区画整理地
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/02 10:12
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/02 10:12
区画整理地の売却について
Q. 区画整理事業とは、どういったものでしょう？
A. 街並みというものは、長い時間をかけて自然 と出来上がったものが多く、
なかには道幅が 狭かったり、入り組んでしまうこともあり ます。
そうなると、災害時の救助車が入れないとの 支障をきたすケースがあります 。
区画整理は、行政が区画整理組合などがおもとなっ て、 道路や公園等の公共施設が未整備な区域に
整理を行い、これに沿って宅地を再配置する ことで、整備された新たな街並みをつくる 事業と言います。
Q. 街並みを整備し直すというと、かなり時間 かかるのではないのでしょうか？
A. 計画内容 や規模にもよりますが、何十年とかかる ことも珍しくありません。
Q. では、所有している土地が区画整理地となると、 完了するまでは売却できないんですか？
A.いいえ、 結論から言うと売却することが可能です。
ただし事業は長い期間をかけて順番に進ん でいくため、どの時点で売却するのがいいか
検討することが重要となっています。
Q. その時点について、具体的に教えていただけますか？
A. はい、まずはもともとも土地の時点、この土地を従前地と言います。
一般的に事業により、土地の面積は従前地 より小さくなります。
また、場所が変わることもあります 。
Q. 小さくなるんですか？ じゃあ価値も低くなっ てしまいますよね。
A. 土地が小さくなるのは、道路を拡幅したり 公園を整理するための土地として、それぞれ の土地を
少しずつ狭めるためです。 同じ地下であれば小さくなったぶん価値も低く なってしまいますが
区画整理されたことで、地価が上がったと 、いう風に考えられます。
Q. なるほど、価値は変わらないんですね。
A. ただ 土地を割り当てる際や、工事に施工誤差が 生じた場合、土地の権利差に不均衡が 生じることがあります 。
このような場合、 事業完了時に金銭の徴収と交付によって、不 均衡を是正することとなっており
これを 清算金と呼びます。 またこの時点では これから区画整理事業を行うため、建築の際に
知事の許可が必要で、許可が得られるのは 木造2階建てなどの、容易に移転、 撤去ができるものに限ります。
また、 場所が変わることもあります。 購入される方は、価値が変わらなくても制約を 受けたり
場所が変わることに不安を覚えるか もしれません。
Q. では、次の時点はどうですか？
A. 次は、仮換地という時点になります。 区画整理事業は、長期間にわたり徐々に進ん でいきます。
自身の土地部分を完了したが、全体の事業が 完了していない、ということが起こります。
こういった場合、完了した土地については仮 換地となります。
基本的に仮換地は、そのまま換地となります。
Q. この時点は、ほぼ完了したのと同じですね。
A. ただ、 使用収益開始以降でないと、 仮換地された土地に建築物を建てることが できませんし、
所有権は、依然として従前地にあります。 また、この時点では清算金が確定していませ んので、
それらを踏まえて売買金額を考慮するなどの注意が必要です 。
Q. じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点 ですね。
A. そうなります。
Q. これ以降は何も気にする必要はないですよね 。
A. いいえ、区画整理地は街づくりの計画に基づいて行わ れています。
その中には、建築できる建物を制限する場合 があります。
事業が終わった後の売却でも、注意が必要 です。
Q. 気をつける点は多いものの、どのタイミング でも売却は可能ということですね。
A. はい、 どのタイミングが売却に有利か 、清算はどうするか、 登記は、 と様々あります。
まずは不動産会社に相談したり、調査して もらうのが良いかと思います。
売却に力を入れている会社に依頼するのが 良いかと思います。
ありがとうございました 。
★今回のポイント★
・所有者は、このプロジェクト中に土地を売却することができますが、売却のタイミングを慎重に考慮する必要があり、土地の面積と価値の変化に留意するべきです。
