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税務調査で最も問題となるのが「名義預金」だ。子や孫のために贈与税の非課税枠である110万円を毎年積み立てるケースなどが典型例だが、真の所有者と名義人が異なっていれば、たとえ悪気がなくても納税逃れと見なされる。

通帳の名義を変えるだけでは税務署に生前贈与と認められない。通帳・印鑑・キャッシュカードの「3点セット」を相続人が成人であれば本人、未成年者であれば親権者が実態として管理していることを証明する必要がある。相続が発生してから子や孫がその存在を知った場合は証明が困難で、どう転んでも名義預金と見なされるので、おとなしく相続税の申告書に計上するほかない。

生前贈与は「あげます」と「もらいます」の意思表示があって初めて成立する契約。一般的に多いのは「もらいます」の意思表示がないパターンだが、近年では「あげます」の意思表示がない“逆パターン”も増えている。認知症が絡むケースがある。

例えば、親の介護費用に充てるために親の通帳から子の通帳に送金することがあるが、親の認知機能が低下し「あげます」との意思表示が証明できなければ生前贈与が認められず「（親から子への）預け金」とされ課税対象となる。認知機能が低下していたかどうかは実態を見て判断される。調査官は病院のカルテまでも調べ尽くす。

名義預金とともに、会社経営者の場合は「名義株」が問題になりやすい。名義株は名義人と本当の所有者が異なっている株式のこと。ほかの人の名義の株式でも、実質的には亡くなった人の株式と認定された場合には、相続税の対象になり、多額の追徴課税がなされる。とくに非上場のオーナー企業に多いが、オーナーが保有する株式を生前に子や孫、従業員らに分散させるようなケースは注意が必要だ。名義株の調査は名義預金以上に厳しい。筆者も税務調査の現場で、調査官が株主名簿を見ながら無作為に株主を呼び出し「いつから何株持っているか今ここで答えてください」「買い取ったのならどの銀行から支払いましたか」などと問い詰める“修羅場”に遭遇した。近年は創業者の高齢化に伴う事業承継が増えているが、その際には現在の株主名簿が正しいかどうかを確認しておいたほうがよい。

実地の税務調査は通常10時から16時まで丸1日に及ぶ。税務署からは必ず2人以上の調査官が来て、午前中は亡くなる直前から約10年間の事実関係を時系列で整理する。午後はその時系列に沿って、親族からの聴取で事実確認をする。会社経営者の場合は親族、会社と2日間にわたることもある。

追徴課税の種類は3つ。納めた税金の額が過失で少ない場合は過少申告加算税（5〜15％）、正当な理由なく期限内に申告をしていない場合は無申告加算税（10〜20％）、故意に財産を隠していれば重加算税（35〜40％）が適用される。「故意」と「過失」の差を調査官はどう見極めるのか。調査官は財産調査の強大な権限を持ち、故人だけでなく親族も含めたすべての預金口座の、少なくとも10年分の履歴は押さえている。親族でも把握できていない預金通帳や株式などの財産まで証拠をそろえたうえで、当日は知らないふりを装って質問する。虚偽の答弁をしたら、後出しで証拠を見せて「今の答弁と矛盾していますね」などと追及する。これが重加算税を適用するためのテクニックだ。税率の高い重加算税を取れる調査官は税務署内でも称賛される。

2021年度（2021年7月〜2022年6月）の相続税の実地調査は6317件。2019事務年度以前は1万件を超えていた。新型コロナウイルスの影響を受け減少しているが、その分、文書や電話など簡易な接触による調査が増え、トータルの調査件数は2万件を超える。

相続税の申告件数は約13万件なので、およそ6件に1件が調査対象に選ばれる計算だ。確率は決して低くない。とくに総資産額が5億円を超えるような資産家や会社経営者は、たとえ疑われる余地がなくてもかなりの高確率で対象になる。しかも、実地調査のうち申告漏れなどの非違件数の割合は87.6％（2021事務年度）と実に約9割が追徴課税になる。

