「熊本市の不動産売却・買取はセンチュリー21東洋不動産」の記事一覧（854件）
熊本市を中心とした熊本エリアの不動産売却・買取は、熊本市のセンチュリー21東洋不動産にご相談下さい。
先日のこと。。。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/10/06 17:42
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/10/06 17:42
連続投稿になります。伊藤です
先日、媒介契約で八代に行ったときのお話です。
売主様より大切な不動産をお預かりし、契約も一通り終わったころ
ご身内様をお呼びになり、あなたにこの土地もお願いしたいと追加依頼を受けました。
ご身内様より追加での依頼って嬉しいに限りますね！
嬉しい事があったらまた書きます☆
スタッフ集合写真
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/10/06 17:33
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/10/06 17:33
こんにちは。伊藤です
先日はスタッフ写真の撮り直しで全員集合し撮影を行いました。
センチュリー21のイメージカラーでもある『ゴールデンジャケット』と『センチュリー21ブルゾン』を着用の上
撮影しましたが、統一感があってパリッとした写真が撮影できたと思います。
集合写真を撮影するのは2年ぶりなのでたまにはHPなどの写真を入れ替えるのも良きですね！
左から(高山、柏田(龍)、伊藤、柏田(芳)、柏田(三)、吉村、嶋村)
告知義務
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/06 13:17
Q. 亡くなった場合以外では、どのようなことが 告知義務に該当するでしょうか
A. 買う方の判断に影響があるかどうかが基準 になり、具体的にはご近所にですね
お墓や、ゴミ集積場がある場合など、いわゆる嫌悪施設がある場合です。
この場合は、物件資料等に告知事項あり と記載せず、近隣に墓地ありという ように
直接的な表現で記載して、販売活動が 行われる事があります。
Q. ということは、売主のするべきことは、不動産 を買おうとする人の気持ちになって
その 判断に影響がありそうな事があれば、査定のタイミングで不動産会社の方にお伝えした方 がいいということです。
A. そうですね。 嫌悪施設については、不動産会社の方でも確認 することができ ますので
特に亡くなった方がいる場合には、査定の 段階で担当者の方にお伝え頂きたいです。
★今回のポイント★
・告知事項がある場合は、査定の段階で不動産会社に伝えることがよい
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/06 13:17
告知義務について
Q. 不動産の物件情報の中に、 告知義務ありと記載されているものがあるの ですが
どのような内容なんですか？
A. まず、宅建業法では不動産買おうとしている 人に対して、購入の判断に重要な影響を及ぼすとか
購入者に伝えないといけない決まりがあり まして、これを告知義務と言っています。
Q. つまり 告知事項有と記載されている場合は、購入の 判断に重要な影響を及ぼす
何かがあると 考えていいということですね 。
A. はい、そうです。
Q. 具体的には、どのようなものがありますか
A. 対象となる不動産で亡くなった方がいる 場合に記載されていることが多いですね。
Q. 家の中で、亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね。
A. 確か にわからないことが多い です。ただしそれを隠していた場合には
民事上の 責任を問われる可能性もありますし、 査定価格にも大きく影響しますので
査定を 依頼される際にお伝え頂きたいです。
Q. 亡くなった理由が何であっても、 査定の必要があるんですか
どのような内容なんですか？
A. まず、宅建業法では不動産買おうとしている 人に対して、購入の判断に重要な影響を及ぼすとか
購入者に伝えないといけない決まりがあり まして、これを告知義務と言っています。
Q. つまり 告知事項有と記載されている場合は、購入の 判断に重要な影響を及ぼす
何かがあると 考えていいということですね 。
A. はい、そうです。
Q. 具体的には、どのようなものがありますか
A. 対象となる不動産で亡くなった方がいる 場合に記載されていることが多いですね。
Q. 家の中で、亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね。
A. 確か にわからないことが多い です。ただしそれを隠していた場合には
民事上の 責任を問われる可能性もありますし、 査定価格にも大きく影響しますので
査定を 依頼される際にお伝え頂きたいです。
Q. 亡くなった理由が何であっても、 査定の必要があるんですか
A. これまでは、宅建業法で具体的なルールが なかったんですが、 2021年10月8日に国土交通省から
