未登記建物｜熊本市の不動産売却・買取はセンチュリー21東洋不動産｜センチュリー21東洋不動産

Q. 　未登記建物は、売買できますか？

A.　はい、売買でき ます。 ただし、買主様にとってデメリットや リスクがありますので
売却がしにくかっ たり、売却価格に影響が出たりすることが あります。

Q. 　買主様にデメリットやリスクがあるん ですか？

A.　一つとして、購入し取得したにも関わらず、 所有権を第三者に主張することができませ ん。
不動産取引では、通常売買代金の支払いと 同時に所有権が移転し、所有権移転登記も行い ます。
ですが建物が未登記であれば、移転登記を 行うことができません。
仮に、二重売買なので 取引後に第三者がその建物を登記した場合、 登記した第三者に対して
買主様は所有権を主張 することができません。

Q. 　それはとんでもないリスクですね 。

A.　そんな危険性のある建物を購入しようとは 思わないですよね。
次に、住宅ローンなどの融資を利用しようと しても、融資を受けることができません。

Q. 　融資が受けられないなるのはどうしてです か？

A.　それは抵当権が設定できないからです。
融資を利用する場合、金融機関はその土地や 建物に抵当権を設定します。
万一返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることに なります 。
ところが抵当権を設定する建物の登記が なければ、抵当権設定はできません 。

Q. 　売買は可能だけど、実際そのまま購入して くれる買主様が少ないということですね。
買主様の名義に登記できるようにするに は、どうすればよいですか？

A.　誰が所有者なのかわかるようにする 登記 を、保存登記と言いますが、
保存登記をする ためにはまず建物表題登記が必要となり ます。

Q. 　表題登記ですか？

A.　はい、表題登記とは、不動産を 特定するため不動産登記の表題部になさ れることをいいます。
建物の場合には、所在、家屋番号、種類、構造など の登記となります。
ちなみに不動産登記法では、表題登記のない 所有権を取得した者は、取得日から1ヶ月以内に
表題登記を申請し なければ、10万円以下の過料となっており ます。

Q. 　そんな法律があるんですね。
表題登記の 次は ？

A.　次は、建物も所有権保存登記を行います。
保存 登記を行うことで、その建物所有者を明示 することができます。
いきなり買主様の名義で保存登記をする ことは、法律上難しいため 売主様の名義にすることが一般的です 。

Q. 　つまり売主名義の建物にしておくという ことですね。

A.　はい、そういうことです。
費用負担をどうするか 、表題登記と保存登記をいつまでに完了さ せるかなどは、
事前に取り決めが必要です。

Q. 　誰に依頼するのでしょうか？

A.　表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法 書士になります。

Q. 　同じ登記でも、分野が違うんですね。

A.　建物全体が未登記の場合もありますが、 一部が未登記になっている場合もあります。

Q. 　どんな場合ですか？

A.　別の部屋を建築したり、増築した場合などです。

Q. 　なるほど。

A.　原則、売主様は増築による表示変更登記を 行って、引き渡す必要があります。
ただし、買主様が住宅ローンを要しない、 あるいは引き渡し後建物を解体撤去するな ので、
買主様が未登記のまま、引き渡しを承諾される場合もあります。

Q. 　確かにそうですね。 何から始めればよいのでしょうか ？

A.　まずは、売却に力を入れている不動産業者に 相談されるのが良いかと思います。
土地家屋調査士や司法書士の紹介は もちろん、 物件の特性や想定する購入希望者なども考え ながら
アドバイスがもらえるかもしれませ ん。

わかりました。ありがとうございます。