強力なツールが国税庁の巨大データベース「国税総合管理（KSK）システム」だ。

そこには全国民の毎年の確定申告（会社員の場合は給与の源泉徴収票）や過去の相続遺産などの膨大な情報が集約されており、そこから保有する財産の理論値をKSKがはじき出し、申告した遺産額との乖離から申告漏れの蓋然性が高い人をリストアップする。近年ではAIの機械学習も導入しており、申告漏れをあぶり出す精度は今後も向上するだろう。

近年、土砂災害による被害が拡大しています。
土砂災害警戒区域の中でも、特に危険性の高い「特別警戒区域（レッドゾーン）」の土地は、売却が難しいというイメージがあります。しかし、適切な方法で売却すれば、不可能ではありません。

1. レッドゾーンの土地の売却リスク

レッドゾーンの土地は、土砂災害発生時に甚大な被害が発生する恐れが高い区域です。
そのため、購入者が見つかりにくい、売却価格が低くなる、売却に時間がかかるなどのリスクがあります。

2. レッドゾーンの土地を売却するためのポイント

レッドゾーンの土地を売却するためには、以下のポイントを押さえることが大切です。

• 買主への告知義務

レッドゾーンの土地は、買主に対して必ずその旨を告知する必要があります。
告知せずに売却した場合、契約解除や損害賠償請求などのトラブルに発展する可能性があります。

• 土地の現状を正確に伝える

土地の現状を正確に伝えることは、信頼関係を築き、スムーズな売却を実現するために重要です。
土地の過去の災害履歴や、現在の地盤状況などを調査し、買主へ正確に伝えましょう。

• 専門家のアドバイスを受ける

レッドゾーンの土地の売却は、複雑な手続きや法律上の問題などが絡むため、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。不動産会社や弁護士などの専門家に相談することで、スムーズな売却を実現することができます。

• 行政への確認

レッドゾーンの土地によっては、建築許可や土地利用に関する制限がある場合があります。
売却前に、市区町村などの行政機関に確認しておきましょう。

3. レッドゾーンの土地の売却方法

• 不動産会社に依頼する

不動産会社に依頼すれば、買主探しや書類作成などの手続きを代行してもらえます。ただし、仲介手数料がかかります。

自分で買主を探す

インターネットやチラシなどで、自分で買主を探すことも可能です。ただし、買主を見つけるまでに時間がかかる場合があり、売却価格が低くなる可能性もあります。

• 行政に相談する

市区町村などの行政機関では、レッドゾーンの土地の売却に関する相談を受け付けている場合があります。
行政の支援制度を利用することで、スムーズな売却を実現できる可能性があります。

査定は無償ですので、調査だけでもお声掛けいただければと思います。
それではまた！！！！

こんにちは！柏田です。
家を売却する際には、様々な費用がかかります。
これらの費用を事前に把握しておかなければ、思わぬ出費で困ってしまうことになります。

ここでは、不動産売却時にかかる主な費用についてご紹介します。

• 仲介手数料

不動産会社に売却を依頼する場合、仲介手数料がかかります。仲介手数料は、売却価格の3％+6万円+消費税が目安です。

• 印紙税

不動産売買契約書には、印紙税が必要です。印紙税は、売却価格によって異なります。

• 登記費用

所有権移転登記など、登記手続きには登記費用がかかります。登記費用は、登記内容によって異なります。

• 抵当権抹消費用

抵当権設定されている物件を売却する場合、抵当権抹消費用が必要です。抵当権抹消費用は、抵当権の金額によって異なります。

• 住宅ローン返済費用

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、住宅ローンを一括返済する必要があります。また、住宅ローン返済に伴う事務手数料などもかかります。