宅建業者に告知すべき基準を定めた、人の死の 告知に関するガイドラインというものが 発表されました。
その中では告知しなくてもいいケースとし て、売却する場合は2つのフェーズの記載が ある
一つ目は、対象の不動さんで発生した、自然死や日常生活のなかでの不良の死亡の場合
二つ目は、対象不動産の隣接住戸、マンションなどの集合住宅の普段使わない 共用部分での死亡の場合です
Q. では賃貸の場合は？
A. 賃貸に出される場合は、この2つに加えて 死亡から3年が経過した場合が加わり ます。
Q. 自然死であれば伝える必要ないんですよね
A. 原則はそうなんですが、普段使わない共用 部分での死亡の場合も含めて、事件性や
社会影響は高い場合、買主あるいは借主から質問があった場合はお伝え頂きたいです。
宅建業者に告知すべき基準を定めた、人の死の 告知に関するガイドラインというものが 発表されました。
その中では告知しなくてもいいケースとし て、売却する場合は2つのフェーズの記載が ある
一つ目は、対象の不動さんで発生した、自然死や日常生活のなかでの不良の死亡の場合
二つ目は、対象不動産の隣接住戸、マンションなどの集合住宅の普段使わない 共用部分での死亡の場合です
Q. では賃貸の場合は？
A. 賃貸に出される場合は、この2つに加えて 死亡から3年が経過した場合が加わり ます。
Q. 自然死であれば伝える必要ないんですよね
A. 原則はそうなんですが、普段使わない共用 部分での死亡の場合も含めて、事件性や
社会影響は高い場合、買主あるいは借主から質問があった場合はお伝え頂きたいです。
Q. 亡くなった場合以外では、どのようなことが 告知義務に該当するでしょうか
A. 買う方の判断に影響があるかどうかが基準 になり、具体的にはご近所にですね
お墓や、ゴミ集積場がある場合など、いわゆる嫌悪施設がある場合です。
この場合は、物件資料等に告知事項あり と記載せず、近隣に墓地ありという ように
直接的な表現で記載して、販売活動が 行われる事があります。
Q. ということは、売主のするべきことは、不動産 を買おうとする人の気持ちになって
その 判断に影響がありそうな事があれば、査定のタイミングで不動産会社の方にお伝えした方 がいいということです。
A. そうですね。 嫌悪施設については、不動産会社の方でも確認 することができ ますので
特に亡くなった方がいる場合には、査定の 段階で担当者の方にお伝え頂きたいです。
★今回のポイント★
・告知事項がある場合は、査定の段階で不動産会社に伝えることがよい
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
初めての売却
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/06 12:29
★今回のポイント★
・不動産に関する詳細を確認することであり、残債情報や隣接地との境界情報などを確認すること。
・売却を検討する場合、一括査定サイトを活用することも有効
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/06 12:29
不動産を初めての売却される方向けのアドバイス
Q. 自分が持っている戸建てを、売却しようと 思っているんですが、何をどうしたらいいか わからなくて。
どうやって売却を進めて良いのか、教えて もらえますか ？
A. 不動産の売却は、そうあるものではないので、 皆さん迷われますよね 。
そのために我々不動産のプロがいますので 、安心してお任せください。
Q. そう言っていただけると心強いです。
A. まずは、自分の不動産を確認することから 始めてみましょうか
Q. 自分の不動産を確認するとはどんなものですか
A. はい、ご売却予定の戸建てで生活をされている ので、家の内装や設備は充分ご存知かと思い ますが
初期の売却検討時に確認するのは、住宅 ローンの残債や 隣地との境界、引き渡し時期についてです。
それでは、いくつか伺っても良いですか ？
Q. はい、お願いします。
A.今、所有されている不動産 ですが、ご自身で購入されたものですか
Q. そうです、20年以上前に買いました
A. そうな んですね。その当時は金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか？
Q. そうです、銀行から融資してもらいました。
A. まだ返済は終わってないでしょうか？
Q. あと10年近く返済は続くはずです。
A. 残りの返済がおわかりですか？
Q. だいたい1000万円くらい残っていたと 思いますが。
A. わかりました。
Q. 住宅ローンで、 残債務を調べておいた方が良いでしょうか？
A. 住宅ローン残りの返済総額を把握しておか ないと、売却価格が残債務を下回る場合
売主 さんが別途費用を捻出して、残債務を返済 しないといけませんし、売却予定の不動産の
抵当権も抹消できなくなってしまう可能性 があるためです 。
Q. わかりました。銀行に 残りのローンの金額を 確認してみます。
A. 次に購入時の前の所有者から、隣地との境界 の明示は受けましたか
