「熊本市の不動産売却・買取はセンチュリー21東洋不動産」の記事一覧（850件）
熊本市を中心とした熊本エリアの不動産売却・買取は、熊本市のセンチュリー21東洋不動産にご相談下さい。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/31 11:23
不動産売却に強い不動産会社について
高い査定価格を出した不動産会社ですか
A. いいえ、不動産会社を選ぶときに査定価格が高いという理由だけで
売却の依頼をするのはお 勧めしません。 不動産会社によっては、売却依頼を欲しいが 為に
無理矢理、査定価格を高くしている ケースもあるからです 。
そういった不動産会社に依頼してしまうと、 結局売れずに最後は、相場よりも安い売却と いうケースも
少なくありません。
Q. そんなんですね。
実際に、売却が得意の 不動産会社の見極め方みたいなものはあり ますか？
A. はい、どの業界でも同じことが言え ますが、 今担当しているエリアで
どのくらい売買実績があるのかを、聞いてみてください。
マンションなどの不動産は、物件によって それぞれの良いポイント、 悪いポイントが違います。
しかし周辺環境を どのようによく見せるのかは、エリアで売買 実績のある方で、あれば多くの経験がある
Q. 確かに、より実績がある方は良い条件で売却 してくれそうですね。
ただ、実績を聞いても判断難しそうですね 。
A. 確かに、不動産担当者の売却の実績があるか どうかの見極めは、難しいと思います 。
ただポイントを押さえて確認しておくと、不 動産担当者が担当しているエリアで、どれ ほどの
実績があるのかが見えてきます。
Q. そのポイントは何ですか？
A. まずエリアでの、継続年数を確認すること です。
どんなに売れている不動産担当者だとしても、今、担当エリアになって間もない不動産 担当者だと
どうしても不安ですよね。 というのもこの駅はこんなに便利、 近所の環境がこんなに など
地域的な話も、マンションなどの不動産 購入にはつきまといます。
どんなに良い物件でも周辺環境に満足が いかなければ購入はしてもらえません。
Q. それなら私でも判断できそうです。
A. はい、専門性の必要な知識が あることですね。
不動産と一言に言っても、どのような不 動産を売却したいかによって条件が変わり ます。
種別だけでも、マンション、戸建、土地と様々 です。
そのため、売却したい不動産が果たしてどの ジャンルに含まれ、それぞれどのような売却 活動をすべきかを
熟知している不動産担当者であることが好ましいです 。
Q. 専門性ですか、 そうしたらどのような資格を持っているか は、確認した方が良さそうですね。
A. そうですね。
宅地建物取引士は、宅地建物取引業に従事 する不動産担当者が持っているべき資格 ですが
担当者の保有率が100%ではない ので、必ず確認するようにしましょう 。
また、買い替え、住み替えの場合ですと、住宅アドバイザーやファイナンシャル プランナーの
資格を持っている不動産担当 者だと、お金やローンの相談もできるのが助かりますね。
Q. 資格の確認は、私でもできますね。
そしたら、査定価格はあまり重要ではないん ですね。
A. 査定価格も大事です。
ただ、なぜこの査定価格なのかを、しっかりと 根拠を提示しながら
説明してくれる不動産担当者であるかが大事です。
不動産の売却する際は、不動産担当者に査定で出した価格の根拠を確認し、
その際、売り たい不動産のメリットだけでなく、 デメリットも伝えてくれるかどうかを
確認 することが大事です。
Q. 根拠の無い査定価格を提示してくる担当者 には、依頼してはダメということですね
A. その通りです。
どんな不動産会社 、担当者に依頼するかは、重要なポイントです。
いい人そう だけで不動産担当者を決めてしまうと、必要な知識が足りていなくて
売却活動に手こずる なんてケースもあります。
ご自身で不動産担当者を選ぶことは、なかなか 勇気がいることでありますが、より良い条件で
不動産売却をするためにも、不動産担当者 しっかりと見極めるようにしましょう
★今回のポイント★
不動産会社の選択基準:
- ・高い査定価格だけに惑わされず、総合的な評価を行うことが大切。
- ・売却依頼の決定には査定だけでなく、信頼性やアプローチも考慮すべき。
エージェントの経験評価:
- ・エージェントのエリア経験や実績を尋ねる重要性。
- ・新人エージェントは地域に対する理解が不足する可能性がある。
- ・不動産の種類ごとに異なる専門知識の必要性。
査定価格の理解の重要性:
- ・提示された査定価格の根拠を理解することが重要。
- ・根拠のない査定価格を提示するエージェントは避けるべき。
不動産担当者の慎重な選択:
- ・好感度だけに頼らず、慎重な選択が必要。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/31 10:44
未登記建物の売却について
A. はい、売買でき ます。 ただし、買主様にとってデメリットや リスクがありますので
売却がしにくかっ たり、売却価格に影響が出たりすることが あります。
