います。
Q. そうですね。どれ くらいで売れそうなのか、査定していただい ていいですか？
A. もちろんです。 査定金額をご確認いただき、どうするのかを ご判断頂ければと思います。
★今回のポイント★
・物件を売却する際、一般的には前の所有者が物品の片付けを行う責任があります。購入希望者は通常、前の所有者の物品を引き継ぎたくないし、不適切に保守された物件も好ましくありません。
・一部の不動産会社は、物件をそのまま購入し、清掃と改装を自身で行うことがあります。残された物品の所有権と処分方法を売買契約書で明確にすることが勧められています
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
ケイン・コスギのCENTURY21すぎる英会話
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/17 19:41
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/09/17 19:41
こんにちは！柏田です。
今日は南区白藤へ訪問査定にお伺いしました。きれいにお使いの４LDKでお住み替えのご依頼でした。
さて、本日は、私のお気に入り動画を載せてみます！
ネイティブな発音を体感してください！！！