Q. だいぶ前なのですが、されたような気がしますが 覚えていません。
どうやって売却を進めて良いのか、教えて もらえますか ？
A. 不動産の売却は、そうあるものではないので、 皆さん迷われますよね 。
そのために我々不動産のプロがいますので 、安心してお任せください。
Q. そう言っていただけると心強いです。
A. まずは、自分の不動産を確認することから 始めてみましょうか
Q. 自分の不動産を確認するとはどんなものですか
A. はい、ご売却予定の戸建てで生活をされている ので、家の内装や設備は充分ご存知かと思い ますが
初期の売却検討時に確認するのは、住宅 ローンの残債や 隣地との境界、引き渡し時期についてです。
それでは、いくつか伺っても良いですか ？
Q. はい、お願いします。
A.今、所有されている不動産 ですが、ご自身で購入されたものですか
Q. そうです、20年以上前に買いました
A. そうな んですね。その当時は金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか？
Q. そうです、銀行から融資してもらいました。
A. まだ返済は終わってないでしょうか？
Q. あと10年近く返済は続くはずです。
A. 残りの返済がおわかりですか？
Q. だいたい1000万円くらい残っていたと 思いますが。
A. わかりました。
Q. 住宅ローンで、 残債務を調べておいた方が良いでしょうか？
A. 住宅ローン残りの返済総額を把握しておか ないと、売却価格が残債務を下回る場合
売主 さんが別途費用を捻出して、残債務を返済 しないといけませんし、売却予定の不動産の
抵当権も抹消できなくなってしまう可能性 があるためです 。
Q. わかりました。銀行に 残りのローンの金額を 確認してみます。
A. 次に購入時の前の所有者から、隣地との境界 の明示は受けましたか
Q. だいぶ前なのですが、されたような気がしますが 覚えていません。
A. わかりました。 購入時に説明された重要事項説明書に記載 されているので
書類を確認していただけ ますか？ 境界が明示されていれば問題ないですが、
もしされていない場合には、新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない 場合もあります。
Q. わかりました。書類を探してみます。
A. 最後に、お引越しの時期は決まっていますか？
Q. まだ決めていないですが、売却が決まったら すぐに引っ越しをしなければなりませんよ ね
A. そうですね。売却が決まってから引っ越し先 を決められている方もおりますので、
今すぐ 決める必要ないですが、 引越し先やタイミングはあらかじめ決め られていた方が
準備もはかどると思います。
Q. わかりました。なんとなく売却をするため の項目も分かってきました。
この後はどのように進めていけばいいの でしょう
A. はい、今確認をさせて頂いた事項と購入時の 処理の準備の上、早速不動産会社に 問い合わせをしてみてください
書類を確認していただけ ますか？ 境界が明示されていれば問題ないですが、
もしされていない場合には、新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない 場合もあります。
Q. わかりました。書類を探してみます。
A. 最後に、お引越しの時期は決まっていますか？
Q. まだ決めていないですが、売却が決まったら すぐに引っ越しをしなければなりませんよ ね
A. そうですね。売却が決まってから引っ越し先 を決められている方もおりますので、
今すぐ 決める必要ないですが、 引越し先やタイミングはあらかじめ決め られていた方が
準備もはかどると思います。
Q. わかりました。なんとなく売却をするため の項目も分かってきました。
この後はどのように進めていけばいいの でしょう
A. はい、今確認をさせて頂いた事項と購入時の 処理の準備の上、早速不動産会社に 問い合わせをしてみてください
Q. わかりましたが、うまく話せるか自信があり ません
A. 大丈夫です、 不動産会社はプロですので、皆様の不安も しっかり受け止めた上でアドバイスをさせ ていただきます。
もし電話でうまく話せるか分からない場合、 複数の不動産会社に一括で売却を相談を できる
サイトもありますのでこちらをご 活用されるといいと思います。
Q. わかりました、検討してみます。
A. 大丈夫です、 不動産会社はプロですので、皆様の不安も しっかり受け止めた上でアドバイスをさせ ていただきます。
もし電話でうまく話せるか分からない場合、 複数の不動産会社に一括で売却を相談を できる
サイトもありますのでこちらをご 活用されるといいと思います。
Q. わかりました、検討してみます。
★今回のポイント★
・不動産に関する詳細を確認することであり、残債情報や隣接地との境界情報などを確認すること。
・売却を検討する場合、一括査定サイトを活用することも有効
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
転勤辞令