Q. 買主様にデメリットやリスクがあるん ですか？
A. 一つとして、購入し取得したにも関わらず、 所有権を第三者に主張することができませ ん。
不動産取引では、通常売買代金の支払いと 同時に所有権が移転し、所有権移転登記も行い ます。
ですが建物が未登記であれば、移転登記を 行うことができません。
仮に、二重売買なので 取引後に第三者がその建物を登記した場合、 登記した第三者に対して
買主様は所有権を主張 することができません。
Q. それはとんでもないリスクですね 。
A. そんな危険性のある建物を購入しようとは 思わないですよね。
次に、住宅ローンなどの融資を利用しようと しても、融資を受けることができません。
Q. 融資が受けられないなるのはどうしてです か？
融資を利用する場合、金融機関はその土地や 建物に抵当権を設定します。
万一返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることに なります 。
ところが抵当権を設定する建物の登記が なければ、抵当権設定はできません 。
Q. 売買は可能だけど、実際そのまま購入して くれる買主様が少ないということですね。
買主様の名義に登記できるようにするに は、どうすればよいですか？
A. 誰が所有者なのかわかるようにする 登記 を、保存登記と言いますが、
保存登記をする ためにはまず建物表題登記が必要となり ます。
Q. 表題登記ですか？
A. はい、表題登記とは、不動産を 特定するため不動産登記の表題部になさ れることをいいます。
建物の場合には、所在、家屋番号、種類、構造など の登記となります。
ちなみに不動産登記法では、表題登記のない 所有権を取得した者は、取得日から1ヶ月以内に
表題登記を申請し なければ、10万円以下の過料となっており ます。
Q. そんな法律があるんですね。
表題登記の 次は ？
A. 次は、建物も所有権保存登記を行います。
保存 登記を行うことで、その建物所有者を明示 することができます。
いきなり買主様の名義で保存登記をする ことは、法律上難しいため 売主様の名義にすることが一般的です 。
Q. つまり売主名義の建物にしておくという ことですね。
A. はい、そういうことです。
費用負担をどうするか 、表題登記と保存登記をいつまでに完了さ せるかなどは、
事前に取り決めが必要です。
Q. 誰に依頼するのでしょうか？
A. 表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法 書士になります。
Q. 同じ登記でも、分野が違うんですね。
A. 建物全体が未登記の場合もありますが、 一部が未登記になっている場合もあります。
Q. どんな場合ですか？
A. 別の部屋を建築したり、増築した場合などです。
A. 原則、売主様は増築による表示変更登記を 行って、引き渡す必要があります。
ただし、買主様が住宅ローンを要しない、 あるいは引き渡し後建物を解体撤去するな ので、
買主様が未登記のまま、引き渡しを承諾される場合もあります。
Q. 確かにそうですね。 何から始めればよいのでしょうか ？
A. まずは、売却に力を入れている不動産業者に 相談されるのが良いかと思います。
土地家屋調査士や司法書士の紹介は もちろん、 物件の特性や想定する購入希望者なども考え ながら
アドバイスがもらえるかもしれませ ん。
わかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
・未登記の建物は売買可能だが、デメリットやリスクがある。
・売却が難しい場合があり、価格に影響が出る可能性もある。
・未登記建物は抵当権を設定できず、融資を受けられないため購入しにくい。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
カテゴリ：よっちゃんブログ / 投稿日付：2023/08/30 14:25
コロナが始まる以前なので4年前になります。
膝が悲鳴を上げるほど体重がずっしりと重みを増していました。
栄養士さんからご飯・ビールを減らしてタンパク質や野菜を多くとってくださいと言われる。
意を決して短期間ダイエットと筋トレに通い6か月で１０Kほど減量に成功
足腰が弱く、よくこけていたので今も筋トレを続けています。
8月末で通っていたジムが閉店になったので、○○ザップの
宣伝チラシを見て入会しました。
今日チョコっと行ってみます。
使い勝手など次回アナウンスします。
なんと益城惣領店・菊陽・八代など熊本でオープンしている店は
18店舗もありました
ちなみに益城惣領店は東洋不動産で管理しております。
益城のお近くにお住まいの方、○○ザップに入会して健康な毎日を
上記の画像は下通店・・レッグプレス（太もも引き締め）
ラットプルダウン（背中）を中心にトレーニングしちゃいました
カテゴリ：よっちゃんブログ / 投稿日付：2023/08/29 13:24
船旅続編
MSCベリッシマからの朝日
5時20分に目が覚めてカーテンを開けると
太陽が水平線から顔をのぞかせているのに
出会いました。まじかにお日様をみて感動!!