• 税金

譲渡所得税や住民税などがかかります。譲渡所得税は、売却益に対して課税されます。

• その他

測量費、解体費、引っ越し代など、その他にも様々な費用がかかる場合があります。

不動産売却時には、様々な費用がかかります。これらの費用を事前に把握しておき、計画的に売却を進めることが大切です。

当社では無料査定はもちろん各種お見積りも取得できます。
入ってくる金額、かかる費用の支払い時期など各種ご案内できますので、お気軽にご相談くださいませ。

センチュリー21東洋不動産柏田です。

日々、お客様の大切な不動産を売却するお手伝いをさせて頂いています。

今回は、道路状況が不動産価格に与える影響について、売主仲介業者の視点から詳しく解説します。

1. 道路の種類

公道と私道では、不動産価格に大きな差が出ます。

• 公道: 一般の人が自由に通行できる道路。整備状況や交通量によって評価が変わる。
• 私道: 特定の人の所有物である道路。通行権の有無や幅員によって評価が変わる。

私道の場合

• 通行権: 所有者以外が通行できる権利が設定されているか。
• 幅員: 4m以上あれば、一般的な車が問題なく通行できる。
• 管理状況: 排水や補修など、誰がどのように管理しているか。

これらの要素によって、公道に接している土地よりも評価が低くなる可能性があります。

2. 道路の向き

日当たりや騒音などを考慮し、南向きや東向きが人気です。

• 南向き: 日当たりが良く、冬でも暖か。
• 東向き: 午前中に日当たりが良く、午後には陰になる。
• 西向き: 西日が強く、夏は暑くなる。
• 北向き: 日当たりが少なく、冬は寒くなる。

ただし、周辺環境によっても評価は変わります。

• 南向きでも、前面に高い建物が建っている場合は、日当たりが悪くなる。
• 北向きでも、公園に面している場合は、眺望が良く、日当たりも確保できる。

3. 道路の幅

消防車や救急車などの緊急車両が通行できる幅員が確保されていることが重要です。

• 4m以上: 一般的な車が問題なく通行できる。
• 4m未満: 車の通行が困難になる場合がある。

4m未満の道路の場合、土地の利用に制限がかかる場合があります。

• 建物の建築面積: 道路幅員によって、建築できる建物の大きさが制限される。
• 駐車スペース: 確保できない場合がある。

4. 接道

公道に面している土地は、私道に面している土地よりも評価が高くなります。

• 公道: 2面以上の接道があると、さらに評価が高くなる。
• 私道: 幅員や通行権の状況によって評価が変わる。

私道の場合

• 2面以上の接道: 土地の利用に制限が少なく、評価が高くなる。
• 袋小路: 緊急時の避難経路などが考慮される。

5. 無料査定でも調査

不動産会社に無料査定を依頼すると、道路の種類、向き、幅、接道などの要素も調査し、査定額に反映されます。

売主仲介業者は、これらの要素を総合的に判断し、最適な販売価格を提案します。

まとめ

道路状況は、不動産価格に大きな影響を与える要素です。

マイホームの購入を検討する際は、道路の種類、向き、幅、接道などをしっかりと確認しましょう。

無料査定を利用して、専門家の意見を聞くのもおすすめです。

こんにちは！柏田です。

マイホームを売却しようと考えたとき、多くの人が不安や疑問を抱えます。

• 査定額はどのくらいになるのか？
• 買い手はすぐに見つかるのか？
• 必要な手続きは？
• トラブルに巻き込まれないか？

失敗しない不動産売却を実現するために、知っておくべき10のポイントをご紹介します。

1. 目的を明確にする

売却理由は様々です。買い替え、相続、転勤、資金調達など、目的によって必要な準備やスケジュールが変わってきます。

2. 査定額を知る

複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握しましょう。査定額は必ずしも希望通りになるとは限りません。