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/06 11:48
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/06 11:48
住宅ローン支払い中の不動産を他人に貸す時の注意点について
Q. マイホームを2年前購入したばかりなのに、転勤になりました 。
住宅ローンもまだまだ残っているので、転勤 から戻ってくるまで数年間だけ
賃貸するに はどうしたらいいですか？
A.持ち家なので、誰かに貸すのは自由だと思いがち ですが、住宅ローン支払い中の場合
注意す べきことがあります。
Q. どのような点を注意すればいいですか？
A. まず大前提として、住宅ローンを借りている 状態で、賃貸することは基本的に出来ません。
そもそも住宅ローンは居住を目的とし たローンであり、国の政策のもと
購入を 促進するために低金利となっています。
その ため、契約書やその家族以外の人が住むこと は契約違反となってしまうのです。
Q. 規約違反ですか 、ダメですね。
A. 誰かに貸したいということであれば、 アパートローンなどへ借り換えすることに なるでしょう 。
ただ、アパートローンなど不動産投資目的の融資へ切り替えとなると金利は高くなり 、
毎月の返済も高くなることをもって、総支払いが増え結果的には賃料で賄えないこともあります。
Q. 月々の支払いが上がるのは嫌だなぁ。
A. 借入先の銀行によっては、転勤という理由で 住みたいのに住めない、というやむを得ない 事情を
考慮し住宅の返済中のお家を賃貸 することを、認めているケースがあります 。
Q. 銀行に相談ですか、 黙って貸してもバレないのでは。
A. 確かに金融機関に連絡しないまま、こっそり 貸そうと考える人がいます。
ただこれはとても リスクがあります。 黙って誰かに貸している時点で、契約内容に 変更があったのに
連絡してこないという ことは、最初に住宅ローンを借りるときに、 印鑑を押した 金銭消費貸借契約違反です。
Q. 契約違反ですか。 どうなるんでしょうか？
A. 金融機関によっては 違反を理由に、借り換えどころか一括で返済し 欲しい
というところもできます。
Q. 一括返済ですか、 そんなことになったらとても考えられない です。
住宅ローンもまだまだ残っているので、転勤 から戻ってくるまで数年間だけ
賃貸するに はどうしたらいいですか？
A.持ち家なので、誰かに貸すのは自由だと思いがち ですが、住宅ローン支払い中の場合
注意す べきことがあります。
Q. どのような点を注意すればいいですか？
A. まず大前提として、住宅ローンを借りている 状態で、賃貸することは基本的に出来ません。
そもそも住宅ローンは居住を目的とし たローンであり、国の政策のもと
購入を 促進するために低金利となっています。
その ため、契約書やその家族以外の人が住むこと は契約違反となってしまうのです。
Q. 規約違反ですか 、ダメですね。
A. 誰かに貸したいということであれば、 アパートローンなどへ借り換えすることに なるでしょう 。
ただ、アパートローンなど不動産投資目的の融資へ切り替えとなると金利は高くなり 、
毎月の返済も高くなることをもって、総支払いが増え結果的には賃料で賄えないこともあります。
Q. 月々の支払いが上がるのは嫌だなぁ。
A. 借入先の銀行によっては、転勤という理由で 住みたいのに住めない、というやむを得ない 事情を
考慮し住宅の返済中のお家を賃貸 することを、認めているケースがあります 。
Q. 銀行に相談ですか、 黙って貸してもバレないのでは。
A. 確かに金融機関に連絡しないまま、こっそり 貸そうと考える人がいます。
ただこれはとても リスクがあります。 黙って誰かに貸している時点で、契約内容に 変更があったのに
連絡してこないという ことは、最初に住宅ローンを借りるときに、 印鑑を押した 金銭消費貸借契約違反です。
Q. 契約違反ですか。 どうなるんでしょうか？
A. 金融機関によっては 違反を理由に、借り換えどころか一括で返済し 欲しい
というところもできます。
Q. 一括返済ですか、 そんなことになったらとても考えられない です。
A. そうですよね。なので転勤で誰かに貸すこと を考えているのであれば必ず、
住宅ローンを 借りている銀行に相談しましょう。
Q. 他に何か注意しなければいけないポイント はありますか ？
A. 転勤で家を貸す場合、住宅の控除が受け られないことにも注意が必要です。
Q. そうなんですか。
A. はい、 住宅ローン控除の適用要件は、マイホームの 新築取得または増改築などをした日から
6 カ月以内にそのもの 居住の用に供し 適用を受けるその年の12月31日まで 引き続いて
住んでいることと定められて います。
つまり、ローン契約者本人もしくは、その家族 が持ち家に住んでいることということが
必須 条件なのです。
Q. 住宅ローンの要件と似ていますね 。
A. そうですね、なので転勤で誰かに貸す場合は この適用条件に当てはまらなくなり
住宅 ローン控除は受けられなくなります 。ただ、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は、