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/08/28 17:02
傾いた家は、倒壊の危険性や住人の健康への影響など、さまざまな危険性があります。
・倒壊の危険性
傾いた家の最も大きな危険性は、倒壊の恐れがあることです。家の傾きは、地盤沈下や軟弱地盤など、さまざまな原因で起こりますが、いずれの場合も、そのまま放置しておくと、傾きが進行して倒壊する可能性があります。また、地震や台風などの災害が発生した場合、倒壊の危険性がさらに高まります。
・住人の健康への影響
傾いた家は、住人の健康にも悪影響を及ぼす可能性があります。家の傾きによって、ドアや窓が開け閉めしにくくなったり、壁に亀裂が入ったりすることで、住人の生活に支障をきたすことがあります。また、傾いた家で生活していると、平衡感覚が狂ってしまい、めまいや頭痛、吐き気などの症状が出ることがあります。
・その他
傾いた家は、以下のような問題を引き起こす可能性があります。
- ・雨水や地下水の浸入による腐食や損傷
- ・火災時の延焼のリスク
- ・不動産価値の低下
傾いた家を所有している場合は、早めに専門業者に相談して、傾きの原因を特定し、適切な補修や修理を行うことが大切です。
傾いた家の傾きを測るには、以下の方法があります。
- 〇レベルを用いて、家の各部分の高さを測る
- 〇レーザーレベルを用いて、家の各部分の傾きを測る
- 〇ドローンを用いて、家の全体の傾きを測る
傾きの測定方法は、家の構造や傾きの程度によって異なります。傾きの測定方法については、専門業者に相談するとよいでしょう。
カテゴリ：よっちゃんブログ / 投稿日付：2023/08/28 16:46
8月16日から25日までの10日間
SMCベリッシマ16階建て_5000人乗りの
超大型船で日本国内と釜山観光の船旅に。
レッツゴー
上げ膳・下げ膳で
毎日夕食はコース料理と生ビール2杯
朝・昼は食べ放題
朝9時から15階デッキで１Hストレッチしたけど
お腹周りが・・・.jpg)
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/28 12:39
融資承認取得日について
A. そうですね。 お引っ越し準備など、まだまだこれからやっ ていただくこともたくさんあるかと思い ます。
ちなみに買主様は、住宅ローンの事前 審査がされていましたか？
Q. 事前審査ですか？
これから住宅ローンの申し込みをされると聞いてましたが、事前審査については分から ないです。
A. そうですか、 住宅ローンの事前審査は絶対にしておか ないといけないということではありません が、
これからされる住宅ローンの本申込み の手続きについては、売主様にも影響がある ことなので
把握していただいた方が良いか と思います。
Q. 具体的には、何を注意しておけばいい でしょうか
A. はい、契約書や重要事項説明書に、買主様が 利用する予定の銀行やローンの金額のほか
融資承認取得技術、 融資利用の特約に基づく契約解除記述、と記載されているところがあるかと思います。
Q. ありますね
A. その内容を噛み砕いてお伝えすると、融資承認取得技術に記載されている日までに、
記載されている銀行で、記載されている金額 以内のローン申し込みについて
融資の承認を もらう必要があり、もし申し込みをしてい ながらも否認された場合では、
契約解除期日 までであれば、契約自体を白紙解約 つまり、なかったことにできるという内容 です。
Q. 期日までに、申し込みをしていなかった場合は どうなるのでしょうか？
A. 期日を過ぎて申し込みをして、融資の承認を 得られれば良いのですが
もし否認されて しまった場合には、契約解除となることも あります 。
Q. 解除になってしまうと、どうなるのですか ？
A. 白紙解約、違約解除どちらの場合でも、買主様 を新たに探す必要があります 。
白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料 なども、お金が元の支払い主に戻ります。
違約解除の場合ですと、契約書に定められた 違約金を売り主様が受領することになり ます。
Q. そうすると、引越の準備の スケジュールも変わってきますよね。