・売却のタイミングを決定する際には、不動産会社と相談し、土地整理プロジェクトの複雑さを解決するために専門家のアドバイスを受けることが重要です。
A. 街並みというものは、長い時間をかけて自然 と出来上がったものが多く、
なかには道幅が 狭かったり、入り組んでしまうこともあり ます。
そうなると、災害時の救助車が入れないとの 支障をきたすケースがあります 。
区画整理は、行政が区画整理組合などがおもとなっ て、 道路や公園等の公共施設が未整備な区域に
整理を行い、これに沿って宅地を再配置する ことで、整備された新たな街並みをつくる 事業と言います。
Q. 街並みを整備し直すというと、かなり時間 かかるのではないのでしょうか？
A. 計画内容 や規模にもよりますが、何十年とかかる ことも珍しくありません。
Q. では、所有している土地が区画整理地となると、 完了するまでは売却できないんですか？
A.いいえ、 結論から言うと売却することが可能です。
ただし事業は長い期間をかけて順番に進ん でいくため、どの時点で売却するのがいいか
検討することが重要となっています。
Q. その時点について、具体的に教えていただけますか？
A. はい、まずはもともとも土地の時点、この土地を従前地と言います。
一般的に事業により、土地の面積は従前地 より小さくなります。
また、場所が変わることもあります 。
Q. 小さくなるんですか？ じゃあ価値も低くなっ てしまいますよね。
A. 土地が小さくなるのは、道路を拡幅したり 公園を整理するための土地として、それぞれ の土地を
少しずつ狭めるためです。 同じ地下であれば小さくなったぶん価値も低く なってしまいますが
区画整理されたことで、地価が上がったと 、いう風に考えられます。
Q. なるほど、価値は変わらないんですね。
A. ただ 土地を割り当てる際や、工事に施工誤差が 生じた場合、土地の権利差に不均衡が 生じることがあります 。
このような場合、 事業完了時に金銭の徴収と交付によって、不 均衡を是正することとなっており
これを 清算金と呼びます。 またこの時点では これから区画整理事業を行うため、建築の際に
知事の許可が必要で、許可が得られるのは 木造2階建てなどの、容易に移転、 撤去ができるものに限ります。
また、 場所が変わることもあります。 購入される方は、価値が変わらなくても制約を 受けたり
場所が変わることに不安を覚えるか もしれません。
Q. では、次の時点はどうですか？
A. 次は、仮換地という時点になります。 区画整理事業は、長期間にわたり徐々に進ん でいきます。
自身の土地部分を完了したが、全体の事業が 完了していない、ということが起こります。
こういった場合、完了した土地については仮 換地となります。
基本的に仮換地は、そのまま換地となります。
Q. この時点は、ほぼ完了したのと同じですね。
A. ただ、 使用収益開始以降でないと、 仮換地された土地に建築物を建てることが できませんし、
所有権は、依然として従前地にあります。 また、この時点では清算金が確定していませ んので、
それらを踏まえて売買金額を考慮するなどの注意が必要です 。
Q. じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点 ですね。
A. そうなります。
Q. これ以降は何も気にする必要はないですよね 。
A. いいえ、区画整理地は街づくりの計画に基づいて行わ れています。
その中には、建築できる建物を制限する場合 があります。
事業が終わった後の売却でも、注意が必要 です。
Q. 気をつける点は多いものの、どのタイミング でも売却は可能ということですね。
A. はい、 どのタイミングが売却に有利か 、清算はどうするか、 登記は、 と様々あります。
まずは不動産会社に相談したり、調査して もらうのが良いかと思います。
売却に力を入れている会社に依頼するのが 良いかと思います。
ありがとうございました 。
★今回のポイント★
・所有者は、このプロジェクト中に土地を売却することができますが、売却のタイミングを慎重に考慮する必要があり、土地の面積と価値の変化に留意するべきです。
・売却のタイミングを決定する際には、不動産会社と相談し、土地整理プロジェクトの複雑さを解決するために専門家のアドバイスを受けることが重要です。
これからも不動産売却について発信していきます。
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