居住していない期間を除いて、残りの 控除期間があれば、再び住むようになった年 の翌年から
適用を受けられるようになり ます。
Q. そうなんですね。それは良かった。
A. そうですね。 また賃貸ではなく売却という方法もあり ます。
Q. 買ったばかりなのに？
A. 転勤から戻ってきた時に、住むという明確な 気持ちがあれば貸すのもいいですが、
売却と いう方法もあります。 もちろん現在の住宅ローンの残高や、 査定価格なども含めての判断になりますが
賃貸だけではなく、売却も一つの方法として 検討していただければと思います。
賃貸、売却合わせてお近くの不動産会社に ご相談ください 。
Q. わかりました。ありがとうございます。
住宅ローンを 借りている銀行に相談しましょう。
Q. 他に何か注意しなければいけないポイント はありますか ？
A. 転勤で家を貸す場合、住宅の控除が受け られないことにも注意が必要です。
Q. そうなんですか。
A. はい、 住宅ローン控除の適用要件は、マイホームの 新築取得または増改築などをした日から
6 カ月以内にそのもの 居住の用に供し 適用を受けるその年の12月31日まで 引き続いて
住んでいることと定められて います。
つまり、ローン契約者本人もしくは、その家族 が持ち家に住んでいることということが
必須 条件なのです。
Q. 住宅ローンの要件と似ていますね 。
A. そうですね、なので転勤で誰かに貸す場合は この適用条件に当てはまらなくなり
住宅 ローン控除は受けられなくなります 。ただ、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は、
居住していない期間を除いて、残りの 控除期間があれば、再び住むようになった年 の翌年から
適用を受けられるようになり ます。
Q. そうなんですね。それは良かった。
A. そうですね。 また賃貸ではなく売却という方法もあり ます。
Q. 買ったばかりなのに？
A. 転勤から戻ってきた時に、住むという明確な 気持ちがあれば貸すのもいいですが、
売却と いう方法もあります。 もちろん現在の住宅ローンの残高や、 査定価格なども含めての判断になりますが
賃貸だけではなく、売却も一つの方法として 検討していただければと思います。
賃貸、売却合わせてお近くの不動産会社に ご相談ください 。
Q. わかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
・住宅ローンを抱えたまま賃貸に貸すことは基本的に不可能で、契約違反とされる
・銀行に無断で他の人に家を貸すことはリスクが高く、契約違反となる可能性がある
・賃貸に貸す場合、住宅ローン控除の適用が受けられなくなる可能性があり、注意が必要
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
売却苦戦物件
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/06 11:08
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/06 11:08
売却苦戦物件の対応策について
Q. 不動産が長期間売れなくて困っています。どうすればいいですか？
A. 物件が売れない理由は買い手がいないから です。 ではなぜかいてがいないかというと
需要と のギャップがあるからです。 しかし、原因を分析すれば売れやすくなる 可能性は高いです。
物件が売れない主な理由は、大きく3つに 分類できます。
Q. それは何ですか？
A. まず一つ目が、販売価格が不適切であるから です。
二つ目が、物件自体に何らかしらのマイナス ポイントがある。
そして最後三つ目が、不動産会社選びに失敗し ている、この3つです。
Q. それぞれ詳しく教えてもらえますか？
A. はい、まず1つめの販売価格についてです。
売れない物件の多くは、物件自体の価値に 対して、価格が割高であることが多いです。
Q. 確かに長期間売れていない物件は、どれも 相場より高い気がします。
でも不動産会社から頂いた査定書 の金額で依頼したんですが。
A. 物件が売れない理由は買い手がいないから です。 ではなぜかいてがいないかというと
需要と のギャップがあるからです。 しかし、原因を分析すれば売れやすくなる 可能性は高いです。
物件が売れない主な理由は、大きく3つに 分類できます。
Q. それは何ですか？
A. まず一つ目が、販売価格が不適切であるから です。
二つ目が、物件自体に何らかしらのマイナス ポイントがある。
そして最後三つ目が、不動産会社選びに失敗し ている、この3つです。
Q. それぞれ詳しく教えてもらえますか？
A. はい、まず1つめの販売価格についてです。
売れない物件の多くは、物件自体の価値に 対して、価格が割高であることが多いです。
Q. 確かに長期間売れていない物件は、どれも 相場より高い気がします。
でも不動産会社から頂いた査定書 の金額で依頼したんですが。
A. 不動産会社も 売主様と同じく、少しでも良い条件で成約し たいと考えています。