A. そうなんです。 最悪のケースもあり得ることをご理解しつつ
ご準備は進めて頂ければと思います 。
そういうケースを極力防ぐために、事前審査 というものをやっていただくこともあり ます。
Q. 先ほどおっしゃっていたものですね。
A. はい、 事前審査では、買主様のお仕事や収入、その 他の借り入れ状況についてを中心に
審査を 行います。仮審査とも言ったりしますが、それ で承認を得られれば本審査で否認される 可能性は大きく下がります。
Q. なるほど、 とにかく今回は融資承認取得期日までに 、手続きを進めて、進めているかを確認した ほうがいいですね。
A. そうですね。
その手続きが 滞りなく行われるようにサポートするのが、 不動産仲介会社の役割でもありますので
大丈夫かと思いますが、念のために、ご注意を いただければと思います。
わかりました。ありがとうございます。
★今回のポイント★
- ・住宅ローンの事前審査の重要性と売主への影響
- ・契約書や重要事項説明書での銀行やローンの詳細の記載重要性
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/28 11:42
抵当権抹消手続きについて
このような不動産って、売れるのでしょう か？
A. 問題ありません。 現在ローンを払っていながらでも売却は できます。
Q. そうなんですよね。その場合、現在 支払っているローンはどのように返済していく のでしょうか？
A. その場合、現在お持ちの不動産には銀行 からの抵当権が付いていますので、借りた ローンを返済して
抵当権を抹消していく 必要があります。所有している不動産を売却 した資金で返済または
手持ちの資金からの 返済どちらでも構いません。
Q. 基本的なことですが、抵当権って何ですか
不動産を購入するときに、銀行からは融資は 受けたのですが
A. 銀行は融資をする際に不動産を担保とし ます。
万が一借り入れをされた方が、ローンの 返済ができない場合
担保にした不動産を 競売にかけ売却して債権を回収するため です。
このような権利のことを抵当権と 言います。
Q. 確かに融資を受けた時に、自分の不 動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載さ れていました。
A. そうですね。僕の金融機関は、融資する際に抵当権の設定を求めますので。
Q. ではこの抵当権設定を外さないといけないですよね。
A. はい、そうです 。
誰も前の所有者が借りた抵当権付きの物件 は、買わないですよね。
ですから、不動産を売却する際、次の購入者に引渡しをする前に、抵当権を抹消し なければならないのです。
また、新たに不動産 を購入する方に対して、銀行などの金融機関 は、
前所有者の抵当権を外すことを条件に、 融資をしています。
Q. 抵当権はどうすれば外せるんでしょうか？
A. はい、ローンの残債を一括して繰上返済する ことによって、銀行は抵当権を外してくれます。
借り入れをされている方が、残債を一括返済し た際に、銀行は抵当権抹消書類を借入者に 渡します 。
実質的には、抵当権の抹消手続きは司法書士 に依頼することが多いため
あまり馴染み がないかもしれません。
Q. わかりました。素人なのでプロの司法書士に お任せしたいと思いますが
抵当権を抹消する時に、必要な書類はありますか ？
A. 全部で6つあります 。
1つ目は、 登記済証または登記識別情報です。
2つ目は、登記原因証明情報です
3つ目は、委任状です
4つ目は、金融機関の資格証明書です
5つ目は、抵当権抹消登記申請書です
最後に6つめは、登記事項証明書、以上の6つ になります。
Q. ちなみ抵当権の末梢の費用は、どのくらい でしょうか？
A. 印紙代や司法書士への金額も含めると、 1万5000円から2万円が相場になり ます。
Q. 抵当権の抹消手続きは自身でもできるの でしょうか ？
A. はい、できますね。
ただ不動産売却に伴う抵当権の抹消につい ては、購入者の登記も絡んできますので、
安心、 安全そしてスピーディーな取引を行うため にもできる限り、プロの司法書士に依頼する ことをお勧めします。
Q. わかりました。ありがとうござい ました。
★今回のポイント★