3. 販売活動を任せる

媒介契約を結んで、不動産会社に販売活動を任せます。専任媒介、専属専任媒介、一般媒介の3種類があります。

4. 価格設定を検討する

適正な価格設定が、早期売却の鍵となります。市場動向や類似物件の売却事例を参考にしましょう。

5. 必要書類を準備する

売却には登記簿謄本、固定資産税評価証明書、印鑑証明書など、様々な書類が必要です。事前に準備しておきましょう。

6. 修繕・リフォームを検討する

必要に応じて、修繕やリフォームを行い、物件の価値を高めましょう。

7. 購入者との交渉

購入希望者との価格交渉や条件交渉を行います。不動産会社がサポートしてくれます。

8. 契約締結

売買契約を締結します。重要事項説明を受け、契約書の内容をしっかり確認しましょう。

9. 引き渡し

物件の所有権を買い手に移転します。残りの代金を受け取り、書類の交付を行います。

10. 確定申告

売却によって利益が出た場合は、確定申告が必要です。

まとめ

不動産売却は、人生の中でも大きなイベントの一つです。

事前にしっかりと準備し、信頼できる不動産会社と協力することで、スムーズな売却を実現できます。

ブログでは、これらのポイントをさらに詳しく解説していきます。

その他にも、売却に関する様々な疑問や不安を解消できるような情報を提供していきますので、ぜひ参考にしてください。
センチュリー21東洋不動産では、無料査定で相場の動向調査を行っています。
皆さんの地域の調査はお気軽にご用命くださいませ。

シロアリ被害は、日本全国で年間約600億円もの経済損失を出しています。その中でも、イエシロアリは特に被害が深刻で、家屋を倒壊させるほどの恐ろしい存在です。

イエシロアリの生態

イエシロアリは、南国からやってきた凶悪なシロアリです。温暖な環境を好み、近年は日本全国で生息域を拡大しています。

• 特徴
  • 体長：約5～6mm
  • 色：白くて柔らかい
  • 行動範囲：広く、どこでも巣を作る
  • 攻撃性：強い
• 被害
  • 木材を食害し、家屋の構造を弱体化させる
  • 柱や梁が腐食し、最悪の場合、家屋が倒壊する
  • 被害額は年間約600億円
• 被害を受けやすい場所
  • 湿度の高い場所
  • 木材が腐食しやすい場所
  • 古い家屋
• 被害の兆候
  • 床が沈む
  • 壁に穴が開く
  • 木材が粉っぽくなる
  • シロアリの羽蟻を見かける

イエシロアリ駆除の重要性

イエシロアリを見つけたら、すぐに駆除する必要があります。放置すると被害が拡大し、家屋が倒壊する危険性もあります。

• 駆除方法
  • 専門業者に依頼する
  • 薬剤を散布する
  • ベイト剤を使用する
• 駆除費用
  • 被害状況によって異なる
  • 数万円～数十万円
• 予防
  • 定期的に床下や壁の点検を行う
  • 木材を乾燥させる
  • 防蟻剤を使用する

イエシロアリ対策：あなたの家を守るために

イエシロアリは、家屋にとって非常に危険な存在です。被害を受けないためには、日頃から予防対策を行うことが重要です。

• 点検
  • 定期的に床下や壁の点検を行い、被害の兆候がないか確認する
• 乾燥
  • 木材を乾燥させ、シロアリが住み着きにくい環境を作る
• 防蟻剤
  • 防蟻剤を使用し、シロアリの侵入を防ぐ
• 業者への依頼
  • 被害が拡大している場合は、専門業者に駆除を依頼する

まとめ

イエシロアリは、家屋を倒壊させるほどの恐ろしい存在です。被害を受けないためには、日頃から予防対策を行い、被害の兆候を見つけたらすぐに駆除することが重要です。

風致地区とは、都市計画法に基づいて定められる地区で、都市の貴重な自然環境を保全するために、建築物の高さや色彩、広告物の設置などに制限を設けている地区です。

風致地区の目的

風致地区は、都市における貴重な自然環境を保全し、良好な都市環境を形成することを目的としています。具体的には、以下の目的があります。

• 良好な景観の維持
• 自然環境の保全
• 歴史的建造物の保護
• 住環境の向上

風致地区の種類

風致地区は、大きく分けて以下の2種類に分類されます。

• 都市風致地区
• 自然風致地区

都市風致地区

都市風致地区は、都市の景観を形成する樹林地、水辺地、歴史的建造物などが存在する地区に指定されます。都市風致地区では、建築物の高さや色彩、広告物の設置などに制限が設けられています。