ですので、相場の上限に近い価格から、販売 スタートを提案することが多いです。
ただし その後の反響状況によっては担当者と相談 し、販売条件について柔軟に検討することも 重要です。
Q. わかりました。では次に 、物件にマイナスポイントがあるというのは どういうことですか？
A. はい、売りにくい物件の多くは外観へ設備 などに、何らかの問題があります 。
買主にとって、見た目の印象は時に間取りや 価格よりも重要です。
特に初めて物件を見たときの印象は、後々 まで尾を引くことになります。
外壁の汚れ具合や、劣化の度合い、玄関の清掃 状況 、水回りの清潔さのが、特に重要です。
これらに大きなマイナス要因があると 、買い手がつきにくくなります。
Q. 確かに、キッチンなど水回りがとても汚かっ たりすると、心なしか他の部分まで汚く感じ ますね。
A. そうですね。
売却タートのタイミングで、一通り掃除 等で綺麗にしていただく、 掃除ではあまり綺麗にできず
あまりにも見 た目を損なう場合には、部分的なリフォーム を提案させていただく場合があります。
Q. わかりました。
それでは、3つ目の不動産会社選びに失敗している、について詳しく教えてください。
A. はい、先ほどお話しした価格 や物件に問題がない場合は、不動産会社が 原因かもしれません。
売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3ヶ月 間です。
そのため不動産会社は、3カ月の間に成果を 出そうと販売活動を行います 。
仮に3カ月たっても、物件への問い合わせ 自体が少ないような場合は、販売戦略に問題 があるか
不動産会社の販売力自体が低いのか もしれません。
Q. そうなんですね。思い切って他 の不動産会社へ変更する、というのも方法の ひとつですね
A. そうですね。 ただいきなり変更するのではなく
ですので、相場の上限に近い価格から、販売 スタートを提案することが多いです。
ただし その後の反響状況によっては担当者と相談 し、販売条件について柔軟に検討することも 重要です。
Q. わかりました。では次に 、物件にマイナスポイントがあるというのは どういうことですか？
A. はい、売りにくい物件の多くは外観へ設備 などに、何らかの問題があります 。
買主にとって、見た目の印象は時に間取りや 価格よりも重要です。
特に初めて物件を見たときの印象は、後々 まで尾を引くことになります。
外壁の汚れ具合や、劣化の度合い、玄関の清掃 状況 、水回りの清潔さのが、特に重要です。
これらに大きなマイナス要因があると 、買い手がつきにくくなります。
Q. 確かに、キッチンなど水回りがとても汚かっ たりすると、心なしか他の部分まで汚く感じ ますね。
A. そうですね。
売却タートのタイミングで、一通り掃除 等で綺麗にしていただく、 掃除ではあまり綺麗にできず
あまりにも見 た目を損なう場合には、部分的なリフォーム を提案させていただく場合があります。
Q. わかりました。
それでは、3つ目の不動産会社選びに失敗している、について詳しく教えてください。
A. はい、先ほどお話しした価格 や物件に問題がない場合は、不動産会社が 原因かもしれません。
売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3ヶ月 間です。
そのため不動産会社は、3カ月の間に成果を 出そうと販売活動を行います 。
仮に3カ月たっても、物件への問い合わせ 自体が少ないような場合は、販売戦略に問題 があるか
不動産会社の販売力自体が低いのか もしれません。
Q. そうなんですね。思い切って他 の不動産会社へ変更する、というのも方法の ひとつですね
A. そうですね。 ただいきなり変更するのではなく
ご依頼している不動産会社へ、現在どのよう な売却活動をしているのか、具体的な検討 顧客はいるのか
今後の売却活動内容などを ご相談されてみてはいかがでしょうか。
Q. その内容をヒアリングした上で、引き続き 依頼するか検討した方がいいということ ですね。
A. そうですね。
それでは最後に先ほどお話しした3つの ポイントをおさえて、
売却に時間がかかって しまっている場合の対策としては
一つ目が 、周辺の成約価格を調べ適正な販売価格に 解決する
二つ目が、外壁や内装水回りなどを 中心に、リフォームやリノベーションを施す。
三つめが、不動産会社と協力し、販売戦略や 広告の出し方を見直す
四つ目が、不動産会社そのものも変更する
以上のポイントを意識していただければと 思います。
Q. わかりました。ありがとうございます。
今後の売却活動内容などを ご相談されてみてはいかがでしょうか。
Q. その内容をヒアリングした上で、引き続き 依頼するか検討した方がいいということ ですね。
A. そうですね。
それでは最後に先ほどお話しした3つの ポイントをおさえて、
売却に時間がかかって しまっている場合の対策としては
一つ目が 、周辺の成約価格を調べ適正な販売価格に 解決する
二つ目が、外壁や内装水回りなどを 中心に、リフォームやリノベーションを施す。
三つめが、不動産会社と協力し、販売戦略や 広告の出し方を見直す
