契約不適合責任｜熊本市の不動産売却・買取はセンチュリー21東洋不動産｜センチュリー21東洋不動産

Q. 　瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適合責任って何ですか？

A.　はい、まず瑕疵とは欠陥、 不具合という意味ですが、不動産取引においては購入段階では
気付かず、実際に住み始めて から発見されるような、欠陥や不具合 ことを指します。
そのため、隠れた瑕疵とも呼ばれます 。売買 後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に
売主が責任を負う 範囲や、 対応する期間も定めたものを瑕疵担保責任といいますが、
2020年4月いっぴから法改正により、契約不適合責任に変わりました。

Q. 　瑕疵担保責任と契約不適合責任の 違いはなんですか？

A.　はい、瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては、瑕疵担保 責任では買主が
請求できるのは、契約解除と損害賠償の2つだけだったのに対し、 契約不適合責任は追完請求、代金減額請求、

催告解除、無催告解除、損害賠償請求の5つの請求ができるようになったことがあげられます。

Q. 　その5つの請求ってどのような請求なんですか？

A.　まず1つめの追完請求とは、 契約内容と異なっている部分を、買主が契約通りするように請求することです。
民法改正前はまずは、買主が瑕疵を知らなかったことを証明する必要がありましたが、
契約不適合責任では、契約内容と 合っているかあっていないかが問題になるため、買主は請求しやすくなりました。
なお契約内容と異なったのを売った場合、売主は落ち度がなくても追加請求されます 。

Q. 　買主が請求できるかどうか、よりわかりやすくなったんですね。

A.　そうですね。
次に2つ目の、代金減額請求とは 追完請求の補修を請求しても、売主が修理しないとき
あるいは 修理が不能である時に認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求であり
それがダメな場合には、代金減額請求ができ ます。 但し、明らかに直せないもの
あと履行の追加が不能である時はが買主は直ちに 代金減額請求をすることを定められます。
そして3つめの 催告解除は、追完請求をしたのにも関わらず、売主がそれに応じない場合に
買主が催告して解除できる権利です。 売主が追完請求に応じない場合、買主は代金減額請求と
催告解除の2つの選択肢を持っ ていることになります。
契約解除された場合売主は買主に対し 売買代金の変換をしなければなりません。

Q. 　買主が売主に対して取れる選択が増えたということですね

A.　そうですね。
次に4つ目の無催告解除は、契約不適合により契約の目的を達しない時に行うことができ ます。

逆に言えば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は、無催告解除は認められ ないということになります。
そして、最後に5つめ の損害賠償請求は、契約不適合があった場合、 買主は損害賠償請求をする権利が認められます 。
民法改正後売主に落ち度や過失がない場合は、売主は損害賠償義務を免れるということが 明文化されました。

Q. 　買主は請求できることが増え、 売主は責任が増えたということですね？

A.　そうですね。 また、追完請求の時にお話したように、瑕疵担保責任ではそもそも論として
瑕疵かどうかと いうところを問うだけで大変な手間でしたが、契約不適合責任であれば契約内容と
一致して いるかどうか、というところがポイントになるので、問題の有無をはっきりさせやすく なりましたが
一方で、不動産の不具合等が契約内容 に記載されているならばその不具合について

契約不適合を問うことはできません。 そのため、しっかりと契約内容を吟味する必要があります 。
また、瑕疵担保責任と同じで契約不適合責任も、任意規定なので実際の契約の内容がどうなっているか っていうところを
しっかりと確認するところも重要になります。

Q. 売る場合も、買う場合もしっかりと売買契約書を確認することが、大事ということですね 。

A.　そうですね。 わからない事があれば、営業担当者にしっかりとヒアリングしましょう。

Q. 　わかりました、 ありがとうございました。

★今回のポイント★

・"契約不適合責任" の下で、購入者は "追完請求"（修理の要求）や "催告解除"（売主が修理に応じない場合契約を解除できる権利）を含む5つの請求権を持つ。
・契約書の条件を慎重に確認し、これらの責任の範囲と制約を理解することが重要。

これからも不動産売却について発信していきます。
不動産のお悩み・お困りごと等ございましたら、お気軽にセンチュリー21東洋不動産までご連絡くださいませ。