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Q. 　再建築不可物件とはなんですか？

A.　再建築不可物件とは、 その名前の通り現在ある建物を取り壊して しまうと
再度、建築することができない物件 のことをいいます。

Q. 　それでは、建て替えができる条件とは何なの ですか？

A.　原則は、建築基準法上の道路に、土地の間口 が2メートル以上接しているとちであることです。 
ただし、共同住宅の場合は、土地間口が4m 以上必要であったり 、旗竿地の場合は路地状部分の長さにより
間口 が3メートル以上必要だったりします 。

Q. 　でも、今も建物が建っているのですが。

A.　建築基準法は、 1950年に定められた法律ですので、それ以前の建物があります。
またそれ以降の建物でも 、建築計画時の申請を 建築可能な道路や、建物であるかのように
実際とは異なる形状として申請を行って いるケースが多くあります。

Q. 　なるほど。

A.　一見、道路ではあるものの、建築基準法上は 道路の判定されていないこともあります。
道路の形状が、指定された位置道となっている ケースもあります。

Q. 　最近築不可物件といっても、様々なケースが あるんですね。
再建築不可物件は、売却することができます か？

A.　はい、売却することが可能です。

Q. 　売却の際に、何か影響がありますか？

A.　基本 、再建築することが出来ないので、購入者が 限定されてしまいます。
また、住宅ローンの融資が利用できない ケースがほとんどです。

Q. 　かなり限定されてしまうんですよね 。

A.　ただ、リホームすることは可能です。 自身で居住する以外に 収益物件として購入する方も多いです。
また、建築基準法上の道路に接していなくて も、 建築基準法43条2項の例外規定が適用され
再建築が可能となる例外もあります。まずは詳細を知るためにも売却に長けて いる
不動産業者にご相談されることをお すすめします。

Q. 　わかりました。ありがとうございました。

★今回のポイント★ 

・再建築不可の物件は、既存の建物を取り壊して新しく建てることができない特性を持ちます。
・再建築不可の物件は売却可能ですが、購入者は住宅ローンを利用できないなどの制約が一般的です。建築規制の例外も存在し、詳細情報は経験豊富な不動産業者に相談することがおすすめされています。

これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。

Q. 　不動産を売却した時に、税金がかかるんですよ ね？

A.　はい、譲渡所得税というものが課税されます。

Q. 　不動産を所有していた期間によって、税率が 変わると聞いたことがあるのですが？

A.　譲渡所得には、所得税と住民税と復興特別 所得税の3つが課税されますが、
所有期間によって所得税と住民税の税率が 変わります

Q. 　収容期間は、どのように決まるのですか ？

A.　不動産を譲渡した年の、1月いっぴの時点で所有期間が5年以下が超えているからよっ て変わっていきます。
5年以下の場合には短期譲渡所得、 5年を超える場合には長期譲渡所得となり ます。

Q. 　短期と長期があるんですね。 それぞれについて教えてください。

A.　はい、まず短期譲渡所得ですが 、譲渡所得に対して所得税は30% 、住民税は9%となります。

Q. 　では、長期はどうですか？

A.　長期譲渡所得では、譲渡所得に対して所得税 が15%、 住民税が5%となります。

Q. 　そんなに税率が違うのですね。

A.　そうなんです。 ちなみに復興特別所得税はどちらも 2.1%ですが、これは所得税の額に対して 課税されます。
わかりやすく合計すると、短期は 39.63%、長期は20.315% となります。

Q. 　倍くらい変わってくるんですね。

A.　そうですね。 ただし、所有期間の判定は単純ではありませ んので注意が必要です。

Q. 　では、所有を開始した日ですが契約日を基準 とするのでしょうか？
それとも、 引渡し日を基準とするのでしょうか？ どちらを基準に判断すれば良いのでしょう か

A.　はい、まず所有を開始した日を取得日といい ますが、取得日は新築か中古かによって違ってき ます。

Q. 　新築と中古で違うのですね 。

A.　新築の場合は引渡し日を 取得日として計算します 。
中古の場合は契約 日を取得日として 良いこととなっています。

Q. 　所有期間の終わり いつ になるのです か

A.　所有期間の終わりを 譲渡日といい 、新築中古ともに引渡し日が基準となります。
先ほどもお話ししましたが、5年経過し たかどうかの判定は 、譲渡した年の
1月１日で5年を超えて いるかどうか、を判定基準とします。

Q. 　ということは、実際には5年を超えて所有し ているのに 、税法上では
長期譲渡所得と認めてもらえ ないケースがあるのですか

A.　はい、そうです。 6年所有していれば全く問題はありません が、 所有期間が5年数ヶ月の場合は
税法上は、長期譲渡所得と認められないケースがあるので、注意が必要です。

Q. 　ちなみに、相続した場合には所有期間をどう なるのですか？

A.　相続された場合には、被相続人が取得した日 を引き継いで
所有期間をを考えます。

Q　よくわかりました。ありがとうございます。 

★今回のポイント★

• ・所得税と住民税の税率は所有期間に応じて異なり、5年以下の場合は短期譲渡所得、5年以上の場合は長期譲渡所得となる。
• ・短期譲渡所得の税率は所得税が30%、住民税が9%で、長期譲渡所得の税率は所得税が15%、住民税が5%である。