四つ目が、不動産会社そのものも変更する
以上のポイントを意識していただければと 思います。
Q. わかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
・売却の難しさの主な理由は、価格と実際の価値の不一致
・類似物件の価格調査、物件の改善、不動産会社の変更を検討する
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
お勧めできないワンルームマンション投資
カテゴリ：よっちゃんブログ / 投稿日付：2023/10/05 17:50
カテゴリ：よっちゃんブログ / 投稿日付：2023/10/05 17:50
儲からないワンルームマンション投資
マンションの取得価格が高い
初期費用やローンの返済額も大きくなり利回りが低い
空き室になると収入が途絶えて返済に困る
金利がアップするとローン返済額も増加
管理費や修繕費などの費用と入居者対応や修繕に手間がかかる
儲からない内容をいろいろと書きましたが
物件選びと資金計画を慎重に行えば
金融機関からお金を借りて自分の持っている資金より
多くの金額で投資をおこなうことができます
人に貸して得た利益は、ローンの返済に充て
完済後は自分の負債がなくなるので
賃料収入が自分の純粋な利益として受け取れます
投資物件情報を毎日見て、
よい物件情報を探し当てましょう
ウェブサイトよりフリーイラスト引用
本日の業務
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/10/05 17:03
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/10/05 17:03
こんにちは！柏田です。
本日は、午後よりZOOM研修な1日でした。
日々勉強して、次に生かして少しづつ良くなって、反省から勉強して…のくり返しです。
今日学んだことは、お客様個別の案件で、事業承継と相続について税理士さんと司法書士さんへアイディアをもらいました。
物件についてももちろんですが、金額が大きい取引なので、お客様の状況や環境によってもいろいろな兼ね合いがあります。
スぺシャリストになるためどんなことにでもすぐに適切なことが言えるよう勉強し続けてしっかり身に着けたいと思います。
さて、当ブログは動画でも皆様へ発信しております。
そんな中でも項目が多くお問い合わせの多い相続について上がっている動画のページをご紹介いたします。
不動産売却動画（相続関係）の記事一覧｜センチュリー21東洋不動産 (toyo-baikyaku.com)
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価格変更
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/05 15:43
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/05 15:43
価格変更のタイミングについて
Q. 売却中の物件の価格を変更する時に気を付けることはありますか？
A. まずは、依頼されている不動産会社が しっかりと営業活動されているのか、確認 する必要があります。
しっかりと営業活動を行ったうえで、お 問い合わせやご案内の件数が少なければ、
価格を下げるという判断になりますので、 むやみに価格を下げるということをしない ように
気をつけていただきたいです。
Q. 一般的に営業活動は、どれぐらいで一通りの ことができるのですか
A. 概ね1ヶ月です。 ポータルサイトに掲載し、不動産を探している 方に直接アピールしたり
レインズという 不動産会社が見れるサイトへ掲載し、他の不動産会社を通じて
探している方にもご 紹介されます。 もちろん自社にご登録いただいているお客 様へもご紹介しますし
チラシでの広告活動をする会社もあります 。それらが一定範囲で告知できるのに
1 か月くらいです。
Q. 値下げをする場合は、どれぐらい下げるの ですか？
A. 例えば2000万円の査定価格に対して、 2280万円で売却スタートした場合
1カ月間売却活動した結果 、ご案内の数など買主候補の引き合いが 想定より少なければ
概ね5%の 100万円値下げすることを提案します。
Q. 結構大きく値下げするんですね。
A. 確かに大きく下げることになりますが、最終 的に価格交渉が入ることも多いですので
その幅よりも大きく下げないと、インパクト が弱く、例えば50万円の値下げでは
引き合いに変化があまりありません。
Q. 改善されなければ意味がないですもんね
A. そうなんです。 その後にさらに50万円下げて合計 100万円の値下げをしたことになっても
市場の中では2,230万円の物件が 、2180万円になったと認識されますので、 効果が薄いです 。
Q. なるほど だから最初から5%の提案なんですね。
A. もちろんできるだけ高く売却できるように 進めているのですがそのために大きく 値下げをするんです
Q. 1ヶ月で5%下げて、その後も売れなかった 場合はさらに値下げするんですか？