・不動産を売却する際には抵当権を解消する必要があり、売却代金や個人資金を使って返済することが必要
- ・「抵当権」とは、銀行が貸付金の担保として不動産を利用し、返済が滞った場合に競売で売却する権利のことを指す。
- ・スムーズかつ安全な手続きのために、専門家の協力を勧め、必要な書類や関連費用について説明している。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/28 10:21
IT重説について
これはどのような仕組みなの でしょうか？
A. はい、それは IT重説と 言われるものですね。
Q. IT重説ですか、なんだか難しそうですが、 従来の重要事項説明とどう違うんです
A. はい、 従来は、宅建士の有資格者が対面で買主、 借主に重要事項説明をしなければなりませ んでした。
それが対面ではなく、 IT つまりテレビ電話等端末上でも可能にした ものが、IT重説です。
Q. そうなんですね。今も時期対面をしなくても説明を受け られるのは嬉しいですね。
A. そうですね、時間や場所に縛られることなく 説明を受けられることは、お客様にとっても メリットがありますよね。
Q. 重要事項説明を オンラインで説明を 受ける際にどうすればいいですか？
A. まずは、売主の同意を得た上で、実施され ます。
オンラインで説明するため、ネット環境の設備 が必要になります。
A. はい、大丈夫 です。
IT重説は、音声のみや画像のみでは 認められておりません。
必ず音声付きの動画で行っていただく必要があります。
ですの で通信環境を整えて、説明を受けて頂けれ ばと思います。
できれば、パソコンや タブレットなど画面が大きいと見やすい ですね。
また、双方向でやりとりするために、スマート フォンで行う際には wi-fi などに
常時接続した上で行うといいです。
Q. 確かに、途中で画像が固まってしまうことも ありますよね。
A. そうですね。大事な話ですので、途中で固まっ てしまっては困りますよ
Q. なんとなく IT重説がわかってきまし たが、動画で説明を受ける以外に書類などはどうするんですか？
A. 事前に不動産会社から、 IT重説を 受ける方に重要事項説明書などを送付して
書類を確認いただきながら、説明を行って いきます。
もちろんご理解ご納得いただいた上で、署名 捺印をしていただきます。
★今回のポイント★
- ・IT重説は、従来の重要事項説明との違いを説明し、その仕組みを紹介。
- ・オンライン説明の利点として、時間と場所に縛られない便益を強調。
- ・オンライン重要事項説明の手順や、必要な環境について具体的に説明。
これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2023/08/27 18:28
こんばんは。柏田です。
本日、シロアリ被害に遭われているお宅へ伺いましたので、シロアリの恐ろしさと対策をご紹介いたします。
まず、シロアリ被害の恐ろしいところは、以下の3つが挙げられます。
- ①家屋の耐久性が低下する
シロアリは、木材を食い荒らすことで家の耐久性を低下させます。特に、床下や柱などの重要な部分が被害を受けてしまうと、建物の倒壊や崩壊の危険性が高まります。
- ②二次被害が発生する
シロアリ被害は、単に木材が食い荒らされるだけではありません。屋根裏が被害を受ければ雨漏りにつながり、壁や柱が被害を受ければ耐震性が落ちるなど、二次被害が発生する可能性があります。
- ③被害に気付きにくい
シロアリは、目につかない場所で活動するため、被害に気付きにくいという特徴があります。そのため、被害が進行してから発見されるケースが多く、被害を抑えるための駆除や修理に多大な費用がかかります。
また、シロアリは、木材だけでなく、家具や電気設備、書籍などの紙製品も食害する可能性があります。そのため、シロアリ被害を受けないように、定期的に点検や予防対策を行うことが重要です。
具体的には、以下の点に注意しましょう。
- ・床下や屋根裏などの湿気がこもりやすい場所の掃除や換気をこまめに行う
- ・木材に防蟻剤を塗布する
- ・シロアリの被害に遭いやすい木材製品を置かない
シロアリ被害は、早期発見と対策が重要です。少しでも異変を感じたら、早めに専門業者に相談しましょう。