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Q. 　マイホームを購入したのですが、転勤になって しまい現在賃貸で貸しているのですが、
この 状態のまま売却することはできるの でしょうか？

A.　はい。今回のような場合、 オーナーチェンジ物件として売却すること ができます。

Q. 　なるほど、オーナーチェンジ物件 ですか？
何か特別な不動産取引なのでしょう か？

A.　いいえ、オーナーチェンジで物件を売却する 手順は、大まかに言えば通常の売却と
ほとんど変わりません。 ただ、売却価格の査定方法が、投資用不動産で あるために
居住用物件と異なり、物件自体の 収益力に基づいて、不動産価格を求める方法 、すなわち
収益還元法を用いて査定が行われ ます。

Q. 　居住用として売却する場合と、査定方法が 違うんですね。
他に、気をつけておくポイントはありますか？

A.　はい、居住用物件よりも査定価格が低い傾向 にあります。 というのも一般的な居住用物件に比べて
物件を売却するターゲットも、投資家や 大家業を営むものに限られてしまい、
物件のニーズがそれを待ってしまいます 。

Q. 　一般的な居住用物件比べると、収益物件の ニーズは少ないのかもしれませんね。

A.　はい、 またオーナーチェンジ物件は内覧ができ ないため、売却価格によっては
売却が難しく、 時間がかかってしまうケースがあります。 もし入居者が協力的で内覧を許可して くれれば
問題ありませんが、珍しいケースです 。内覧ができないということは、原状回復 費用がどのくらいかかるか
不透明で検討者 にとってもリスクがあるといえます。

Q. 　確かに、物件の室内を見ずに購入するのは、 リスクがありますね。
あと オーナーチェンジ物件として売却する場合、 入居者には事前に告知しないといけないですか？

A.　いいえ、事後報告で問題ありません 。オーナーチェンジをすることに借主や連帯 保証人の
承諾を得る必要ありません。 オーナーチェンジ物件の売却後に、売主と 買主の連名で知らせておくのが一般的です
その際、新しい家賃の振込先を入居者にお 伝えください。その他にもオーナーチェンジ物件の売却は
手続きが複雑になる可能性も 高いので、まずは不動産会社に相談して売却 に向けたアドバイスをもらえましょう。 

★今回のポイント★

・「オーナーチェンジ物件」は一般的に住宅用不動産に比べて査定価格が低く、主に投資家や大家業を対象としているため、需要が限られていることが述べられています。また、入居者に所有権の変更を通知する必要があることも強調されています。

・売却価格の査定方法が「収益還元法」と呼ばれる方法で行われることが強調されています。この方法は、物件の収益潜在力に基づいて価格を決定するもので、住宅用不動産とは異なります。

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Q. 　空き家になっている不動産を、売却しようと 考えているのですが、 物がたくさん残っているんです。
そのままではだめなんでしょうか？

A.　買主様が個人の場合、基本的には売主様の ご負担で片付けていただく必要があります。
新しく住まわれる方が、そのまま使うという ことはあまりありませんし、空き家の状態 でしたら
家具や壁の痛みも進んでいる可能性が高いので、売主様に片付けていただく必要があります。

Q. そうですよね、 せっかく新居に引っ越しても前の所有者の 方が使われていたものを
そのまま使うのは ちょっと。

A.　タイミングとしては、売却をスタートされる ときに、片付けていただいた方が印象も良い です。
ご自身だけで片付けをされるのは、かなりの 負担になりますのでそういった片付けや
撤去されている業者さんに依頼されること をおすすめします。
自分たちだけでは、無理だと思います。 片付けが大変そうでしたらそのままの状態で
不動産会社に買い取ってもらうということ もできます。

Q. 　そのままの状態でもいいんですか？

A.　大丈夫です。不動産会社の中には、その不動産 を買い取り、リフォームしたり建て直して
販売をするところもあります。 その工事をする際に、合わせて撤去すること で費用を抑えて
撤去することもできます。 もちろん大切なものが残っていないのかは、 確認はして頂いた方がいいですね。
この場合、 残置物の所有権を放棄し買主による処分を 承諾することを、売買契約書に定めておく 必要があります。

Q. 　個人の方が買って、リフォームされるときに 片付けていただくこともできるのでしょう か？

A.それも可能ではあるんですが、ものが たくさんの残っている状態でご売却をさ れると
あまり印象が良くなく見えてしまい ますので、売却期間や金額に影響が出て しまいやすいです。

Q. 　なるほど、手間をかけずに売りたいなら不動産会社、 高値で売りたいなら、時間と労力をかけて
撤去したほうがいいということですね。

A.　そうですね 。それと空き家の場合は、雨漏りシロアリの 害などについての
契約不適合責任のリスクもありますので、そちらもいただければと思います。

Q. 　そうですね。どれ くらいで売れそうなのか、査定していただい ていいですか？

A.　もちろんです。 査定金額をご確認いただき、どうするのかを ご判断頂ければと思います。 


★今回のポイント★

・物件を売却する際、一般的には前の所有者が物品の片付けを行う責任があります。購入希望者は通常、前の所有者の物品を引き継ぎたくないし、不適切に保守された物件も好ましくありません。

・一部の不動産会社は、物件をそのまま購入し、清掃と改装を自身で行うことがあります。残された物品の所有権と処分方法を売買契約書で明確にすることが勧められています

これからも不動産売却について発信していきます。
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