A. まずは、依頼されている不動産会社が しっかりと営業活動されているのか、確認 する必要があります。
しっかりと営業活動を行ったうえで、お 問い合わせやご案内の件数が少なければ、
価格を下げるという判断になりますので、 むやみに価格を下げるということをしない ように
気をつけていただきたいです。
Q. 一般的に営業活動は、どれぐらいで一通りの ことができるのですか
A. 概ね1ヶ月です。 ポータルサイトに掲載し、不動産を探している 方に直接アピールしたり
レインズという 不動産会社が見れるサイトへ掲載し、他の不動産会社を通じて
探している方にもご 紹介されます。 もちろん自社にご登録いただいているお客 様へもご紹介しますし
チラシでの広告活動をする会社もあります 。それらが一定範囲で告知できるのに
1 か月くらいです。
Q. 値下げをする場合は、どれぐらい下げるの ですか？
A. 例えば2000万円の査定価格に対して、 2280万円で売却スタートした場合
1カ月間売却活動した結果 、ご案内の数など買主候補の引き合いが 想定より少なければ
概ね5%の 100万円値下げすることを提案します。
Q. 結構大きく値下げするんですね。
A. 確かに大きく下げることになりますが、最終 的に価格交渉が入ることも多いですので
その幅よりも大きく下げないと、インパクト が弱く、例えば50万円の値下げでは
引き合いに変化があまりありません。
Q. 改善されなければ意味がないですもんね
A. そうなんです。 その後にさらに50万円下げて合計 100万円の値下げをしたことになっても
市場の中では2,230万円の物件が 、2180万円になったと認識されますので、 効果が薄いです 。
Q. なるほど だから最初から5%の提案なんですね。
A. もちろんできるだけ高く売却できるように 進めているのですがそのために大きく 値下げをするんです
Q. 1ヶ月で5%下げて、その後も売れなかった 場合はさらに値下げするんですか？
A. そう御提案することが多いです 。
その時期になると、もともとの査定金額を 忘れてしまいがちなのですが、
査定金額くらいまで下げることを提案し ます。
Q. 確かに私も今すでに査定金額を忘れてまし た。
A. 今お伝えしたのは一例にすぎませんし、 もちろん売主様のご都合もそれぞれあり ますので
柔軟に対応させていただきますが、 一つご注意して頂きたいことが あるんです。
Q. どういったことですか？
A. 売却の担当者は、無意味に値下げを提案しているわけ ではないということです。
安く売ろうとしているのではないかと思わ れたりするのですがお気持ちはわかります が
ご売却を構担当している不動産会社は、できる だけ高く売却できるように努力をし、
それで もご売却できなかった場合に、値下げの提案 をさせていただいてるんです。
Q. 高く売れたほうが仲介手数料も入りますのね。
A. 確かにそうかもしれませんが、一番はご売却を任せていただいたという責任があります ので
その時期になると、もともとの査定金額を 忘れてしまいがちなのですが、
査定金額くらいまで下げることを提案し ます。
Q. 確かに私も今すでに査定金額を忘れてまし た。
A. 今お伝えしたのは一例にすぎませんし、 もちろん売主様のご都合もそれぞれあり ますので
柔軟に対応させていただきますが、 一つご注意して頂きたいことが あるんです。
Q. どういったことですか？
A. 売却の担当者は、無意味に値下げを提案しているわけ ではないということです。
安く売ろうとしているのではないかと思わ れたりするのですがお気持ちはわかります が
ご売却を構担当している不動産会社は、できる だけ高く売却できるように努力をし、
それで もご売却できなかった場合に、値下げの提案 をさせていただいてるんです。
Q. 高く売れたほうが仲介手数料も入りますのね。
A. 確かにそうかもしれませんが、一番はご売却を任せていただいたという責任があります ので
お話をまとめますと、査定金額に対して 10%を上乗せした場合、値下げのタイミング としては
1か月ごとに提案させていただき 、概ね5%程が目安ということ 。
できるだけ高値で、ご売却するために努力し た上でのご提案ということです
1か月ごとに提案させていただき 、概ね5%程が目安ということ 。
できるだけ高値で、ご売却するために努力し た上でのご提案ということです
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
biingとチャットで遊ぶ
カテゴリ：よっちゃんブログ / 投稿日付：2023/10/04 10:21
カテゴリ：よっちゃんブログ / 投稿日付：2023/10/04 10:21
こんにちは
チャットGPTやbingを調べ物をする時に利用しています。
今の「マイブームであるナチョラルフード」
に興味があると書くと
料理の詩を作ってくれました。
下記はbingさんからの詩の贈り物
料理は芸術。
色・香り・味・食感、五感を刺激する魔法のよう。
旬の恵みの美味しさと栄養のブレンドレシピは
自分流の最高傑作。
家族・友人、自分のために愛情込めて作る幸せ。
ありがとう
次から次へと会話が続くbingで楽しんでます