自然風致地区

自然風致地区は、都市近郊の山林、海岸、湖沼などが存在する地区に指定されます。自然風致地区では、建築物の高さや色彩、樹木の伐採などに制限が設けられています。

風致地区での建築規制

風致地区では、建築物の高さや色彩、広告物の設置などに制限が設けられています。具体的な規制内容は、地区によって異なりますが、以下のような例があります。

• 建築物の高さ
• 建築物の色彩
• 広告物の設置
• 樹木の伐採

風致地区で建築物を建築する場合には、事前に市町村長に許可を得る必要があります。

風致地区のメリット

風致地区には、以下のようなメリットがあります。

• 良好な景観を楽しめる
• 自然環境を保全できる
• 歴史的建造物を保護できる
• 住環境が向上する

風致地区のデメリット

風致地区には、以下のようなデメリットがあります。

• 建築規制が厳しい
• 建築物の建築に許可が必要
• 土地の利用に制限がある

風致地区に住む際の注意点

風致地区に住む際には、以下の点に注意する必要があります。

• 建築規制を守る
• 自然環境を保全する
• 歴史的建造物を尊重する

まとめ

風致地区は、都市の貴重な自然環境を保全するために重要な役割を果たしています。風致地区に住む際には、建築規制を守り、自然環境を保全するよう努めましょう。

個人が副業で稼いでいる場合「年間20万円以上」の副業収入があれば確定申告の必要があります。
年間20万円を月額に換算すると「16,666円」です。
会社員として稼いだお金に対しては、給与から自動的に所得税額が天引きされる源泉徴収がありますが、

個人で稼いだお金に対しては、源泉徴収がなく法律で定めるラインを超えた場合は、自分自身で納税する義務が発生します。
そのため、確定申告を行わないと「無申告」状態になってしまいます。

つまり「売上がいくらあれば税務署に目を付けられるのか？」という疑問に関しては
年間20万円以上の収入があるという回答になります。
無申告・仮装隠蔽（意図的に間違った金額を申告する）が発覚した場合
法人・個人に関わらず税務署から電話や訪問がやってくる可能性が生まれます。無申告・仮装隠蔽（意図的に間違った金額を申告する）が発覚した場合
法人・個人に関わらず税務署から電話や訪問がやってくる可能性が生まれます。

売上や収入額が少ないところに調査に行っても加算税や延滞税が少額なので、調査官にとってのメリットも小さくなってしまうためです。明確なラインがあるわけではありませんが、所得が1年間に48万円を超えると税務調査が入る可能性が高まると考えられます。

その理由は、1年間に48万円を超えて稼ぐようになると扶養控除が外れるので、親族にかかる所得税や住民税が上がるためです。

このように、扶養を外れる程度の収入があると本人に加算税や延滞税を課せるだけではなく扶養者の税金も上がるので、調査官にとってはメリットが大きくなります。

つまり、誰かの扶養に入っている方の場合でも、個人の副業で年間所得が48万円を超えると、追徴課税の対象になりやすく、無申告状態でそのまま放置するのは大変危険といえるでしょう。

【注意】税務署は詳細に把握

税務申告書を隅々までチェックし、同業他社の資料と比較したり長年の知見などを持っており税務調査まで踏み切ります。

また申告していない状態でも、取引先や支払い先の明細情報から無申告が発覚するケースもあります。突然やってくる損失やトラブルを回避するためにも、速やかに対策をすることをおススメします